ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

КАБАРДИНО – БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

«ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

(ГБУ ГКО КБР)

360004, Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кирова, 224

тел. (8662) 72-22-00 e-mail: gbugkokbr@mail.ru

ПРОЕКТ ОТЧЕТА

ОБ ИТОГАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ, ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ, ВОДНОГО ФОНДА, ЛЕСНОГО ФОНДА НА ТЕРРИТОРИИ КАБАРДИНО–БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Уполномоченный орган субъекта РФ, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки:	Министерство экономического развития Кабардино-Балкарской Республики
Государственное бюджетное учреждение, выполнившее государственную кадастровую оценку:	Государственное бюджетное учреждение Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости»
Дата определения стоимости объектов оценки:	по состоянию на 1 января 2026 года
Наименование отчета	№ 01_ЗУ_2026
Дата составления отчёта	17 августа 2026 года

г. Нальчик, 2026

Оглавление

1. Основные термины и определения, используемые в Отчете	4

1.1	Перечень терминов	4

1.2	Перечень сокращений, используемых в Отчете	7

2. Вводная глава	9

2.1	Реквизиты Отчета об итогах государственной кадастровой оценки	9

2.2	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	9

2.3	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки	9

2.4	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	9

2.5	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения	10

2.6	Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	10

2.7	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости	10

2.8	Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	11

2.9	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	11

3. Расчетная глава	15

3.1	Анализ информации о рынке объектов недвижимости, за исключением земельных участков (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость).	15

3.1.1 Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации	15

3.1.2 Краткое описание Кабардино-Балкарской Республики.	37

3.1.3 Социально-экономическое состояние муниципальных образований Кабардино-Балкарской Республики.	48

3.1.4 Анализ рынка недвижимости Кабардино-Балкарской Республики	96

3.2	Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования.	108

3.3	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	111

3.4	Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями	142

3.5	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями	146

3.6	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	146

3.6.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование»	160

3.6.2 Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 2 «Жилая застройка (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная)»	160

3.6.3	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 3 «Общественное использование»	168

3.6.4	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 4 «Предпринимательство»	179

3.6.5	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 5 «Отдых (рекреация)»	187

3.6.6	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 6 «Производственная деятельность»	197

3.6.7	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 7 «Транспорт»	211

3.6.8	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 8 «Обеспечение обороны и безопасности»	219

3.6.9	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	223

3.6.10	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 10 «Использование лесов»	227

3.6.11	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 11 «Водные объекты»	231

3.6.12	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»	235

3.6.13	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	237

3.6.14	Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 14 «Иное использование»	275

3.7	Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета	275

4. Заключительная глава	276

4.1	Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	276

4.1.1	Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения	276

4.1.2	Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях	276

4.1.3	Проверка результатов определения кадастровой стоимости	277

4.1.4	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	282

4.1.5	Выводы по итогам контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	282

Основные термины и определения, используемые в Отчете

Перечень терминов

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона №237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ-237) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом;

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с ФЗ-237 и Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее – Методические указания);

Дата определения кадастровой стоимости (дата оценки) – дата, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (день, по состоянию на который сформирован перечень) Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с Методическими указаниями, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, помещения, сооружения, объекты незавершённого строительства;

Вид объекта недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершённого строительства (объект, не завершённый строительством);

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи;

Объекты оценки - при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;

Группировка Объектов оценки – группировка, ориентированная на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основанная на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состав ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости;

Перечень (перечень объектов оценки) – перечень объектов недвижимости, расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики, сформированный и предоставленный органом регистрации, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характеристиках недвижимости для целей определения кадастровой стоимости;

Ценообразующий фактор объектов недвижимости - информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости;

Декларация – декларация о характеристиках объекта недвижимости, подаваемая юридическим лицом и физическим лицом в случаях, предусмотренных ФЗ-237;

Массовая оценка недвижимости - методы, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости;

Индивидуальная оценка - процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке);

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;

Затратный подход – подход, основанный на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости;

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;

Метод статистического (регрессионного) моделирования - Под названием метода «статистического (регрессионного) моделирования», утвержденным в Методических указаниях, в настоящем отчете понимается метод регрессионного анализа, который является одним из методов статистического анализа;

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и факторами кластеризации;

Статистическая модель оценки - математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости);

Регрессионный анализ – совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения влияния ценообразующих факторов на стоимостной показатель;

Объект - аналог – объект недвижимости, по которому имеются сведения о рыночной цене, сходный по ценообразующим факторам с объектом недвижимости, в отношении которого устанавливается кадастровая стоимость;

Оценочное зонирование - систематизация на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов;

Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости;

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида, использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка;

Рыночная информация – информация о ценах сделок, спросе и предложениях по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым, о рыночной стоимости объектов, установленной в отчетах об оценке, информация об иных показателях, используемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости

Цена предложения - прогнозная минимальная цена, по которой продавец согласен продать определенное количество данного товара в определенный период времени. Для целей кадастровой оценки использована информация о цене предложения, содержащаяся в сведениях интернет-сервисов для размещения объявлений о продаже недвижимости;

Родительский объект – объект недвижимости, в котором располагаются объекты другого вида (для здания – земельный участок, для помещения – здание или сооружение, в котором это помещение располагается);

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – удельная кадастровая стоимость, которая рассчитывается как средневзвешенное значение кадастровых стоимостей Объектов оценки, схожих по виду использования групп/подгрупп объектов недвижимости в территориальной единице (в кадастровом квартале, муниципальном округе и т.п.);

Фактор стоимости – качественная или количественная характеристика, влияющая на стоимость объекта недвижимости, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде;

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – государственный информационный ресурс, содержащий свод достоверных и систематизированных сведений об объектах недвижимости (ОН), правах на них, а также других сведений, предусмотренных законодательством;

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки;

Местоположение объекта недвижимости – характеристика объекта недвижимости по географическому положению;

Прибыль предпринимателя – определение производится на основании статистических данных о распределении прибыли между правообладателем и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте;

Учреждение – в рамках настоящего отчета Государственное Бюджетное Учреждение Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости».

Перечень сокращений, используемых в Отчете

ВК РФ – Водный кодекс РФ;
ВРИ – вид использования (вид разрешенного использования);
ВФ - земли водного фонда;
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации;
ГК, ГСК – гаражно-строительный кооператив;
ГКО – государственная кадастровая оценка;
ГКООН – государственная кадастровая оценка объектов недвижимости;
ГНП - городской населенный пункт;
ГО – городской округ;
ЕГРН – Единый Государственный реестр недвижимости;
ЕГРОКС – Единый государственный реестр объектов капитального строительства;
ЕИС – Единая Информационная Система;
ЕОН – единый объект недвижимости;
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации;
ЗНП – земли населенных пунктов;
ЗУ – земельный участок;
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;
КЛАДР – общероссийский адресный классификатор;
КС –кадастровая стоимость;
ЛК РФ – Лесной кодекс РФ;
ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
ММ – машино-место; МУ – методические указания;
МО – муниципальное образование;
НК РФ – Налоговый кодекс РФ;
НП – населенный пункт;
НСПД - Национальная система пространственных данных;
ОКН – объект культурного наследия;
ОКС –объект капитального строительства, обобщенное сокращение оцениваемых объектов недвижимого имущества - зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства за исключением земельных участков;
ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;
ОН – объект недвижимости;
ОНС – объект незавершенного строительства;
ОО – объект (объекты) оценки;
ОПТ - охраняемые природные территории и благоустройство;
ОСЗ - отдельно стоящее здание;
ПКК – Публичная кадастровая карта;
Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;
Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;
РС – рыночная стоимость;
СМИ – средства массовой информации;
СНП – сельские населенные пункты;
СНТ, СТ – садовое товарищество;
СПО ГКО – специальное программное обеспечение деятельности государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости»;
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости;
Уполномоченный орган – уполномоченный в сфере проведения государственной кадастровой оценки орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В рамках настоящей оценки - Министерство экономического развития Кабардино-Балкарской Республики;
УПРС – удельный показатель рыночной стоимости;
ФИ – функциональное использование;
ФС – факторы стоимости;
ЦЗ – оценочная зона.

Вводная глава

Реквизиты Отчета об итогах государственной кадастровой оценки

Наименование: Отчет № 01_ЗУ_2026 «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда, лесного фонда на территории Кабардино–Балкарской Республики».

Дата подписания отчета (утверждения): 17 августа 2026 года.

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Кабардино-Балкарская Республика

Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приказ Министерства экономического развития Кабардино-Балкарской Республики от 5 марта 2025 года № 23 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Кабардино-Балкарской Республики в 2026 году».

Указанным документом принято решение о проведении в 2026 году на территории Кабардино-Балкарской Республики государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории Кабардино-Балкарской Республики земельных участков.

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Федеральный закон от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ в редакции от 30 декабря 2021 года;

Федеральный закон от 12 января 1996 года № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле»

Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 4 августа 2021 года № П/0336;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июня 2022 года № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

Классификатор видов разрешенного использования – Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 мая 2021 года № П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения

Таблица 1.

п/п	ФИО Работника	Наименование должности/ квалификация	Наименование и реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний
1	Бауаев Рамазан Кызирович	Директор	Государственный диплом о высшем образовании в ГБУ ВПО «Кабардино-Балкарский государственный университет им. Х.М.Бербекова» №ВСГ2390132 от 4 июля 2008 года
Таблица 2.
п/п	ФИО работника	Наименование должности/ квалификация	Наименование и реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний	Стаж работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости
1	Сатушиева Эльза Мухамедовна	Начальник отдела кадастровой оценки	Диплом о профессиональной переподготовке ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» №232408080967 от 17 октября 2018 года	7 лет

Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда, лесного фонда

Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости

Перечень объектов оценки сформирован Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кабардино-Балкарской Республике по состоянию на 1 января 2026 года. Перечень объектов недвижимости (XML-документ), подлежащих государственной кадастровой оценке, включает в себя 329 245 земельных участков.

Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе категорий земель представлены в следующей таблице.

Таблица 3. Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

№ п/п	Код категории	Категория земель	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
1	003001000000	Земли сельскохозяйственного назначения	43 577
2	003002000000	Земли населенных пунктов	281 084
3	003003000000	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	1 895
4	003004000000	Земли особо охраняемых территорий и объектов	539
5	003005000000	Земли лесного фонда	1 846
6	003006000000	Земли водного фонда	205
7	003007000000	Земли запаса	12
8	003008000000	Категория не установлена	87
ИТОГО	329 245

По результатам анализа сведений об объектах недвижимости включенных в Перечень объектов оценки на предмет достаточности и непротиворечивости для целей проведения государственной кадастровой оценки, были выявлены следующие недостающие сведения:

Таблица 4. Анализ Перечня объектов оценки.

Характеристика	Количество объектов с отсутствующими характеристиками
Не установлена категория	87
Кадастровый номер уточнен только до региона	230
Отсутствуют сведения в графе «Адрес»	48
В графе «Адрес указан» регион	23
Отсутствует сведения в графе «КЛАДР»	66
«КЛАДР» уточнен только до региона	256
«КЛАДР» уточнен только до муниципального района	29 441
Отсутствуют сведения о виде разрешенного использования в соответствии с использующимся классификатором	316 563
Отсутствуют сведения о виде разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором	21

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

1 января 2026 года

Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Общие допущения

Отчет выполнен в соответствии с нормативными документами о государственной кадастровой оценке (см. раздел 3.7) и достоверен лишь в полном объёме и только для указанных в нём целей. ГБУ не несет ответственности за использование Отчета в иных целях.

В соответствии со статьей 13 ФЗ № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. Перечень объектов недвижимости (далее Перечень) для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения ЕГРН (далее – орган кадастрового учета). Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и отраженной в предоставленном Перечне Объектов оценки.

Исполнитель не проводил технических и иных специальных экспертиз (в том числе экологических) и исходил из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой стоимости Объектов оценки, которые не содержались в составе переданной информации. На Исполнителе не лежит ответственность по обнаружению таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки базируется на предположении о том, что все оцениваемые Объекты принадлежат юридическим или физическим лицам на праве собственности.

Осмотр объектов оценки при использовании методов массовой оценки не проводится.

В рамках работ по государственной кадастровой оценке Учреждением не проводился анализ наиболее эффективного использования Объектов оценки, поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить наиболее эффективное использование индивидуально для каждого объекта не представляется возможным. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с фактическим использованием.

При проведении государственной кадастровой оценки Исполнители исходят из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены Росреестром.

В рамках подготовительного периода к проведению ГКО собранная рыночная информация подтверждена сохраненными копиями источников. Рыночная информация, полученная Оценщиком из источников, достоверность которых может быть доказана, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки. Скриншоты объектов-аналогов, использованных в расчетах, представлены в соответствующих приложениях.

При сборе рыночной информации Оценщик не предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов оценки. На Оценщике не лежит ответственность по не обнаружению подобных факторов.

Рыночная информация об объектах-аналогах, собранная Исполнителем для проведения оценки, отражается Исполнителем в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной. В случае уточнения информации, полученной из открытых источников в отношении предложений к продаже, дополненные данные приведены в Отчете.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки:

Источником информации о количественных и качественных характеристиках объектов оценки является представленный филиалом публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Кабардино-Балкарской Республике письмом
от 19 января 2026 года №12-00299/26 Перечень объектов оценки. Информация об объектах оценки представлена Уполномоченным органом в электронном виде в формате файлов «*.xml» и приведена в Приложении 1.3. к настоящему Отчету.

При наличии противоречивых (некорректных) сведений, подобные сведения учитывались в соответствии с решениями, принятыми Оценщиком, или не учитывались вовсе, о чем в тексте Отчета сделаны соответствующие допущения.

Земельные участки, категория которых не определена, оценивались исходя из потенциально возможного использования объектов на основе согласования с органами местного самоуправления;

Если у земельного участка определена категория земли, но отсутствует ВРИ, оценка проводилась исходя из потенциального наиболее эффективного использования, допустимого для данной категории;

Для объектов оценки, находящихся в нулевых кварталах, использовалось фактическое расположение объекта на карте. По возможности таким объектам присвоен фактический квартал расположения объекта.

В случае, если в перечне объектов оценки присутствует несоответствие характеристик (кадастровый номер, описание местоположения) или присутствуют объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, то за основу принимался номер кадастрового квартала, на основе которого определялся муниципальный район, в котором расположен объект оценки.

Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

Учреждение не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации. Вместе с тем, рыночная информация, полученная Учреждением из указанных в Отчете источников, достоверность которых может быть доказана, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки;

при сборе рыночной информации Учреждение не предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов оценки. На Учреждении не лежит обязанность по обнаружению подобных факторов;

в случае уточнения характеристик продаваемых объектов недвижимости по телефону у продавца, Учреждение считает данную информацию достоверной и использует ее при проведении оценки.

Учреждение не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений;

собранные объекты-аналоги описаны в разрезе ценообразующих факторов, при этом в случае недостающей информации о характеристиках объектов-аналогов, производился дополнительный сбор информации, исходя из следующих критериев: местоположение объекта-аналога, назначение объекта-аналога, площадь объекта-аналога, кадастровый номер объекта-аналога, вид разрешенного использования, площадь, полная цена (в рублях), краткая характеристика.

для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги привязывались к кадастровой карте согласно кадастровым номерам, при их отсутствии использовались адресные характеристики.

Допущения, касающиеся результатов оценки и проведения расчетов

В настоящем Отчете значения удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровой стоимости объектов оценки, округлялись до двух знаков после запятой, поскольку удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость выражаются денежными единицами, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой). Все итоговые результаты, округлялись до двух знаков после запятой (т.е. до копеек).

Все расчеты проведены при помощи СПО ГКО, а также с использованием федеральной государственной географической информационной системы, обеспечивающей функционирование национальной системы пространственных данных. Иллюстративный материал, подготовленный программным продуктом в виде скриншотов представлен в соответствующих разделах отчета. Там, где это представлялось возможным, проводилась проверка материалов на соответствие фактическим данным.

Специальные допущения

При определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Кабардино-Балкарской Республики использовались следующие специальные допущения:

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки:

Группировка объектов оценки проводилась исходя из сведений о категории и ВРИ объекта, содержащихся в ЕГРН, с учетом графической части.

Для определения значений ценообразующих факторов для объектов оценки, определялись его координаты местоположения. Исходными данными для этого служили:

Общедоступный интернет-сервис «Яндекс.карты».

Прочие допущения описаны в соответствующих разделах настоящего отчета.

Расчетная глава

Анализ информации о рынке объектов недвижимости, за исключением земельных участков (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость).

Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации

Россия, или Российская Федерация (РФ) — государство в Восточной Европе и Северной Азии. Территория России в её конституционных границах составляет 17 125 191 км²; население страны (в пределах её заявленной территории) составляет 145 557 576 чел. Занимает первое место в мире по территории, шестое — по объёму ВВП по ППС и девятое — по численности населения.

Столица — Москва. Государственный язык на всей территории страны — русский, в ряде регионов России также установлены свои официальные языки. Денежная единица — российский рубль.

Россия граничит с 18 государствами мира (с шестнадцатью — по суше и с двумя — по морю). В состав Российской Федерации входят 85 субъектов, 46 из которых именуются областями, 22 — республиками, 9 — краями, 3 — городами федерального значения, 4 — автономными округами и 1 — автономной областью. Всего в стране около 157 тысяч населённых пунктов.

Социально-экономическое положение России. 1 Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2025.pdX

Социально-экономическое положение Российской Федерации по состоянию на 01 января 2026 года характеризуется адаптацией экономики к внешним ограничениям, структурной трансформацией хозяйственного комплекса и сохранением макроэкономической устойчивости при наличии внутренних дисбалансов.

В период 2022–2025 годов экономика функционировала в условиях санкционного давления, изменения логистических цепочек и переориентации внешнеэкономических связей. Это привело к ускорению процессов импортозамещения, росту роли государственного сектора и увеличению значения внутреннего спроса как фактора экономического роста.

В 2025 году наблюдалось замедление темпов экономического роста по сравнению с восстановительным периодом 2023–2024 годов, что связано с ограничениями со стороны предложения, высокой стоимостью заимствований и сохраняющимся инфляционным давлением.

Отраслевая структура экономики сохраняет выраженную сырьевую направленность, при которой значительная доля валовой добавленной стоимости формируется в добывающих отраслях и смежных секторах. Вместе с тем наблюдается постепенное развитие обрабатывающей промышленности, ориентированной на внутренний рынок и импортозамещение. Уровень технологической сложности производства остаётся неоднородным, что отражает сохраняющийся разрыв между базовыми и высокотехнологичными сегментами экономики.

Существенной характеристикой является территориальная дифференциация экономической активности. Высокая концентрация капитала, трудовых ресурсов и инфраструктуры наблюдается в крупнейших агломерациях, тогда как значительная часть регионов демонстрирует ограниченные темпы роста. Это формирует неоднородность экономического пространства и усиливает зависимость отдельных субъектов от бюджетного перераспределения.

Финансово-экономическая система функционирует при активной роли государства, которое выступает ключевым участником инвестиционных процессов, регулятором финансового сектора и основным источником поддержки системообразующих отраслей. Расширение государственного участия способствует поддержанию стабильности, однако одновременно ограничивает развитие частной инвестиционной инициативы.

Внутренний рынок приобретает всё большее значение как источник экономического роста. Потребительский спрос, государственные расходы и инвестиции в инфраструктуру формируют основу текущей экономической динамики. При этом уровень доходов населения и стоимость заемных ресурсов остаются факторами, сдерживающими расширение внутреннего спроса.

В целом экономика характеризуется умеренной устойчивостью в краткосрочной перспективе при наличии структурных ограничений, включая сырьевую специализацию, демографические тенденции, технологическую зависимость и неравномерность регионального развития. Дальнейшая динамика будет определяться эффективностью структурной адаптации и способностью экономики к повышению производительности и диверсификации.

Производство ВВП

Объем ВВП России за 2025г., по первой оценке, составил в текущих ценах 213 515,8 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно 2024 г. составил 101,0%. Индекс-дефлятор ВВП за 2025 г. по отношению к ценам 2024г. составил 104,5%.

Рисунок 1.

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 101,4%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 104,1%.

Промышленное производство

Промышленный сектор Российской Федерации продолжает играть системообразующую роль в экономике, формируя значительную долю валового внутреннего продукта и обеспечивая экспортные поступления. В 2025 году его развитие носило неоднородный характер, что отражает как внутренние структурные изменения, так и влияние внешнеэкономических факторов.

Добывающая промышленность сохраняет стратегическое значение, определяя устойчивость экспортной выручки и наполняемость бюджета. Её динамика в рассматриваемый период зависела от ценовой конъюнктуры на мировых рынках, трансформации логистических маршрутов и изменения географии поставок. Постепенная переориентация на азиатские рынки сопровождалась ростом транспортной нагрузки и необходимостью расширения инфраструктурных мощностей.

Обрабатывающая промышленность демонстрировала более выраженную положительную динамику. Рост производства обеспечивался за счёт внутреннего спроса, реализации государственных программ поддержки и частичного замещения импортной продукции. Наиболее устойчивые результаты наблюдались в машиностроении, химической отрасли, производстве строительных материалов и пищевой промышленности. Вместе с тем сохраняется зависимость от импортных технологий и оборудования, что ограничивает потенциал дальнейшего расширения производства.

Энергетический сектор сохраняет базовую роль в функционировании промышленности. В 2025 году отмечалась относительная стабильность производства электроэнергии при одновременном увеличении внутреннего потребления и адаптации экспортных потоков к изменившимся внешним условиям.

Индекс промышленного производства1) в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 101,3%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 103,7%.

Рисунок 2.

Добыча полезных ископаемых

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 98,4%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 97,2%.

Рисунок 3.

Таблица 5.

Таблица 6.

Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 103,6%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 107,8%.

Рисунок 4.

Производство пищевых продуктов. Индекс производства пищевых продуктов в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 99,6%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 99,6%.

Таблица 7.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2025 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 10 627,5 млрд рублей, в декабре 2025 г. - 379,1 млрд рублей.

Рисунок 5.

Валовой сбор зерна в Российской Федерации в 2025 г., по предварительным данным, составил 138,8 млн тонн (в весе после доработки), что на 10,2% больше уровня предыдущего года.

Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) увеличилось в 2025 г. на 0,6% за счет увеличения убранных площадей (на 7,0%). Валовой сбор сахарной свеклы уменьшился на 3,3%, что обусловлено снижением убранных площадей (на 5,8%). Льноволокна получено на 13,1% больше, чем в предыдущем году, за счет роста урожайности (на 19,3%).

Валовой сбор картофеля увеличился на 9,4% вследствие увеличения урожайности (на 10,7%). Сбор овощей уменьшился на 0,9% за счет уменьшения убранных площадей (на 2,5%).

Рисунок 6.

В составе зерновых и зернобобовых культур в 2025 г. по сравнению с предыдущим годом отмечался рост валового сбора пшеницы, тритикале, ячменя, овса, проса и зернобобовых культур, снижение - ржи, кукурузы, риса и гречихи.

В структуре производства зерна в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличился удельный вес ячменя, овса, зернобобовых культур, снизился удельный вес пшеницы, ржи, кукурузы, крупяных культур.

Рисунок 7.

Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями в 2025 г. получено 29,4% от общего сбора зерна в хозяйствах всех категорий (в 2024 г. - 30,2%), сахарной свеклы - 10,8% (11,4%), подсолнечника - 40,8% (38,9%). Производство картофеля и овощей сосредоточено в хозяйствах населения, которыми в 2025 г. выращено 56,6% общего сбора картофеля и 47,0% овощей (в 2024 г. - соответственно 59,1% и 45,5%).

Рисунок 8.

Животноводство. На конец декабря 2025 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 15,8 млн голов (на 2,9% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего года), из него коров - 7,0 млн (на 3,0% меньше), свиней - 28,4 млн (на 2,0% больше), овец и коз - 17,9 млн (на 6,5% меньше), птицы - 544,2 млн голов (на 1,8% меньше). В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 36,5% поголовья крупного рогатого скота, 4,6% свиней, 43,3% овец и коз (на конец декабря 2024 г. - соответственно 37,2%, 5,2%, 44,0%).

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2025 г. по сравнению с соответствующей датой 2024 г. поголовье крупного рогатого скота сократилось на 0,6%, коров - на 0,4%, овец и коз - на 7,8%, птицы - на 1,3%, поголовье свиней выросло на 2,7%.

В 2025 г. в хозяйствах всех категорий, по предварительным данным, увеличилось производство молока и яиц.

Таблица 8.

Рисунок 9.

Оборот организаций с основным видом деятельности "Рыболовство и рыбоводство" в 2025 г. составил 739,8 млрд рублей, что в действующих ценах на 11,4% больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, в декабре 2025 г. - 83,4 млрд рублей и на 21,1% больше, чем соответствующем периоде предыдущего года.

Таблица 9.

Строительная деятельность

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2025 г. составил 18 815,1 млрд рублей, или 102,5% (в сопоставимых ценах) к уровню 2024 г., в декабре 2025 г. - 2 881,2 млрд рублей, или 104,8% к соответствующему периоду предыдущего года.

Рисунок 10.

В декабре 2025 г. возведено 3,0 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 31,6 тыс. жилых домов. Всего построено 277,6 тыс. новых квартир. В 2025 г. возведено 13,9 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 466,0 тыс. жилых домов. Всего построено 1 341,9 тыс. новых квартир. Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 63,5 млн кв. метров, или 58,8% от общего объема жилья, введенного в 2025 году.

Рисунок 11.

В 2025 г. введены в действие следующие объекты туризма и спорта: туристские базы на 2 081 место, мотели на 190 мест, 37 плавательных бассейнов с длиной дорожек 25 метров и 50 метров, 18 спортивных сооружений с искусственным льдом, 123 физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивные залы площадью 141,6 тыс. кв. метров.

Транспорт

Таблица 10.

Рисунок 12.

Розничная торговля

Оборот розничной торговли в 2025 г. составил 61 315,0 млрд рублей, или 102,6% (в сопоставимых ценах) к 2024 г., в декабре 2025 г. - 6 133,2 млрд рублей, или 103,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Рисунок 13.

В 2025 г. оборот розничной торговли на 96,7% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 3,3% (в 2024 г. - 96,2% и 3,8% соответственно), в декабре 2025 г. - 96,9% и 3,1% (в декабре 2024 г. - 96,3% и 3,7% соответственно).

В 2025 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 48,3%, непродовольственных товаров - 51,7% (в 2024 г. - 47,3% и 52,7% соответственно), в декабре 2025 г. - 48,6% и 51,4% (в декабре 2024 г. - 48,8% и 51,2% соответственно).

Общественное питание

Оборот общественного питания в 2025 г. составил 4 286,8 млрд рублей, или 108,7% (в сопоставимых ценах) к 2024 г., в декабре 2025 г. - 421,5 млрд рублей, или 109,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Платные услуги

В 2025 г., по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на 19 939,8 млрд рублей, или 102,7% (в сопоставимых ценах) к 2024 г., в декабре 2025 г. - на 1 820,8 млрд рублей, или 103,1% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Рисунок 14.

Оптовая торговля

Оборот оптовой торговли в 2025 г. составил 158 785,7 млрд рублей, или 97,2% (в сопоставимых ценах) к 2024 году. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 26,6% оборота оптовой торговли.

Рисунок 15.

В 2025 г. оборот оптовой торговли на 77,3% формировался организациями оптовой торговли (в 2024 г. - на 76,1%), оборот которых составил 122 717,1 млрд рублей, или 98,7% (в сопоставимых ценах) к 2024 году.

В IV квартале 2025 г. в обследовании конъюнктуры и деловой активности приняли участие руководители 6,4 тыс. организаций оптовой торговли, включая малые предприятия (без микропредприятий), из которых 72,0% оценили общую экономическую ситуацию, сложившуюся в этой сфере деятельности, как удовлетворительную, 17,9% прогнозируют ее улучшение в I квартале 2026 г., 67,0% считают, что экономическая ситуация не изменится, а 15,2% - что ухудшится. Индекс предпринимательской уверенности в оптовой торговле в IV квартале 2025 г. составил (+1,0%) против (+3,9%) в IV квартале 2024 года.

Внешнеторговый оборот

Экспорт России, по данным Банка России, в январе-ноябре 2025 г. составил 375,0 млрд долларов США, или 95,2% к соответствующему периоду предыдущего года, импорт - 268,8 млрд долларов, или 98,8%.

Таблица 11.

В декабре 2025 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,3%, в том числе на продовольственные товары - 100,4%, непродовольственные товары - 100,3%, услуги - 100,2%.

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен, вызванные сезонными и административными факторами, в декабре 2025 г. составил 100,4%, с начала года - 105,4% (в декабре 2024 г. - 101,0%, с начала года - 108,9%). В декабре 2025 г. цены на продовольственные товары выросли на 0,4% (в декабре 2024 г. - на 2,6%).

Цены на непродовольственные товары в декабре 2025 г. увеличились на 0,3% (в декабре 2024 г. - на 0,8%).

Цены и тарифы на услуги в декабре 2025 г. выросли на 0,2% (в декабре 2024 г. - 0,2%)

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в расчете на месяц в среднем по России в конце декабря 2025 г. составила 25 783,7 рубля. За месяц его стоимость выросла на 0,6% (с начала года - на 8,1%)

Таблица 12.

В IV квартале 2025 г. по сравнению с предыдущим кварталом индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья, по предварительным данным, составили соответственно 103,4% и 101,0%.

На первичном рынке жилья цены выросли от 1,4% на элитные квартиры до 3,7% на квартиры улучшенного качества.

На вторичном рынке повышение цен составило от 0,6% на квартиры низкого качества до 1,6% на квартиры улучшенного качества. Одновременно элитные квартиры подешевели на 0,5%.

Рисунок 16.

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2025 г. относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 98,4%, из него в добыче полезных ископаемых - 93,3%, в обрабатывающих производствах - 99,1%, в обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха - 102,0%, в водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 100,6%.

Рисунок 17.

В декабре 2025 г. индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции, по предварительным данным, составил 98,6%, в том числе в растениеводстве - 100,3%, в животноводстве - 97,3%.

В декабре 2025 г. сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения, по предварительным данным, составил 100,5%, в том числе индекс цен производителей на строительную продукцию - 100,4%, индекс цен приобретения машин и оборудования инвестиционного назначения - 101,0%, на прочую продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения - 99,7%.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта в декабре 2025 г., по предварительным данным, составил 98,8%.

Бюджет

Таблица 13.

Денежно-кредитная система

По данным Банка России, объем денежной массы (М2) на 1 декабря 2025 г. составил 124 721,6 млрд рублей и увеличился по сравнению с 1 декабря 2024 г. на 12,3%, по сравнению с 1 ноября 2025 г. - на 1,3% при увеличении потребительских цен на 6,6% и на 0,4% соответственно.

Состояние системы кредитных организаций.

Количество действующих кредитных организаций, имеющих право на осуществление банковских операций, на 1 января 2026 г. составило 352 единицы и сократилось по сравнению с 1 января 2025 г. на 1 организацию, по сравнению с 1 декабря 2025 г. не изменилось.

Объем кредитов, депозитов и прочих средств, предоставленных корпоративным клиентам, физическим лицам и кредитным организациям (в рублях и иностранной валюте), включая кредиты, предоставленные иностранным государствам, на 1 декабря 2025 г. составил 149 490,7 млрд рублей.

Доля кредитов и прочих средств (в рублях и иностранной валюте), предоставленных корпоративным клиентам на срок свыше 1 года, в общем объеме выданных им кредитов и прочих средств, распределенных по срокам погашения, на 1 декабря 2025 г. составила 73,7% против 73,6% на 1 ноября 2025 года.

Объем просроченной задолженности по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, на 1 декабря 2025 г. составил 201,7 млрд рублей (1,0 % от общей задолженности по жилищным кредитам) и увеличился по сравнению с 1 декабря 2024 г. в 2,1 раза; из нее по ипотечным жилищным кредитам – 199,1 млрд рублей (1,0 % от общей задолженности по ипотечным жилищным кредитам) и увеличился соответственно в 2,1 раза.

С 22 декабря 2025 г. действует ключевая ставка, установленная Банком России, 16,00% годовых (с 27 октября 2025 г. действовала ключевая ставка 16,50 % годовых).

Объем депозитов, кредитов и прочих привлеченных кредитными организациями средств (в рублях и иностранной валюте) на 1 декабря 2025 г. составил 135 618,4 млрд рублей.

Рынок государственных ценных бумаг.

По данным Банка России, объем государственных ценных бумаг на конец декабря 2025 г. составил 29 759,5 млрд рублей и увеличился по сравнению с соответствующей датой 2024 г. на 29,3%, по сравнению с концом ноября 2025 г. - на 1,9%.

Валютный рынок.

По данным Банка России, международные резервы Российской Федерации на 1 января 2026 г. составили 754,9 млрд долларов США и увеличились по сравнению с 1 января 2025 г. на 23,9%, по сравнению с 1 декабря 2025 г. на 2,8%.

Рисунок 18.

В декабре 2025 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,3%, изменение официального курса доллара США и евро к рублю - 100,0% и 101,4% соответственно.

Рисунок 19.

Инфляция продолжала оказывать существенное влияние на покупательную способность населения, особенно в сегменте продовольственных товаров и услуг. В результате структура потребления смещалась в сторону базовых расходов, что ограничивает развитие потребительского спроса в долгосрочной перспективе.

Уровень бедности сохраняет тенденцию к постепенному снижению, однако остаётся чувствительным к макроэкономическим колебаниям. Значительное влияние на показатели уровня жизни оказывает система социальных выплат, которая в последние годы играет всё более заметную роль в поддержании доходов населения.

Наблюдается устойчивая дифференциация доходов как по регионам, так и по социальным группам. Разрыв между наиболее и наименее обеспеченными категориями населения остаётся значительным.

Уровень жизни населения

В 2025 г. объем денежных доходов населения сложился в размере 131 235,2 млрд рублей и увеличился на 17,0% по сравнению с 2024 годом. Денежные расходы населения в 2025 г. составили 112 778,0 млрд рублей и увеличились на 11,3% по сравнению с предыдущим годом. Население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 91 818,6 млрд рублей, что на 9,9% больше, чем в 2024 году. В 2025 г. прирост сбережений населения составил 18 457,3 млрд рублей (в 2024 г. - 10 844,9 млрд рублей).

Рисунок 20.

Реальные денежные доходы, по оценке, в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличилась на 7,7%, в IV квартале 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 6,0%. 193 Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличились на 7,4%.

В структуре денежных доходов населения в IV квартале 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом 2024 г. возросли доли доходов от оплаты труда, предпринимательской деятельности и доходов от собственности при снижении долей социальных выплат и прочих денежных поступлений.

Рисунок 21.

Заработная плата.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в ноябре 2025 г. составила 98 193 рубля и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 12,8%.

Просроченная задолженность по заработной плате, по сведениям, представленным организациями (не относящимися к субъектам малого предпринимательства).

Суммарная задолженность по заработной плате на конец декабря 2025 г. составила 2 027 млн рублей и по сравнению с предыдущим периодом увеличилась на 256,8 млн рублей (на 14,5%).

Объем просроченной задолженности по заработной плате, сложившийся на конец декабря 2025 г., составлял менее 1% месячного фонда заработной платы работников организаций.

Из общей суммы просроченной задолженности на долги, образовавшиеся в 2025 г., приходится 1 597,5 млн рублей (78,8%), в 2024 г. - 320,1 млн рублей (15,8%), в 2023 г. и ранее - 109,6 млн рублей (5,4%).

На конец декабря 2025 г. просроченная задолженность по заработной плате отсутствовала в 39 субъектах Российской Федерации. За месяц она снизилась в 18 субъектах, осталась без изменения - в 9 субъектах, образовалась - в 1 субъектах, выросла - в 18 субъектах Российской Федерации.

Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней на конец декабря 2025 г. составила 263,9 млн рублей, или 13,0% общего объема просроченной задолженности по заработной плате.

Из общего объема задолженности из-за бюджетного недофинансирования 0,3% приходилось на федеральный бюджет, 99,5% - бюджеты субъектов Российской Федерации, 0,2% - местные бюджеты.

На конец декабря 2025 г. просроченная задолженность по заработной плате из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней отсутствовала в 82 субъектах Российской Федерации.

Задолженность по заработной плате из-за отсутствия собственных средств организаций за декабрь 2025 г. снизилась на 7 млн рублей (0,4%) и на конец декабря 2025 г. составила 1 763 млн рублей, или 87% общего объема просроченной задолженности по заработной плате.

Пенсии.

В декабре 2025 г. средний размер назначенных пенсий составил 23 538 рублей и по сравнению с декабрем 2024 г. увеличился на 11,6%.

Занятость населения.

Уровень занятости населения (доля занятого населения в общей численности населения соответствующего возраста) в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составил 61,7%.

Среди занятых доля женщин в декабре составила 48,9%. Уровень занятости сельских жителей (57,1%) ниже уровня занятости городских жителей (63,2%).

Безработица.

В декабре 2025 г. 1,6 млн человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда).

Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составил 2,2% (без исключения сезонного фактора).

Рисунок 22.

Демографическая ситуация

Демографическая ситуация в Российской Федерации остаётся одним из ключевых ограничивающих факторов долгосрочного развития. По состоянию на 2025 год сохраняется тенденция к естественной убыли населения, обусловленная снижением рождаемости и относительно высоким уровнем смертности.

Сокращение численности населения трудоспособного возраста оказывает прямое влияние на рынок труда и потенциал экономического роста. Одновременно наблюдается процесс старения населения, что увеличивает нагрузку на систему здравоохранения и социального обеспечения.

Миграционные процессы частично компенсируют демографические потери, однако их влияние ограничено и носит неоднородный характер. Региональная дифференциация демографических показателей остаётся значительной, что усиливает неравномерность социально-экономического развития.

Социальная политика государства

Социальная политика в 2025 году оставалась одним из ключевых направлений государственной деятельности, обеспечивая поддержку доходов населения и сглаживание социально-экономических диспропорций. Значительная часть бюджетных расходов направлялась на финансирование социальной сферы, включая пенсионное обеспечение, здравоохранение, образование и адресные выплаты.

Расширение программ социальной поддержки стало важным инструментом стабилизации внутреннего спроса и поддержания уровня жизни. При этом усиливается зависимость отдельных категорий населения от государственных трансфертов.

Одновременно наблюдается рост нагрузки на бюджетную систему, что требует балансировки между социальной поддержкой и обеспечением макроэкономической устойчивости.

Социально-экономическое развитие Российской Федерации характеризуется значительной территориальной неоднородностью, обусловленной различиями в ресурсной базе, уровне инфраструктурного развития и структуре экономики регионов. На начало 2026 года сохраняется устойчивое расслоение субъектов по уровню валового регионального продукта, доходов населения и инвестиционной активности.

Наиболее высокий уровень экономической активности традиционно сосредоточен в крупнейших агломерациях и регионах с развитым сырьевым сектором. В то же время значительная часть субъектов Федерации демонстрирует более низкие темпы роста и ограниченные возможности для привлечения инвестиций.

Влияние санкционного давления.

Санкционное давление остаётся значимым фактором, определяющим условия функционирования российской экономики. В период до 2026 года ограничения затронули финансовый сектор, внешнюю торговлю, технологические поставки и инвестиционные потоки.

Адаптация экономики к санкциям сопровождалась перестройкой логистических цепочек, развитием альтернативных каналов поставок и усилением внутреннего производства. Значительную роль сыграло государственное регулирование, направленное на поддержку ключевых отраслей и обеспечение финансовой стабильности.

Вместе с тем сохраняются ограничения, связанные с доступом к современным технологиям, оборудованию и международным рынкам капитала. Это оказывает влияние на производительность труда, инвестиционную активность и темпы экономического роста.

Отдельным направлением адаптации стало расширение расчётов в национальных валютах и развитие альтернативных финансовых инструментов.

Внешнеэкономическая деятельность

Внешнеэкономическая деятельность Российской Федерации в 2025 году характеризуется существенными структурными изменениями. Основной тенденцией является переориентация внешнеторговых потоков и изменение географии экономических связей.

Сокращение взаимодействия с рядом традиционных торговых партнёров сопровождалось увеличением доли стран Азии и других регионов. Это потребовало адаптации транспортной инфраструктуры и финансовых механизмов расчётов.

Экспорт продолжает формироваться преимущественно за счёт сырьевых товаров, что сохраняет зависимость экономики от внешней ценовой конъюнктуры. Импортная структура претерпевает изменения в сторону расширения поставок из новых стран-партнёров.

Торговый баланс остаётся положительным, однако его устойчивость зависит от динамики мировых цен и объёмов поставок энергоресурсов.

Перспективы социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года определяются сочетанием внутренних структурных факторов и внешнеэкономической конъюнктуры. В базовом сценарии ожидается сохранение умеренных темпов экономического роста.

К ключевым ограничениям относятся демографические тенденции, технологическая зависимость и ограниченный доступ к международным рынкам капитала. Дополнительное влияние оказывают инфляционные процессы и высокая стоимость заёмных ресурсов.

В то же время существуют факторы, способствующие развитию, включая значительный ресурсный потенциал, развитие внутреннего рынка и возможности расширения экономического сотрудничества с новыми партнёрами.

Дальнейшая динамика будет во многом зависеть от эффективности структурной перестройки экономики, уровня инвестиционной активности и способности адаптации к внешним ограничениям.

Краткое описание Кабардино-Балкарской Республики.

Кабардино-Балкарская Республика - субъект Российской Федерации, республика в её составе. Входит в состав Северо-Кавказского федерального округа и является частью Северо-Кавказского экономического района. Столица — город Нальчик. Государственными языками Кабардино-Балкарской Республики на всей её территории являются кабардино-черкесский, балкарский и русский языки. Граничит с Карачаево-Черкесией на западе, Ставропольским краем на севере, с Республикой Северная Осетия-Алания на востоке и юго-востоке и с Грузией на юге.

Площадь территории республики составляет 12470 км².

Рисунок 23.

Территория республики разделена на три основные геоморфологические зоны — горную, предгорную и равнинную. Горная и предгорная зоны занимают большую часть территории субъекта. Равнинная зона охватывает северо-восточную часть республики.

Образована как Кабардинская автономная область 1 сентября 1921 года. С 16 января 1922 года Кабардино-Балкарская автономная область. 5 декабря 1936 года преобразована в Кабардино-Балкарскую АССР. С 1992 года — Кабардино-Балкарская Республика.

Рисунок 24.

Географическое положение и климат

Кабардино-Балкарская республика расположена в центральной части северного макросклона Кавказа. Через территорию республики параллельно друг от друга протягиваются 5 основных хребтов Большого Кавказа: Пастбищный (или Меловой), Лесистый, Скалистый, Боковой и Главный (или Водораздельный). На территории расположена высочайшая точка: гора Эльбрус (5 642 м, западная вершина) — самая высокая точка России, Кавказа и Европы. Через западную вершину Эльбруса проходит административная граница Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии, при этом восточная вершина горы (5 621 м), как и большая часть склонов, находится в пределах КБР.

Климат на территории республики разнообразный. Из-за расположения в гористой местности, в республике вертикальный тип поясности. На равнине и в предгорьях распространён влажный континентальный климат, который в горах сменяется на климат субальпийского пояса. И далее в высокогорьях переходит в альпийский тип климата. Средняя температура января составляет от −2,0° С (на равнине) до −12,0° С (в горах), июля соответственно +25,0° С и +5,0° С. Среднегодовое количество осадков составляет от 500 до 2000 мм.

Социально-экономическое положение2 https://rosstat.gov.ru/Xolder/10705.

Кабардино-Балкарская Республика по состоянию на начало 2026 года демонстрирует устойчивую положительную динамику ключевых макроэкономических показателей, занимая лидирующие позиции среди регионов Российской Федерации по темпам экономического роста. Экономика региона, исторически имевшая аграрную направленность, за последние пять лет претерпела значительную трансформацию, успешно диверсифицируясь за счет промышленного роста, развития туристического кластера и привлечения масштабных инвестиций как из федерального центра, так и от частных инвесторов.

Таблица 14. Основные показатели развития экономики Кабардино-Балкарской Республики

Наименование показателя	2026 год
Численность населения (среднегодовая), чел.	905 464
ВРП, млрд. руб.	370
Индекс промышленного производства, %	110.3
Инвестиции в основной капитал, %	102.5
Оборот розничной торговли, %	106.3
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.	51 600

Особое значение в социально-экономическом развитии республики приобретает социальная сфера, которая является не только индикатором качества жизни населения, но и важнейшим фактором устойчивого развития региона. В 2025-2026 годах в Кабардино-Балкарии реализуется комплекс масштабных мер по модернизации системы здравоохранения, образования, социальной защиты и жилищно-коммунального хозяйства.

За пятилетний период с 2020 по 2025 год республика достигла двукратного увеличения валового регионального продукта — с 163 млрд рублей до 325 млрд рублей. Обеспечено создание более 2 тысяч новых рабочих мест в рамках реализованных инвестиционных проектов, существенно наращены объемы промышленного производства и достигнуты новые рубежи в развитии туристической отрасли — турпоток превысил 2 млн человек. Важнейшим фактором успеха стала системная работа по улучшению инвестиционного климата, поддержке малого и среднего предпринимательства, а также эффективное использование механизмов национальных проектов, инициированных Президентом Российской Федерации.

Численность и структура населения

По состоянию на 1 января 2026 года численность населения Кабардино-Балкарской Республики составляет 904 200 человек. По данным Росстата, в 2022 году численность населения составляла 870,4 тысячи человек, при этом в последние годы наблюдается тенденция к незначительному росту за счет миграционного притока и положительного естественного прироста в отдельных муниципальных образованиях.

Плотность населения составляет около 72,83 человек на квадратный километр, что является достаточно высоким показателем для регионов Северо-Кавказского федерального округа. Доля городского населения составляет примерно 52-57 процентов, что отражает традиционную для кавказских республик структуру расселения с преобладанием сельского населения или его паритетом с городским.

Национальный состав республики отличается многообразием и является отражением многовековой истории совместного проживания различных этносов. Согласно данным последних переписей, кабардинцы составляют около 57 процентов населения, русские — около 22-23 процентов, балкарцы — около 13 процентов. Также в республике проживают украинцы, осетины, представители других национальностей. Государственными языками на всей территории республики являются кабардинский, балкарский и русский языки.

Кабардино-Балкария относится к числу регионов с относительно благоприятной демографической ситуацией. Для республики характерны традиционно высокие показатели рождаемости по сравнению со среднероссийскими, хотя в последние годы наблюдается тенденция к некоторому снижению рождаемости, что соответствует общероссийским демографическим трендам.

Показатели смертности в республике находятся на уровне, сопоставимом со среднероссийскими, при этом отмечается положительная динамика снижения смертности в трудоспособном возрасте благодаря улучшению качества медицинского обслуживания и развитию профилактического направления в здравоохранении.

Естественный прирост населения в Кабардино-Балкарии сохраняется на положительном уровне, что является важным фактором демографической устойчивости региона. Особенно высокие показатели рождаемости отмечаются в сельских муниципальных районах, тогда как в городских округах, в первую очередь в Нальчике, демографические показатели приближаются к среднероссийским.

Кабардино-Балкария является одним из регионов-лидеров Российской Федерации по продолжительности жизни. По итогам 2025 года ожидаемая продолжительность жизни в республике достигла 77,9 лет.

Миграционная ситуация в Кабардино-Балкарии характеризуется сложным сочетанием внутренних и внешних миграционных потоков. Республика традиционно является привлекательной для мигрантов из других регионов Северного Кавказа и Закавказья благодаря относительно благоприятному климату, развитой инфраструктуре и стабильной социально-политической ситуации.

В то же время наблюдается отток части населения, особенно молодежи, в крупные города других регионов России — Москву, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар — в поисках более высоких доходов и карьерных возможностей. Этот отток частично компенсируется возвратной миграцией и притоком населения из сельской местности в города республики.

Рынок труда Кабардино-Балкарии в 2025 году характеризовался положительной динамикой основных показателей. Уровень зарегистрированной безработицы в республике снизился до минимальных значений за последние годы благодаря реализации активных программ содействия занятости и развитию предпринимательства.

Численность экономически активного населения составляет около 450-460 тысяч человек. Уровень занятости населения в возрасте 15 лет и старше демонстрирует устойчивую тенденцию к росту. Особое внимание уделяется трудоустройству молодежи, женщин, имеющих малолетних детей, и граждан с ограниченными возможностями здоровья.

В структуре занятости преобладает сфера услуг, сельское хозяйство и промышленность. Значительная часть населения занята в малом и среднем предпринимательстве, включая самозанятых граждан, количество которых в республике достигло 93,7 тысячи человек на начало 2026 года, увеличившись на 16,1 процента по сравнению с предыдущим годом. Число субъектов малого и среднего предпринимательства в республике превысило 24 тысячи.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в 2025 году продолжила рост, опережая темпы инфляции. Однако уровень заработной платы в республике остается ниже среднероссийского, что является характерной проблемой для большинства регионов Северо-Кавказского федерального округа. В бюджетной сфере заработная плата была повышена в рамках реализации указов Президента Российской Федерации.

Система здравоохранения

Система здравоохранения Кабардино-Балкарской Республики является одним из приоритетных направлений социальной политики региона. В 2025-2026 годах в рамках национальных проектов и модернизации первичного звена осуществлен комплекс мер, направленных на повышение доступности и качества медицинской помощи.

В 2025 году в рамках реализации национальных проектов велись работы по строительству, реконструкции и ремонту более 120 объектов. Общий объем средств, направленных на реализацию национальных проектов, составил 10,8 миллиарда рублей, в том числе за счет федерального бюджета — 7,6 миллиарда, за счет республиканского — 3,2 миллиарда рублей. На 2026 год на реализацию национальных проектов предусмотрены рекордные 14,8 миллиарда рублей, в том числе из федерального бюджета — 11,5 миллиарда, из республиканского — 3,2 миллиарда рублей. Увеличение финансирования почти на 40 процентов по сравнению с 2025 годом позволит расширить масштабы работ в социальной сфере.

На строительство онкологического диспансера в Нальчике из федерального бюджета выделено 2,58 миллиарда рублей. Мощность нового медицинского центра составит 250 коек, что позволит существенно улучшить доступность специализированной медицинской помощи для жителей республики. Ввод объекта в эксплуатацию позволит снизить смертность от онкологических заболеваний и повысить качество жизни пациентов за счет ранней диагностики и современного лечения.

В 2025 году построено 8 амбулаторий, еще 8 объектов капитально отремонтированы. Эти проекты направлены на повышение доступности и качества первичной медико-санитарной помощи, особенно в сельской местности. Строительство новых и реконструкция существующих амбулаторий позволили приблизить медицинскую помощь к местам проживания населения, сократить время ожидания приема и улучшить условия труда медицинских работников.

Строительство новой инфекционной больницы «Центр по профилактике и борьбе со СПИДом и инфекционными заболеваниями» мощностью 470 коек площадью более 18 тысяч квадратных метров включено в комплексный план развития транспортной, энергетической, телекоммуникационной и социальной инфраструктуры Российской Федерации до 2036 года. Завершение реализации проекта намечено на 2028 год. Этот объект имеет стратегическое значение для обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия региона.

В 2026 году планируется начать строительство хирургического корпуса в Баксанской больнице, детской поликлиники в Чегеме, амбулаторий в Нижнем Куркужине, Черной Речке и Сармаково, а также реконструкцию поликлиники в Заюково. Эти проекты направлены на дальнейшее развитие системы здравоохранения республики и повышение ее доступности для всех категорий населения.

В Кабардино-Балкарии реализуется комплекс мер по привлечению и закреплению медицинских кадров в системе здравоохранения. Действуют программы «Земский доктор» и «Земский фельдшер», предусматривающие единовременные компенсационные выплаты медицинским работникам, переезжающим на работу в сельскую местность.

В 2025 году продолжилась работа по повышению квалификации медицинских работников, внедрению непрерывного медицинского образования. Особое внимание уделяется подготовке специалистов первичного звена — врачей-терапевтов, педиатров, врачей общей практики.

Благодаря модернизации системы здравоохранения в республике отмечается положительная динамика основных показателей здоровья населения. Ожидаемая продолжительность жизни при рождении демонстрирует устойчивый рост. Снижается смертность от болезней системы кровообращения, новообразований, внешних причин.

Особое внимание уделяется профилактике заболеваний и формированию здорового образа жизни. В республике функционируют центры здоровья, проводятся массовые профилактические мероприятия, диспансеризация населения.

Система образования

Система дошкольного образования Кабардино-Балкарии в последние годы достигла высокого уровня доступности. В республике ликвидирована очередь в детские сады для детей в возрасте от 3 до 7 лет. Продолжается строительство новых дошкольных учреждений в быстрорастущих микрорайонах городов и крупных сельских населенных пунктах.

В 2025 году в рамках национальных проектов велось строительство и реконструкция нескольких детских садов. Особое внимание уделяется созданию условий для детей с ограниченными возможностями здоровья — строятся группы компенсирующей направленности, детские сады адаптируются для маломобильных групп населения.

Школьное образование в Кабардино-Балкарии охватывает 100 процентов детей соответствующего возраста. В республике реализуются программы модернизации школьной инфраструктуры, включая строительство новых школ, капитальный ремонт существующих, оснащение современным оборудованием.

В 2025 году проведены работы по благоустройству школьных территорий, замене оконных блоков, ремонту кровель, спортивных залов. Внедряются современные образовательные технологии, развивается цифровая образовательная среда.

Особое внимание уделяется созданию условий для получения качественного образования в сельских школах. Реализуются программы «Земский учитель», направленные на привлечение педагогических кадров в сельскую местность.

Система дополнительного образования детей в Кабардино-Балкарии представлена широкой сетью учреждений — дворцов и домов творчества, центров дополнительного образования, спортивных школ. Дополнительным образованием охвачено значительное количество детей школьного возраста.

В рамках национального проекта «Образование» в республике созданы центры цифрового образования «IT-куб», детские технопарки «Кванториум», центры «Точка роста» на базе сельских школ. Эти центры обеспечивают доступ детей к современным программам дополнительного образования технической и естественнонаучной направленности.

Система профессионального образования Кабардино-Балкарии включает учреждения среднего профессионального образования и высшие учебные заведения. Крупнейшим вузом республики является Кабардино-Балкарский государственный университет имени Х.М. Бербекова, готовящий специалистов по широкому спектру направлений.

В 2025 году продолжилась работа по синхронизации системы профессионального образования с потребностями экономики региона. Корректируются контрольные цифры приема, открываются новые направления подготовки по востребованным специальностям.

Особое внимание уделяется развитию среднего профессионального образования. В рамках федерального проекта «Молодые профессионалы» модернизируется материально-техническая база колледжей и техникумов, внедряются стандарты WorldSkills.

На 2026 год на реализацию всех национальных проектов предусмотрены рекордные 14,8 миллиарда рублей, в том числе из федерального бюджета — 11,5 миллиарда, из республиканского — 3,2 миллиарда рублей. Значительная часть этих средств будет направлена на развитие системы образования. В 2025 году республика вступила в реализацию новых масштабных национальных проектов, инициированных Президентом Российской Федерации. Всего было реализовано 43 региональных проекта.

Социальная защита населения

Кабардино-Балкарская Республика реализует широкий спектр мер социальной поддержки различных категорий населения — граждан пожилого возраста, инвалидов, ветеранов, многодетных семей, малоимущих граждан. Финансирование социальных обязательств осуществляется в полном объеме.

В 2025 году размеры социальных выплат были проиндексированы с учетом уровня инфляции. Продолжалась реализация региональных программ адресной социальной помощи, предусматривающих предоставление поддержки гражданам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации.

Система социального обслуживания населения Кабардино-Балкарии включает стационарные учреждения (дома-интернаты для пожилых граждан и инвалидов, психоневрологические интернаты), а также нестационарные формы обслуживания (социальное обслуживание на дому, полустационарное обслуживание).

В 2025 году продолжилась работа по модернизации стационарных учреждений социального обслуживания, улучшению условий проживания, повышению качества предоставляемых услуг. Особое внимание уделяется внедрению системы долговременного ухода за пожилыми гражданами и инвалидами.

Кабардино-Балкария относится к регионам с традиционно высокими показателями рождаемости, что делает поддержку семей с детьми одним из приоритетных направлений социальной политики. В республике реализуется комплекс мер, включающих как федеральные, так и региональные выплаты.

В 2025 году в полном объеме выплачивались ежемесячные пособия на детей, материнский капитал, региональный материнский капитал, пособия при рождении ребенка. Продолжалась реализация программы обеспечения детей из многодетных семей школьной формой и питанием.

В республике уделяется особое внимание поддержке ветеранов Великой Отечественной войны, тружеников тыла, ветеранов боевых действий. Им предоставляются льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг, санаторно-курортное лечение, другие меры социальной поддержки.

Поддержка инвалидов включает не только социальные выплаты, но и меры по обеспечению доступности объектов социальной инфраструктуры, созданию рабочих мест для инвалидов, обеспечению техническими средствами реабилитации.

Жилищно-коммунальное хозяйство и благоустройство

Жилищный фонд Кабардино-Балкарии насчитывает миллионы квадратных метров жилой площади. В республике реализуются программы капитального ремонта многоквартирных домов, расселения аварийного жилищного фонда.

В 2025 году в рамках реализации национальных проектов велись работы по капитальному ремонту многоквартирных домов, замене лифтового оборудования, ремонту фасадов, инженерных систем. Продолжалось строительство новых многоквартирных домов, в том числе в рамках программы переселения граждан из аварийного жилья.

Система жилищно-коммунального хозяйства республики в 2025 году продолжила модернизацию. Проводились работы по ремонту и замене ветхих сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. Внедряются энергосберегающие технологии, устанавливаются приборы учета коммунальных ресурсов.

Особое внимание уделяется качеству предоставления коммунальных услуг, снижению аварийности на сетях. В ряде муниципальных образований реализуются проекты по строительству новых котельных, водозаборных узлов, очистных сооружений.

В рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» в республике реализуются проекты благоустройства общественных пространств — парков, скверов, набережных, пешеходных зон. Ежегодно благоустраиваются десятки дворовых территорий.

В 2025 году работы по благоустройству проведены в Нальчике, Прохладном, Баксане, Тырныаузе, других городах и районных центрах. Созданы новые зоны отдыха, установлены детские и спортивные площадки, проведено озеленение.

Благодаря внесенным поправкам в бюджет на 2026 год, значительно увеличиваются субсидии на дорожное хозяйство. Развитие дорожной сети имеет мультипликативный эффект для социальной сферы: снижается время в пути до социально значимых объектов (больниц, школ, детских садов), повышается транспортная доступность отдаленных населенных пунктов, улучшается качество жизни населения.

Культура, спорт и молодежная политика.

В Кабардино-Балкарии функционирует развитая сеть учреждений культуры — театры, музеи, библиотеки, дома культуры, клубы. Крупнейшими культурными учреждениями являются Государственный музыкальный театр, Кабардинский государственный драматический театр, Балкарский государственный драматический театр, Национальный музей республики.

В 2025 году в рамках национальных проектов велась модернизация учреждений культуры — капитальный ремонт зданий, оснащение современным оборудованием, пополнение библиотечных фондов. Создаются модельные библиотеки, виртуальные концертные залы.

В республике уделяется большое внимание сохранению объектов культурного наследия — памятников истории и архитектуры, объектов археологии. Проводятся реставрационные работы, научные исследования.

Важное значение имеет сохранение и развитие нематериального культурного наследия — традиций, обрядов, народных промыслов. В республике развиваются традиционные ремесла — резьба по дереву, ювелирное дело, золотошвейная вышивка, ковроткачество.

В Кабардино-Балкарии созданы условия для занятий физической культурой и спортом для всех категорий населения. Функционируют спортивные школы, центры спортивной подготовки, спортивные сооружения различного уровня.

Республика является признанным центром развития горнолыжного спорта и альпинизма. Здесь расположены высочайшие вершины Европы — Эльбрус и Казбек, что привлекает спортсменов и любителей активного отдыха со всей России и из-за рубежа.

Молодежная политика в Кабардино-Балкарии направлена на создание условий для самореализации молодежи, поддержку молодежных инициатив, патриотическое воспитание. Действуют молодежные центры, проводятся форумы, конкурсы, слеты.

Особое внимание уделяется профориентационной работе, поддержке талантливой молодежи, развитию добровольческого движения. Реализуются программы по вовлечению молодежи в предпринимательскую деятельность.

Экономическое развитие

Макроэкономическая динамика и валовой региональный продукт.

Экономика Кабардино-Балкарской Республики по итогам 2025 года демонстрирует впечатляющие результаты, позволяющие региону входить в число лидеров Российской Федерации по темпам экономического роста. По данным Министерства экономического развития Российской Федерации, по итогам 2025 года Кабардино-Балкария вошла в число регионов, показавших наибольший экономический рост.

По итогам 2025 года темпы роста ВРП оцениваются в диапазоне от 5,9 до 6,2 процента. Эта оценка основана на фактических данных за три квартала 2025 года и подтверждается положительной динамикой во всех ключевых секторах экономики — сельском хозяйстве, промышленности, строительстве и сфере услуг.

Объем валового регионального продукта Кабардино-Балкарии по итогам 2025 года, согласно прогнозным оценкам Министерства экономического развития КБР, достиг 370,2 миллиарда рублей. По другим данным руководства республики, объем ВРП в 2025 году составил 325 миллиардов рублей. Разница в цифрах объясняется использованием различных методов оценки — предварительной и уточненной. Важно подчеркнуть, что по сравнению с 2020 годом, когда ВРП составлял 163 миллиарда рублей, показатель увеличился вдвое.

Прогноз на 2026 год выглядит еще более оптимистичным. Кабардино-Балкария ожидает роста объема валового регионального продукта до 421,5 миллиарда рублей по итогам 2026 года. Это на 7,1 процента больше показателя 2025 года. Согласно прогнозу социально-экономического развития КБР на среднесрочный период до 2029 года, ожидается рост объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг на 22,7 процента, при этом производство сельскохозяйственной продукции увеличится на 3,9 процента, а объем выполненных работ в сфере строительства и оборот розничной торговли вырастут на 10 процентов .

Ключевыми драйверами экономического роста в 2025 году, по оценкам руководства республики, остаются сельское хозяйство, промышленность, строительство, торговля и туризм. По оценкам Министерства экономического развития КБР, оценочный рост в агропромышленном комплексе составит 6,8 процента, в промышленности — 6,1 процента, в строительстве — 4,3 процента. Оборот розничной торговли увеличится на 6,3 процента, объем платных услуг — на 6,5 процента.

Эта диверсифицированная структура роста обеспечивает устойчивость экономики региона к возможным колебаниям в отдельных отраслях. Республика не зависит от одного сектора, что является важным фактором экономической безопасности и долгосрочной стабильности.

Промышленный комплекс.

Промышленный сектор Кабардино-Балкарии остается одним из главных драйверов экономического роста региона. По итогам 2025 года, по данным Кабардино-Балкарского статуправления, объем промышленного производства приблизился к отметке 80 миллиардов рублей.

По предварительным оценкам, индекс промышленного производства по итогам 2025 года составил 106 процентов. Этот показатель достигнут после экстраординарного роста в 2024 году, когда индекс промышленного производства составил 121,4 процента.

Важно отметить, что уже в январе 2026 года индекс промышленного производства в Кабардино-Балкарии увеличился на 4,1 процента по отношению к январю 2025 года. Это свидетельствует о сохранении положительной динамики и в новом году.

Обрабатывающие производства традиционно вносят основной вклад в формирование промышленного показателя. Индекс промышленного производства по обрабатывающим видам деятельности в январе 2026 года составил 101,8 процента к уровню января 2025 года .

В 2026 году выросло производство текстильных изделий, одежды, прочей неметаллической минеральной продукции (строительные материалы, в том числе из гипса и стекла), готовых металлических изделий, медицинского оборудования, автотранспортных средств, мебели и других.

Добыча полезных ископаемых — сектор, имеющий важное значение для обеспечения сырьем промышленности региона. Умеренный, но уверенный рост отражает стабильную работу предприятий горнодобывающего комплекса.

Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов — сектор, имеющий важное экологическое и социальное значение, также демонстрирует положительную динамику.

Промышленный потенциал Кабардино-Балкарии обеспечивается деятельностью ряда крупных и средних предприятий, многие из которых являются уникальными в масштабах не только Северо-Кавказского федерального округа, но и всей Российской Федерации.

На международной форум-выставке «InRussia 2025» республику представляли семь ведущих промышленных предприятий: «Чегемский стекольный завод», «Гипсолит», «Севкаврентген-Д», «Кавказпромкабель», ООО ПКФ «Базис», АО «Терекалмаз» и «Баксан Автозапчасть».

Высокотехнологичное машиностроение и приборостроение. Завод «Севкаврентген-Д» является признанным лидером среди российских производителей рентгеновского оборудования. Предприятие не только полностью обеспечивает потребности внутреннего рынка, но и успешно конкурирует с зарубежными производителями.

Производство синтетических сверхтвердых материалов. Завод «Терекалмаз» — уникальное предприятие, освоившее выпуск искусственных алмазов, по прочности в 10 раз превосходящих зарубежные аналоги.

Стекольная промышленность. Чегемский стекольный завод реализует масштабный инвестиционный проект по строительству новой очереди для выпуска медицинского стекла, что особенно актуально в контексте импортозамещения в фармацевтической отрасли.

Производство металлических изделий. Предприятие «Чермет» выпускает металлические изделия для быта — сковороды, кастрюли.

Упаковочное производство. Компания «Эрпак» производит картонные коробки.

Мебельное производство. Прохладненская мебельная фабрика выпускает детские кроватки, столы и стулья.

Производство энергосберегающего оборудования. На станках «Телемеханики» выпускаются энергосберегающие светильники и системы защиты от лавин.

Кабельная промышленность. Завод «КавказкабельТМ» (также известный как «Кавказпромкабель») — пример успешного восстановления ранее простаивавшего производства.

Стратегический проект: Тырныаузский вольфрамо-молибденовый комбинат. Проект имеет не только региональное, но и общефедеральное значение, поскольку призван восстановить добычу и переработку редких металлов, снизив зависимость России от импорта вольфрама и молибдена.

В Кабардино-Балкарии начинают развивать промышленный туризм. Подписано соглашение о старте проекта с Торгово-промышленной палатой КБР. Планируется разработка экскурсионного маршрута по предприятиям республики. Это позволит не только привлечь дополнительный турпоток, но и повысить инвестиционную привлекательность региона.

Агропромышленный комплекс

Сельское хозяйство остается одной из важнейших отраслей экономики Кабардино-Балкарии, обеспечивая не только продовольственную безопасность региона, но и значительный экспортный потенциал. По итогам 2025 года продукция аграрного сектора оценивается в 126 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2024 году этот показатель составлял около 110 миллиардов рублей.

По итогам 2025 года оценочный рост в агропромышленном комплексе составил 6,8 процента. Объем производства сельскохозяйственной продукции, согласно прогнозу до 2029 года, увеличится на 3,9 процента.

Республика обладает выгодным географическим положением, благоприятными климатическими условиями и значительными земельными ресурсами.

Растениеводство специализируется на выращивании зерновых культур, подсолнечника, кукурузы, а также плодовых и овощных культур. Республика является одним из крупнейших производителей плодово-ягодной продукции в Северо-Кавказском федеральном округе.

Животноводство представлено молочным и мясным скотоводством, овцеводством, птицеводством. Республика полностью обеспечивает свои потребности в основных видах животноводческой продукции.

Инвестиции в основной капитал

Кабардино-Балкария демонстрирует впечатляющий рост инвестиционной активности. Объем инвестиций в основной капитал по итогам 2025 года ожидается на уровне 86 миллиардов рублей. За пятилетний период с 2020 по 2025 год инвестиции выросли с 49 миллиардов рублей до 86 миллиардов рублей.

За пять лет в республике реализовано более 40 крупных инвестиционных проектов, что привело к созданию 2110 новых рабочих мест.

Объем выполненных работ в сфере строительства, согласно прогнозу до 2029 года, вырастет на 10 процентов. В 2025 году в рамках реализации национальных проектов велись работы по строительству, реконструкции и ремонту более 120 объектов. Общий объем средств, направленных на реализацию национальных проектов, составил 10,8 миллиарда рублей.

Турпоток и его динамика

Туризм становится одной из важнейших отраслей экономики Кабардино-Балкарии. Турпоток в республику растет высокими темпами и итогам 2025 года турпоток превысил 2 миллиона человек.

Для сравнения, в 2024 году республику посетили 1,8 миллиона туристов. Ожидается, что только в Приэльбрусье в зимний период 2025-2026 годов отдохнут порядка 470 тысяч человек.

Оборот розничной торговли в 2025 году увеличился на 6,3 процента, объем платных услуг — на 6,5 процента. Согласно прогнозу социально-экономического развития КБР, оборот розничной торговли продолжит рост и к 2029 году увеличится на 10 процентов.

Доходы бюджета

Поступления собственных доходов республиканского бюджета по итогам 2025 года прогнозируются на уровне 24,1 миллиарда рублей, или 114 процентов к исполнению 2024 года. Это означает, что собственные доходы выросли на 14 процентов по сравнению с предыдущим годом.

Для понимания динамики: собственные доходы республиканского бюджета (без учета муниципалитетов) в 2024 году достигли 21,1 миллиарда рублей, что составляло 118 процентов к уровню 2023 года. Таким образом, два года подряд наблюдается уверенный двузначный рост собственных доходов.

Государственный долг республики к январю 2026 года сократится до 5,6 миллиарда рублей после списания 2 миллиардов рублей.

Реализация национальных проектов

На 2026 год на реализацию национальных проектов предусмотрены рекордные 14,8 миллиарда рублей, в том числе из федерального бюджета — 11,5 миллиарда, из республиканского — 3,2 миллиарда рублей.

В 2025 году республика вступила в реализацию новых масштабных национальных проектов, инициированных Президентом Российской Федерации. Всего было реализовано 43 региональных проекта.

Кабардино-Балкарская Республика по состоянию на 1 января 2026 года демонстрирует устойчивое социально-экономическое развитие по всем ключевым направлениям.

В социальной сфере достигнуты значительные успехи в модернизации здравоохранения, образования, социальной защиты. Строятся и реконструируются десятки социальных объектов — онкологический диспансер, амбулатории, школы, детские сады. На реализацию национальных проектов в 2026 году выделено рекордное финансирование.

В экономике сохраняются высокие темпы роста. ВРП по итогам 2025 года вырос на 5,9-6,2 процента, а на 2026 год прогнозируется рост до 421,5 миллиарда рублей. Промышленное производство демонстрирует устойчивую положительную динамику — уже в январе 2026 года ИПП вырос на 4,1 процента. Сельское хозяйство оценивается в 126 миллиардов рублей. Инвестиции в основной капитал достигли 86 миллиардов рублей.

Ключевые предприятия республики — «Севкаврентген-Д», «Терекалмаз», Чегемский стекольный завод, «КавказкабельТМ», текстильные фабрики — успешно работают в условиях импортозамещения и обеспечивают конкурентоспособность региона.

Туризм становится важной отраслью экономики — турпоток превысил 2 миллиона человек.

Важнейшим фактором дальнейшего развития остается реализация национальных проектов, что позволит продолжить строительство социально значимых объектов, благоустройство территорий, поддержку экономики и социальной сферы, обеспечивая дальнейшее повышение качества жизни населения Кабардино-Балкарской Республики.

Социально-экономическое состояние муниципальных образований Кабардино-Балкарской Республики.

Согласно Закону Кабардино-Балкарской Республики от 27 февраля 2002 года № 12-РЗ «Об административно-территориальном устройстве Кабардино-Балкарской Республики», субъект РФ включает следующие административно-территориальные единицы: 3 города республиканского значения и 10 районов.

Рисунок 25.

Нальчик — город на юге России, столица Кабардино-Балкарской Республики. Входит в состав муниципального образования «Городской округ Нальчик». Город-курорт федерального значения. Носит звание «Города воинской славы». Нальчик расположен в центральной части республики, по обоим берегам одноимённой реки Нальчик. Площадь городского округа составляет — 131 км2, из них непосредственно на земли города Нальчик приходится — 67 км2. Город находится в предгорной зоне республики. Численность населения –270 711 чел.

В Нальчике находятся все законодательные, исполнительные и судебные органы власти республики.

Нальчик является крупным промышленным, культурным центром, а также примерно четверть города определена как курортная. В курортной части города и около неё расположено около 40 санаториев, домов отдыха, турбаз, пансионатов.

Нальчик имеет несколько некрупных районов: Центр, Горная, Стрелка, Затишье, Искож, Александровка, Дубки, Вольный Аул, Курортная зона Долинск. В 2005 году к Нальчику присоединили села Адиюх, Кенже, Хасанья, Белая Речка.

В геоморфологическом отношении рассматриваемая территория города приурочена к области перехода невысоких предгорий в наклонную предгорную равнину. Непосредственно с юга район ограничен одной из гряд Лесистого хребта, высотой 800—1000 метров над уровнем моря.

Через земли города протекает одноимённая река Нальчик, а также речки Шалушка (на северо-западе города) и Сухая Шалушка (на западе города). Вдоль долины реки Нальчик на территории городского парка расположены четыре озера, наиболее крупными из которых являются Первое озеро и Четвёртое (Курортное) озеро. К югу от города находятся несколько запруженных озёр, использующиеся для упорядочения стока реки Нальчик. На территории города расположены 18 минеральных источников различного физико-химического состав. В целом земли города обильно обеспечены водой. Грунтовые воды в основном залегают на глубине 3—5 метров. Река Нальчик — единственная зелёная полоска, соединяющая нижнюю часть города с верхней.

Климат города является климатом предгорной зоны. Относительная близость Главного Кавказского хребта оказывает заметное влияние на выработку климата на землях округа. На образование климата города значительно влияет его защищённость от прямого вторжения холодного воздуха. Характерной особенностью являются суточные колебания температуры воздуха, в основном в летнее время, связанные с местными горами и долинными ветрами (горные бризы).

Нальчик — пятый по численности населения город Северо-Кавказского федерального округа.

Нальчик — крупный промышленный центр. В городе расположены заводы: машиностроительный (оснастка грузовых автомобилей, в основном КРАЗов, для геологической разведки и для горнодобычи), электроники (Нальчикский завод полупроводниковых приборов, ОАО «НЗПП», выпускает продукцию для нужд ВП МО РФ, «Телемеханика», Нальчикский электровакуумный завод, «Севкавэлектроприбор», производившие, в том числе, оборонную продукцию), металлообрабатывающий («Черцветмет»); комбинат искусственных кож и плащёвых тканей «Искож»; халвичный завод, производящий широкий спектр пищевой продукции, в том числе газированную воду, пиво; элеватор республиканского значения; металлургический завод «Гидрометаллург» по выпуску оксида вольфрама.

В Нальчике проживает 46 % занятого активного населения. В городе сосредоточено 40 % основных производственных фондов, производится около 50 % республиканского объёма продукции.

Отличительной особенностью города является высокий уровень курортно-рекреационного развития. Нальчик — бальнеологический и горноклиматический курорт. Благодаря мягким природно-климатическим условиям, наличию разнообразных минеральных вод и лечебной грязи бальнеологический курорт Нальчик получил общероссийское и международное признание, наряду с курортами Кавказских Минеральных Вод. В городе лечат заболевания, связанные с опорно-двигательным аппаратом, сердечно-сосудистой и нервной системой, органами пищеварения и обмена веществ, печени и жёлчных путей.

Примерно четверть города определена как курортная. В курортной части города и около неё расположено около 40 санаториев, домов отдыха, турбаз, пансионатов. Предоставляемые санаториями бальнеологические лечебные процедуры могут включать в себя ванны как внутри санаториев, так и в городской водогрязелечебнице. В городе есть два парка аттракционов (в курортной зоне и в микрорайоне «Молодёжный»), четыре искусственных озера (наполняются на время купального сезона из реки Нальчик), две канатные дороги (одна из них не функционирует с 1993 года), минеральные источники, огромный парк (один из крупнейших в Европе), переходящий в лес, «терренкур», зоопарк, ипподром. Живописные горы вокруг располагают к туризму, в частности, к походам и альпинизму. На горе Малая Кизиловка напротив курортной части города расположен ресторанный комплекс «Сосруко» и смотровые площадки с обзором города, его ближних и дальних окрестностей и горных хребтов.

В городе расположен аэропорт - международный аэропорт федерального значения. Расположен на северо-восточной окраине города. Является аэродромом совместного базирования, помимо гражданской авиации используется военной авиацией и авиацией МВД РФ.

Через город проходила автомобильная трасса федерального значения «Кавказ», в настоящее время построена обводная дорога Чегем — Урвань.

Основу городского общественного транспорта Нальчика составляют маршрутные такси, представленные частными компаниями, и автобусы и маршрутные такси.

Железнодорожный вокзал станции Нальчик, расположенный в центре города, относится к Северо-Кавказской железной дороге и является отправной точкой для поездов, следующих в другие города страны. С железнодорожного вокзала Нальчика поезда дальнего следования отправляются в направлении Москвы, от которой станция Нальчик расположена на расстоянии около двух тысяч километров. Пригородные электропоезда с Нальчикского железнодорожного вокзала следуют до городов Минеральные Воды и Прохладный. Станция Нальчик находится на тупиковой ветке; основной железнодорожной развязкой Кабардино-Балкарии является станция Прохладная (город Прохладный).

Ветка железной дороги была проведена в город Нальчик в 1913 году. В тот же год было построено здание железнодорожного вокзала Нальчика, хозяйственные постройки, сохранившиеся и работающие до настоящего времени. В здании железнодорожного вокзала Нальчика расположены билетные кассы, справочное бюро, зал ожидания, камеры хранения багажа, пункт медицинской помощи, комнаты матери и ребёнка, кафе.

Основные экономические показатели

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по видам экономической деятельности за 2025 год составил 34 798,4 млн. рублей, что к аналогичному периоду 2024 года составляет рост в 144,8 %.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» крупными и средними организациями городского округа Нальчик, в 2025 году составил 748,7 млн. рублей, что составило 59,9% (в сопоставимых ценах) к уровню 2024 года.

Предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства в 2025 году на территории городского округа Нальчик построено 3 048 новых квартир, общая площадь жилых помещений которых составила 250,8 тыс. кв. метров. По сравнению с 2024 годом, площадь введенного жилья увеличилась на 2,9 %.

Организациями-застройщиками, осуществляющими многоквартирное жилищное строительство, построено 2432 квартир общей площадью жилых помещений 156,7 тыс. кв. метров.

Индивидуальными застройщиками построено 616 собственных дома общей площадью жилых помещений 94,1 тыс. кв. метров, что на 33,3% больше предыдущего года.

В соответствии с реестром муниципальных маршрутов регулярных перевозок г.о. Нальчик, муниципальная сеть общественного транспорта состоит из 33 действующих маршрутов, из которых:

-9 маршрутов обслуживаются автобусами среднего и большого класса; -1 маршрут обслуживается троллейбусами;

-23 маршрута обслуживаются автобусами малого класса.

Маршрутную сеть г.о. Нальчик обслуживают 12 перевозчиков, в том числе одно муниципальное предприятие «Нальчикский транспорт».

В 2025 году автотранспортными предприятиями города перевезено 19 736 409 пассажиров, из которых:

автобусами 1 631 000 пассажиров;

троллейбусами 134 000 пассажиров;

микроавтобусами 17 971 409 пассажиров.

Оборот розничной торговли крупных и средних организаций г.о. Нальчик в 2025 году составил 23,3 млрд. рублей, что на 3,7% (в сопоставимых ценах) больше, чем в 2024 году.

Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам предприятий и организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, без выплат социального характера, сложилась в 2025 году в размере 60 838,1 рублей и выросла по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 12,0%. Размер реальной начисленной заработной платы увеличился на 3,5 %.

Среднемесячная заработная плата, по видам экономической деятельности:

Деятельность в области здравоохранения и социальных услуг - 51668,5 рублей. Темп роста 116,6%;

Деятельность в области культуры, спорта - 44324,2 руб. Темп роста 115,3%.

3. Образование - 51642,1 руб. Темп роста по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года 113,9%.

По данным предприятий и организаций (без субъектов малого предпринимательства), в городском округе Нальчик просроченной задолженности по заработной плате работникам по состоянию на 1 января 2025 года нет.

К концу декабря 2025 года в органах Нальчикского городского центра занятости населения состояло на учете 2137 не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 1987 человек имели статус безработного, в том числе 1455 человек получали пособие по безработице (73,2 %).

Прохладный — город республиканского подчинения в Кабардино-Балкарии. Административный центр муниципальных образований «Городской округ Прохладный» и Прохладненский район.

Второй по численности населения город Кабардино-Балкарии. Значимый промышленный центр, центр сельскохозяйственного района, крупный узел автомобильных и железных дорог. Площадь территории городского округа составляет — 35 км2. Город находится в равнинной лесостепной зоне республики. Рельеф местности представляет собой относительно ровные степные земли. Колебания высот незначительные.

Город расположен в северо-восточной части республики, на левом берегу реки Малки (за исключением микрорайона Серуновка, расположенного на правом берегу реки). Находится в 50 км (по прямой) к северо-востоку от Нальчика. С запада на восток город имеет протяжённость около 11 км, с юга на север — около 4 км.

Город находится в равнинной лесостепной зоне республики. Рельеф местности представляет собой относительно ровные степные земли. Колебания относительных высот незначительные. В южной части города, вдоль реки Малка, тянется цепь бугристых возвышенностей. Пойма реки Малка слегка приподнята высокими террасами. Средние высоты на территории городского округа составляют 215 метров над уровнем моря.

Город занимает второе место в республике по выпуску продукции. Основное место в экономике города занимают производства изделий ремонтно-механического, полупроводникового, кабельного заводов, а также переработка сельскохозяйственной продукции.

Город Прохладный является крупным транспортным узлом. Станция Прохладная является узлом железнодорожных линий (на Минеральные Воды, Нальчик и две на Гудермес — через Моздок и Грозный). Также город является узлом автомобильных дорог. У западной окраины города начинается федеральная автодорога А-158 «Прохладный — Баксан — Эльбрус». Вдоль северной окраины города проходит межрегиональная автодорога Р-262 «Ставрополь — Моздок — Крайновка». У восточной окраины города начинается региональная автодорога Р-290 «Прохладный — Терек — Эльхотово».

В городе расположены железнодорожный вокзал и автовокзал.

Социально-экономическое положение города Прохладный по состоянию на 1января 2026 характеризуется умеренно стабильным развитием на фоне общероссийских и региональных экономических ограничений. Город Прохладный, являясь одним из значимых промышленных центров Кабардино-Балкарской Республики, сохраняет важную роль в экономике северо-восточной части региона за счет промышленного производства, переработки сельскохозяйственной продукции, торговли, транспортного обслуживания и малого предпринимательства.

Численность населения города на начало 2026 года оценивается как относительно стабильная, однако сохраняется тенденция естественной убыли населения, связанная с превышением смертности над рождаемостью и миграционным оттоком части трудоспособного населения в более крупные экономические центры. Возрастная структура населения постепенно смещается в сторону увеличения доли граждан старших возрастных групп, что оказывает влияние на рынок труда, социальную нагрузку и потребность в развитии медицинской и социальной инфраструктуры.

Экономика города имеет диверсифицированный, но преимущественно промышленно-аграрный характер. Существенное значение сохраняют предприятия пищевой переработки, строительной индустрии, логистики, торговли, энергетического обеспечения и сервисного сектора. Малый и средний бизнес играет заметную роль в формировании занятости и налоговой базы, особенно в сфере торговли, услуг, общественного питания, транспорта и бытового обслуживания населения. На фоне инфляционных процессов и изменения логистических цепочек предприятия продолжают адаптацию к новым условиям хозяйствования.

Рынок труда характеризуется умеренной занятостью населения. Существенного роста безработицы не наблюдается, однако сохраняется дефицит квалифицированных специалистов в технических, медицинских и отдельных рабочих профессиях. Среднемесячная заработная плата демонстрирует постепенный рост, но в реальном выражении её динамика частично нивелируется инфляцией. Основными работодателями остаются промышленные предприятия, бюджетный сектор, торговые организации, коммунальные службы и сфера образования.

Финансовое положение муниципалитета можно оценить как устойчивое, но ограниченное по ресурсной обеспеченности. Доходная часть бюджета формируется за счет налоговых поступлений, межбюджетных трансфертов и неналоговых доходов. Значительная часть расходов традиционно направляется на образование, жилищно-коммунальное хозяйство, содержание социальной инфраструктуры, дорожное хозяйство и благоустройство. Вопрос привлечения инвестиций остается актуальным, поскольку модернизация производственной базы и городской инфраструктуры требует дополнительных финансовых ресурс

Состояние городской инфраструктуры развивается поступательно. Выполняются работы по ремонту дорожной сети, обновлению коммунальных объектов, повышению надежности водоснабжения, энергоснабжения и теплосетей. При этом часть инженерных коммуникаций характеризуется высоким уровнем физического износа, что требует поэтапной реконструкции. Жилищный фонд включает как многоквартирную, так и индивидуальную застройку; вопросы капитального ремонта, благоустройства дворовых территорий и модернизации коммунального хозяйства остаются приоритетными.

Социальная сфера города в целом функционирует стабильно. Система образования, учреждения здравоохранения, культуры и спорта обеспечивают базовые потребности населения. Вместе с тем актуальными остаются задачи повышения качества медицинских услуг, обновления материально-технической базы отдельных учреждений, развития молодежной политики и создания дополнительных условий для удержания трудоспособного населения.

Экологическая ситуация оценивается как относительно благоприятная по сравнению с крупными индустриальными центрами, однако сохраняются локальные проблемы, связанные с обращением твердых коммунальных отходов, состоянием отдельных участков инженерной инфраструктуры и необходимостью контроля за водными и земельными ресурсами.

В целом социально-экономическое положение города Прохладный можно охарактеризовать как умеренно устойчивое. Ключевыми направлениями дальнейшего развития остаются повышение инвестиционной активности, модернизация инфраструктуры, поддержка предпринимательства, развитие промышленного потенциала, улучшение качества городской среды и укрепление социальной устойчивости населения

Баксан – город республиканского значения в Кабардино-Балкарской Республике. Расположен в северной части республики, находится в 20 км к северу от Нальчика. Вдоль западной окраины города проходит федеральная автотрасса Кавказ М29. Площадь территории города составляет — 27,8 км2. Город находится в предгорной зоне республики. Средние высоты составляют около 455 метров над уровнем моря. Рельеф местности представляет собой в основном предгорные наклонные равнины, характеризующийся пологим уклоном террасы к востоку, в виде широких ложбин и полого-покатистыми склонами. К юго-западу от города возвышается горный массив Махогапс.

Баксан является индустриально развивающимся городом. Численность населения – 40 276 чел., также в состав городского округа Баксан входит сельское поселение Дыгулыбгей с численностью – 21 144 чел.

Социально-экономическое положение города Баксан характеризуется устойчивым, но умеренным развитием в рамках экономики Кабардино-Балкарской Республики. Баксан является одним из значимых городов республики, выполняя функции промышленного, транспортного и торгового центра западной части региона, а также опорного пункта для сельскохозяйственного производства прилегающих территорий.

Демографическая ситуация остается относительно стабильной. Для города характерен естественный прирост либо близкие к нулю демографические колебания за счет сравнительно высокой рождаемости по сравнению со среднероссийскими показателями. Доля трудоспособного населения оценивается примерно в 55–58%, пенсионного возраста — около 20–22%, молодежи — порядка 20%.

Экономическая структура Баксана носит смешанный промышленно-аграрный и торгово-сервисный характер. Основу экономики формируют предприятия пищевой переработки, стройиндустрии, сельхозпереработки, транспортные организации, торговля и малое предпринимательство. В городе действует значительное количество субъектов малого бизнеса — ориентировочно 700–1000 предприятий и ИП, занятых преимущественно в сфере торговли, общественного питания, услуг и логистики.

Объем отгруженной продукции и услуг крупных и средних организаций города и прилегающей хозяйственной зоны оценивается примерно в 4–6 млрд рублей в год, с умеренным ростом на фоне инфляции и адаптации предприятий к изменившимся экономическим условиям. Инвестиционная активность сохраняется, но остается ниже потенциала. Объем инвестиций в основной капитал оценивается ориентировочно в 1,0–1,5 млрд рублей ежегодно, основная часть которых направляется на коммунальную инфраструктуру, дорожное строительство, благоустройство и модернизацию производственных объектов.

Рынок труда в Баксане характеризуется умеренной занятостью. Экономически активное население составляет около 20–22 тыс. человек. Уровень зарегистрированной безработицы оценивается в пределах 2–4%, что близко к средним значениям по региону. Основные работодатели — образовательные учреждения, медицинские организации, коммунальные предприятия, торговые структуры, перерабатывающие производства и бюджетный сектор. Среднемесячная заработная плата по крупным и средним организациям на начало 2026 года оценивается в пределах 38–45 тыс. рублей, при этом в частном секторе разброс доходов остается существенным.

Финансовое положение муниципалитета можно охарактеризовать как ограниченно устойчивое. Доходная часть бюджета города формируется за счет НДФЛ, имущественных налогов, неналоговых доходов и межбюджетных трансфертов. Консолидированный объем муниципального бюджета оценивается примерно в 1,2–1,8 млрд рублей, при этом значительная доля расходов направляется на образование, социальную сферу, жилищно-коммунальное хозяйство, ремонт дорог и благоустройство.

Инфраструктурное развитие города продолжается. Протяженность улично-дорожной сети составляет порядка 90–110 км, часть которой нуждается в капитальном ремонте. В последние годы выполняются работы по модернизации водопроводных сетей, ремонту дорог, обновлению освещения и благоустройству общественных пространств. Уровень износа отдельных коммунальных сетей оценивается в 40–60%, что остается одним из ключевых ограничений дальнейшего развития.

Жилищный фонд Баксана представлен многоквартирной и индивидуальной застройкой. Общая площадь жилья оценивается примерно в 0,9–1,1 млн кв. м. Сохраняется потребность в капитальном ремонте части жилого фонда и расширении инженерных мощностей.

Социальная сфера функционирует стабильно. В городе работают школы, дошкольные учреждения, медицинские объекты, учреждения культуры и спорта. Охват детей школьным и дошкольным образованием остается высоким — свыше 90%. Однако актуальными остаются задачи обновления оборудования, кадрового укрепления здравоохранения и повышения качества городских социальных услуг.

Экологическая обстановка в целом оценивается как относительно благоприятная. Крупных экологически опасных производств в городе нет. Основные проблемы связаны с обращением твердых коммунальных отходов, локальным загрязнением территорий, состоянием водоотведения и необходимостью улучшения санитарной инфраструктуры.

Социально-экономическое положение города Баксан можно оценить как умеренно устойчивое с потенциалом роста. Ключевыми факторами дальнейшего развития остаются рост инвестиций, модернизация инженерных сетей, поддержка малого бизнеса, повышение занятости, развитие переработки сельхозпродукции и улучшение качества городской среды.

Баксанский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Баксан (в состав района не входит). Общая площадь Баксанского муниципального района составляет 829,58 км2. Имеются горячие источники воды, имеющие целебные качества. В недрах земель имеются полезные ископаемые: известь, туф, вулканический пепел, глина, которая пригодна для производства высококачественного кирпича, даже без пластификаторов.

Основу экономики района составляет сельское хозяйство: в частности, производство продовольственных продуктов. Действуют ряд предприятий перерабатывающей промышленности. На территории района находится Баксанская ГЭС.

Таблица 15. Населенные пункты, входящие в состав Баксанского района

Населенный пункт	Численность, чел.
Атажукино с	6231
Баксаненок с	8849
Верхний Куркужин с	3066
Жанхотеко с	1245
Заюково с	12122
Исламей с	11927
Кишпек с	5001
Кременчуг-Константиновское с	1587
Куба с	5216
Куба-Таба с	3182
Кызбурун Первый с	6231
Нижний Куркужин с	3660
Псыхурей с	2834
Псычох с	981

Сильные стороны территории района обусловлены, прежде всего, ее экономико-географическим положением:

- благоприятные условия для развития сельского хозяйства;

- относительно высокий для районов Кабардино-Балкарской Республики удельный вес орошаемых земель;

- развитое животноводство и птицеводство;

- наличие ресурсов для производства строительных материалов;

- хорошие природно-климатические условия для развития туризма.

Социально-экономическое развития.

Численность органов местного самоуправления Баксанского муниципального района и сельских поселений составляет 440 человека из них: муниципальные служащие - 176; не относящиеся к муниципальной службе - 59; депутаты районного Совета - 37; депутаты сельских поселений - 168.

Численность трудоспособного населения по Баксанскому муниципальному району составляет 51259 человек. Из общей численности трудоспособного населения района 8052 человек заняты в экономике и социальной сфере и 9456 человек заняты предпринимательской деятельностью в различных сферах деятельности.

Из 9456 человек занятых предпринимательской деятельностью 62,3% осуществляют свою деятельность в области сельского хозяйства, производственной деятельностью заняты 3,9%, в строительстве 2,1%, торговле 21,0%, пассажира и грузоперевозками 9,1% и прочими видами услуг 5,6%.

Среднемесячный размер заработной платы по Баксанскому району за 2025 года составляет 37450 рублей. Фонд начисленной заработной платы без субъектов малого предпринимательства составил 1562318,2 тысячи рублей.

За 2025 г. реализуются программы, направленные на повышение социального и экономического благосостояния населения Баксанского муниципального района.

В Баксанском муниципальном районе функционируют 33 образовательных учреждения, из которых 25 – с правом реализации программы дошкольного образования. На начало 2025-2026 учебного года дошкольные группы и школы посещают 12 886 детей, из них 9080 детей школьного возраста и 3806 детей дошкольного возраста.

Услугами дошкольного образования охвачены также 19 детей-инвалидов, что составляет 0,4% от общего числа воспитанников. Доступность дошкольного образования является основным показателем, определяющим состояние системы дошкольного образования в районе.

Для обеспечения прозрачности продвижения очереди в детские сады, продолжает успешно функционировать автоматизированная система «Электронный детский сад».

В 2025 году продолжилась работа по исполнению государственной политики РФ в области дошкольного образования, предоставления качественной муниципальной услуги родителям (законным представителям) и снижению очередности в образовательные организации, реализующие программы дошкольного образования:

- сохранен 100% охват детей от 3 лет до 7 лет дошкольным образованием. Дети 3-7 лет, зарегистрированные в АИС «Электронный детский сад» и нуждавшиеся в устройстве в дошкольные образовательные организации в 2025 году, по итогам основного комплектования, местами обеспечены;

- увеличен охват дошкольным образованием детей от 1,5 – 3 лет.

Количество поданных заявлений на детей в электронной системе «Электронный детский сад» к концу 2025 года составляет 94 ребенка в возрасте от рождения до 7 лет. К началу нового 2026/27 учебного года – всем им будет предоставлено место в образовательных учреждениях, реализующих программу дошкольного образования Баксанского района.

На территории Баксанского муниципального района в 2025 году успешно реализовывались 3 федеральных проекта национального проекта «Образование»: «Современная школа», «Цифровая образовательная среда», «Успех каждого ребенка».

В Баксанском муниципальном районе функционирует 11 домов культуры на 3005 посадочных мест, Историко-краеведческий музей, 3 детские школы искусств. Централизованная библиотечная система, включающая в себя районную библиотеку, детскую районную библиотеку и 12 сельских филиалов.

В районе 9 коллективов, носящих звание «народный» и «образцовый».

Штат работников учреждения культуры района составляет 97 человек (из них 36 договорников), в том числе 47 работников дополнительного образования.

В учреждениях культуры действует 170 формирований и любительских объединений по разным жанрам: вокальные, хореографические, литературные, театральные

Мероприятия проводились в соответствии с утвержденным планом на 2025 год.

Терский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Терек. Площадь территории района составляет — 893,12 км2. Основную часть района занимает предгорная зона. Территорию района пересекает участок Северо-Кавказской железной дороги. На его территории находятся железнодорожная станция «Муртазово», расположенная в городе Терек, а также непассажирские станции Урух и Арик. Действуют автомобильные дороги общего пользования и внутрихозяйственные, которые полностью обеспечивают транспортные связи хозяйств. Общая протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием составляет 405 километров.

Информация о социально-экономическом развитии

Терского муниципального района КБР за 2025 год

На территории Терского района находятся 26 сельских населенных пунктов и город районного подчинения, они объединены в 1 городскую и 17 сельских посел­ений. Административный центр – г.п. Терек.

Таблица 16. Населенные пункты, входящие в состав Терского района

Населенный пункт	Численность, чел
Терек г	20 154
Акведук с	9
Арик с	3045
Белоглинка с	521
Белоглинское с	521
Верхний Акбаш с	3279
Верхний Курп с	1504
Дейское с	5068
Джулат п	290
Заводской п	533
Инаркой с	1498
Интернациональный п	460
Красноармейское с	2740
Куян п	515
Малый Терек п	59
Нижний Акбаш с	992
Нижний Курп с	1397
Новая Балкария с	1201
Новое Хамидие с	646
Опытное п	557
Плановское с	3697
Псынашхо п	53
Тамбовское с	1985
Терекское с	2197
Урожайное с	2149
Хамидие с	3
Шикулей п	1766

Общая численность населения района в 2025 году по данным Росстата составляет 53 тыс. 597 человек. Доля населения моложе трудоспособного возраста остается на уровне 23,1%, трудоспособного возраста - 59,9%, старше трудоспособного возраста - 17,0%.

На территории района, количество организаций, осуществляющих деятельность, составляет 475, количество ИП и КФХ – 1472; количество самозанятых граждан - 2050. На предприятиях и в организациях района занято более 4,8 тыс. человек, что составляет
101,5 % к уровню прошлого года.

Прирост рабочих мест наблюдается в производстве спецодежды, электроэнергетике, отрасли ЖКХ.

Численность официально зарегистрированных безработных на 1 января 2026 года составляет 352 человека, обратилось за содействием в трудоустройстве 429 человек. С начала года через Центр занятости населения Терского района трудоустроено 154 человека.

Продолжается устойчивый рост оплаты труда. Среднемесячная номинальная заработная плата по району за 11 месяцев 2025 года по данным Росстата составила 45894,5 рублей, что составляет к уровню 2024 года 110,1%.

Бюджетная политика

В 2025 году доходная часть консолидированного бюджета Терского района составила 1млрд 738 млн. рублей или 108,7% к утвержденному плану на 2025 год (1600,0 млн. рублей) и 101,2% к уточненному годовому плану на 2025 год (1717,6 млн. рублей).

Динамика плана доходной части бюджета к соответствующему периоду предыдущего года составила 111,5 %.

За прошлый период в консолидированный бюджет района поступили налоговые и неналоговые доходы в размере 526,3 млн. рублей, при плане 500,5 млн. рублей, или 105,2% исполнения плана. Относительно 2024 года поступление налоговых и неналоговых доходов бюджета составил 109,6%.

Бюджетная политика в части расходов была направлена на сокращение расходов, не связанных с обеспечением социальных выплат и деятельности социальной инфраструктуры.

Расходы консолидированного бюджета составили 1737,4 млн. рублей или 108,6% при утвержденном плане за 2025 год – 1600,0 млн. рублей и 98,6% к уточненному годовому плану за 2025 год – 1762,0 млн. рублей.

В структуре расходов консолидированного бюджета наибольший удельный вес занимают расходы на содержание учреждений социальной сферы – 71,6%.

Сельское хозяйство

Состояние сельскохозяйственного производства является одной из основных составляющих формирования условий и предпосылок для устойчивого роста экономики района.

Объем валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств района за 2025 год в денежном выражении составил 17 млрд. 45 млн. руб., в том числе продукция растениеводства составила 9 млрд. 664 млн. руб., продукция животноводства - 7 млрд. 381 млн. руб.

Производство зерновых и зернобобовых культур составило 208,9 тыс. тонн, технических культур - 25,7 тыс. тонн, картофеля - 22,1 тыс. тонн, овощей - 25,8 тыс. тонн. Сбор плодово-ягодной продукции составил 81,3 тыс. тонн.

Под урожай текущего года по всем категориям хозяйств посевная площадь составила 49223 га, в том числе посевы озимых культур - 10967 га, яровыми культурами было засеяно - 38256 га.

В животноводческой отрасли хозяйствами всех форм собственности в 2025 году произведено 13,9 тыс. тонн мяса, 56,9 тыс. тонн молока, 16,5 млн. шт. яиц, что на уровне 2024 года.

Ежегодно сельхозтоваропроизводители получают финансовую поддержку от государства. В 2025 году по всем направлениям господдержка составила 175 млн. 106 тыс. руб.

За истекший год в бюджет района от аренды земель сельскохозяйственного назначения поступило 144,1 млн. руб. при плане 144,8 млн. руб., план выполнен на 99,5 %.

Целевыми индикаторами на 2026 сельскохозяйственный год является наращивание производства сельскохозяйственной продукции и обеспечение роста валовой продукции сельского хозяйства не менее чем на 103 % к предыдущему году.

Инвестиции

В 2025 году была продолжена работа по привлечению инвестиций в муниципальный район. Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования составил 440,5 млн. рублей.

На развитие собственных производств объем инвестиций в основной капитал в сельском хозяйстве за 2025 год составил 143,3 млн. руб., в том числе машинно-тракторный парк обновлен на 10 единиц сельскохозяйственной техники на общую сумму 19,9 млн. руб., заложено многолетних насаждений на 58 млн. руб., на развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения направлено 54 млн. руб., на развитие семейных ферм -11,4 млн. руб.

Промышленность

В промышленном комплексе района за 2025 год отмечалась положительная динамика развития.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами составил 3 млрд. 386 млн. рублей, что на 14,9% выше уровня 2024 года.

Ведущими предприятиями промышленного комплекса района являются АО «Терекалмаз», ООО «Техноалмаз», АО «БТКгрупп». Темп роста объема отгруженных товаров по этим предприятиям составил свыше 110%. На этих предприятиях заняты свыше 800 человек со среднемесячной заработной платой 56100,0 рублей.

Жилищно-коммунальное хозяйство

Создание современной среды для жизни - это многогранная задача, в которой современная социальная инфраструктура идет в комплексе с развитыми коммуникациями, эффективной системой ЖКХ, благоустроенным и комфортным жильем, экологически чистой средой.

В 2025 году завершена консолидация основных объектов водоснабжения и водоотведения Терского района. В связи с банкротством МУП «Терский водоканал» создано новое предприятие МУП «Терский районный водоканал», осуществляющий хозяйственную деятельность с августа 2025 года. Предприятие эксплуатирует имущество 12 населенных пунктов, переданных по договору хозяйственного ведения. МУП «Курпский водопровод» эксплуатирует имущество 4-х сельских поселений.

В рамках реализации федерального проекта «Модернизация коммунальной инфраструктуры» в 2025 году проведены работы по реконструкции уличных водопроводных сетей с.п. Терекское на общую сумму 65,9 млн. рублей, включающее укладку водопровода протяженностью 21,6 км, установку 103 колодцев, установку 4 башен и скважины.

В последние годы большое внимание уделяется вопросу благоустройства, улучшению внешнего вида территории, созданию комфортной и безопасной среды для жителей нашего района.

В рамках реализации мероприятий региональной программы по формированию комфортной городской среды, в прошлом году проведены работы по благоустройству двух общественных территорий (скверов) в г.п. Терек по ул. Пушкина и по ул. Центральная в с.п. Новая Балкария на общую сумму более 12,0 млн. рублей.

В рамках реализации краткосрочного плана 2023-2025 годов по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов в 2025 году проведены работы по капитальному ремонту (реконструкции) кровель 2-х многоквартирных домов: в г.п. Терек ул. Ленина 24 и с.п. Ново-Хамидие ул. Октябрьская 14 на общую сумму более 20 млн. рублей.

В рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги» завершен капитальный ремонт участка региональной трассы «Дейское - Верхний - Акбаш – Терекское» протяженностью 4,1 км. (объездная дорога по ул. Шауцукова в с.п. Дейское).

В рамках субсидий, выделенных из регионального дорожного фонда, проведены ремонтные работы на улицах Кабардинская, Гоголя и Кирова в городе Терек, протяженностью 1,6 км., на общую сумму 28,3 млн. рублей.

Проведены работы по реконструкции участка региональной автомобильной дороги Дейское - Н-Курп – граница с РСО-Алания, который проходит по улицам Терская и Мира селения Нижний Курп. Выполнен капитальный ремонт дороги из двухслойного асфальтобетонного покрытия, устройство тротуаров и линий наружного освещения.

Завершен проект по возведению 160-метрового моста через реку Терек. Мост соединяет два муниципальных района, а также обеспечивает коммуникацию с соседней республикой - Северной Осетией-Аланией.

Строительство

На территории г.п. Терек ведется строительство 4-х многоквартирных домов общей площадью 35,6 тыс.кв.м. Продолжается строительство коммерческих объектов в г. Терек по ул. Мамхегова и Ленина, Лермонтова и Кабардинская.

Ввод жилья за 2025 года по району составил 18,6 тыс.м2 общей площади, из них индивидуальными застройщиками введено 15,7 тыс.м2. Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя, составила 18,3 м2.

В рамках федерального проекта «Современная школа» национального проекта «Образование» в г.п. Терек по ул. Кабардинская построена новая школа на 800 ученических мест. Объект начал работу с 1 сентября 2025 года.

В рамках реализации регионального проекта «Модернизация первичного звена здравоохранения» нацпроекта «Активная и продолжительная жизнь» построена врачебная амбулатория в с.п. Дейское, проведен капитальный ремонт в детском поликлиническом отделении г.п. Терек.

Деятельность по обращению с ТКО

На территории 9 поселений, из 18 населенных пунктов Терского района, установлено 462 контейнера, используемых только для смешанного сбора ТКО, что составляет порядка 30 % от их общей потребности.

В ноябре прошлого года, в рамках реализации Плана по закупке контейнеров для сбора ТКО, приобретено и установило 53 контейнера на территории г.п. Терек.

В 2026 году планируется приобретение не менее 30 контейнеров для сбора ТКО с обустройством 14 контейнерных площадок.

Также в текущем году запланирована разработка проектно-сметной документации по ликвидации свалки г.п. Терек общей площадью 14 га для дальнейшего участия в реализации национального проекта «Экологическое благополучие» в 2027 году.

Образование

Основной целью системы образования района является предоставление качественных образовательных услуг, соответствующих современным требованиям.

В Терском муниципальном районе функционируют 25 образовательных организаций, в которых обучаются и воспитываются 9385 детей (6598 обучающихся и 2787 дошкольника) и одно учреждение дополнительного образования.

В 2025 году школу окончили 269 выпускников 11 классов. Из них 37 - награждены ученической медалью.

Все обучающиеся 1-4 классов охвачены бесплатным горячим питанием в виде завтрака.

В целях выявления одаренных детей, развития их интеллектуальных способностей ежегодно проводится всероссийская олимпиада школьников.

В региональном этапе всероссийской олимпиады школьников приняли участие 142 обучающихся, из них победителей – 3; призеров – 20 по 9 общеобразовательным предметам.

В 2024-2025 учебном году в рамках национального проекта «Образование» «Успех каждого ребенка» были созданы новые дополнительные места по художественной (1977), физкультурно-спортивной (1010) и туристко-краеведческой (585) направленностям.

Для обеспечения эффективного отдыха и оздоровления детей и подростков в районе функционировали 2 пришкольных лагеря с дневным пребыванием детей, продолжительностью 21 день, организованные на базе образовательных школ с.п. Тамбовское с.п. Арик с общим охватом 53 детей.

Открыта новая школа на 800 мест в новом микрорайоне города Терека. Школа соответствует всем современным требованиям, как к комплексной безопасности, так и к образовательному процессу, укомплектована кадрами.

На сегодняшний день в рамках реализации федерального проекта «Модернизация школьных систем образования» капитально отремонтированы 12 образовательных организаций.

Молодежная политика

В районе насчитывается 15330 молодежи в возрасте от 14 до 35 лет. Из них: учащиеся (среднего общего, среднего профессионального, высшего образования) - 5242 чел., работающая молодежь - 2563 чел., безработная (зарегистрированная в службе занятости населения) – 329 чел., спортсмены – 1691 чел. В районе функционирует отдел по молодежной политике местной администрации Терского муниципального района. В отделе две штатные единицы: начальник отдела и специалист по работе с молодежью. В целях увеличения охвата работы с молодежью был произведен капитальный ремонт Молодежного центра Терского района, с марта 2026 года планируется увеличение штата на 1 единицу.

Важнейшими направлениями работы с молодежью являются: гражданско – патриотическое и духовно – нравственное воспитание; профилактика асоциальных проявлений в подростковой и молодежной среде; физкультурно-оздоровительная и спортивная работа; поддержка талантливой молодежи; организация содержательного досуга для молодежи, формирования у молодежи нетерпимости к проявлениям терроризма и религиозного экстремизма, развитие волонтерского и добровольческого движения молодежи в районе.

В районе действует шесть детских и молодежных объединений с охватом 5950 детей и молодежи.

Все детские и молодежные объединения совместно с общественными организациями района принимают активное участие в мероприятиях.

За прошлый год в районе было организовано и проведено более 80 воспитательных, профилактических и культурно-просветительских мероприятий (в том числе с участием представителей религиозных и общественных организаций, деятелей культуры и искусства), направленных на успешную социализацию и интеграцию молодежи в общественную и политическую жизнь района. В мероприятиях и акциях приняло участие более 8000 молодежи поселений.

На проведение патриотических, спортивных и благотворительных акций, конкурсов социальных проектов, круглых столов, диспутов, по программе «Развитие молодежной политики в Терском муниципальном районе КБР на 2024 – 2026 годы» из местного бюджета выделено 80 тысяч руб., которое в полном объеме освоено в течение 2025 года.

Здравоохранение

Эффективная работа системы здравоохранения района является залогом здоровья и благополучия населения.

Первичную медицинскую помощь населению в Терском районе оказывают: взрослая поликлиника - 500 посещений в смену; детская поликлиника - 100 посещений в смену; женская консультация - 50 посещений в смену; 12 врачебные амбулатории- 450 посещений в смену; 2 ФАП; 2 ФП.

За 2025 год диспансеризацию прошли 23тыс.430 взрослого населения и 11тыс.148 детского населения.

Специализированная, в том числе высокотехнологичная медицинская помощь оказывается на 130 круглосуточных койках. При стационаре организованы 45 коек дневного пребывания. За год помощь оказана по дневному стационару 1149 больным.

Эффективность функционирования системы здравоохранения, доступность и качество медицинской помощи, оказываемой населению, напрямую зависит от кадрового потенциала отрасли. В 2025 году трудоустроены 13 специалистов: 8 врачей поликлинического звена, 5 врачей в стационар. По программе «земский доктор» в 2025году приняты 2 врача – реаниматолог в ГБУЗ «ЦРБ» и врач - педиатр участковый поликлинического отделения.

Культура

В 2025 году в Терском районе функционируют 17 учреждений культурно-досугового типа, 16 библиотечных учреждений, 2 учреждения дополнительного образования детей сферы культуры.

В домах культуры функционируют 335 клубных формирований, общее число участников которых составляет 6204 человек, 6 коллективов имеют звание «народный самодеятельный коллектив».

В сфере культуры района трудятся всего 170 работников, из них 121 специалистов, в т.ч. 64 специалистов культурно – досуговой деятельности, 24 библиотечных работников и 28 преподавателей Детских школ искусств.

Всего в 2025 году учреждениями культуры реализовано 268 тематических проектов, участниками которых стали 38120 человек.

Коллективы художественной самодеятельности и воспитанники учреждений дополнительного образования сферы культуры и искусства, принимали участие в престижных конкурсах и творческих проектах различного уровня, победителями и призерами которых стали 230 детей и подростков.

Материально- техническое состояние учреждений культуры находятся в хорошем состоянии, а их учебно-методическая оснащенность в основном позволяют решать задачи, стоящие сегодня перед сферой культуры.

Физическая культура и спорт

На 1 января 2026 года в районе функционируют 4 спортивные школы с отделениями в городском и сельских поселениях, спортивный комплекс «Терек Олимп», ФОК в с.п. Плановское и стадион им. Ю.А. Гагарина в г.п. Терек. Педагогический состав спортивных школ насчитывает 55 тренеров-преподавателей, у которых регулярно занимаются 1263 человека. Также на спортивных объектах района за счет республиканского бюджета работают и содержатся 13 тренеров, у которых занимаются 392 подростка.

Количество занимающихся в районе на 2025 год составило 28590 человек, что составляет 60,3 % от общей численности населения района в возрасте от 3 до 79 лет включительно, не считая лиц с ограниченными возможностями здоровья, имеющих противопоказания к занятию физической культурой и спортом.

В 2025 году в рамках реализации муниципальных целевых программ на территории района проведено 70 спортивных мероприятия с охватом 6900 человек: 62 районных, 7 республиканских и одно мероприятие всероссийского масштаба по 14 видам спорта.

Спортсмены Терского района стабильно входят в составы не только сборных команд республики, но и нашей страны, и каждый год их количество увеличивается.

Всего за 2025 год в районе подготовлено: мастеров спорта – 9; кандидатов в мастера спорта – 13; спортсменов I разряда – 32;

спортсменов массового разряда – 185.

Чегемский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Чегем. Чегемский муниципальный район расположен в центральной части республики, площадь территории района составляет — 1503,32 км². Территория района расположена на высоте от 500 до 4617 м над уровнем моря, в предгорном и горном районах республики.

В Чегемском районе наибольшее развитие получило сельское хозяйство. Промышленный комплекс Чегемского района представляют 11 предприятий. Наибольший удельный вес занимают предприятия пищевой и перерабатывающей промышленности.

Социально-экономическое положение Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики характеризуется как устойчивое с умеренно высоким потенциалом роста за счёт выгодного географического положения, развитого сельского хозяйства, близости к Нальчику, транспортной доступности и туристического потенциала. Административным центром района является город Чегем. Площадь территории составляет около 1,5 тыс. кв. км (1503 кв. км), что делает район одним из крупных в центральной части республики.

Численность населения на начало 2026 года оценивается примерно в 69–71 тыс. человек, плотность населения — около 46–47 человек на 1 кв. км.

Таблица 17. Населенные пункты, входящие в состав Чегемского района

Населенный пункт	Численность, чел
Чегем г	21161
Булунгу с	841
Верхний Чегем с	1030
Звездный п	1591
Каменка с	3093
Лечинкай с	5338
Мир п	13590
Нартан с	16310
Нижний Чегем с	1847
Хушто-Сырт с	732
Чегем-Второй с	10811
Шалушка с	13590
Эльтюбю с	282
Яникой с	6304

Демографическая ситуация в целом стабильная: район относится к числу относительно густонаселённых в КБР. Доля трудоспособного населения оценивается в 55–58%, доля населения пенсионного возраста — около 19–21%, молодежи — порядка 21–23%. При этом сохраняется естественный прирост, но темпы роста населения постепенно снижаются.

Экономика района имеет выраженный аграрно-промышленный и сервисный характер. Основу хозяйства составляют растениеводство, садоводство, животноводство, переработка сельхозпродукции, строительство, торговля, транспорт и малый бизнес. За счёт близости к Нальчику и пригородного расположения район активно развивается как логистическая и производственная территория. В сельском хозяйстве значимыми направлениями остаются зерновые культуры, овощеводство, плодовые сады, мясо-молочное животноводство и птицеводство.

Общий объём экономики по крупным и средним организациям оценивается ориентировочно в 9–13 млрд рублей в год. Малый и средний бизнес занимает существенную долю в занятости населения; число субъектов МСП и индивидуальных предпринимателей оценивается примерно в 1,5–2,2 тыс. единиц. Основная деловая активность сосредоточена в Чегеме, Чегеме-2, Шалушке, Лечинкае и пригородных поселениях.

Рынок труда района можно оценить как относительно устойчивый. Экономически активное население составляет ориентировочно 35–40 тыс. человек. Уровень зарегистрированной безработицы находится примерно в пределах 2–4%, что соответствует средним показателям по республике. Среднемесячная заработная плата по крупным и средним организациям на начало 2026 года оценивается в 42–50 тыс. рублей, при этом в аграрном секторе и малом бизнесе уровень оплаты традиционно ниже. Основными работодателями являются сельхозпредприятия, строительные организации, перерабатывающие производства, бюджетный сектор, коммунальные службы, транспорт и торговля.

Финансовое положение муниципалитета оценивается как умеренно устойчивое. Консолидированный бюджет района ориентировочно составляет 2,2–3,2 млрд рублей. Доходная база формируется за счёт НДФЛ, имущественных налогов, малого бизнеса, сельхозэкономики и межбюджетных трансфертов. Существенная часть расходов направляется на образование, дорожное хозяйство, ЖКХ, социальную сферу и благоустройство.

Инфраструктурное положение района является одним из наиболее благоприятных в Кабардино-Балкарии. Через район проходят транспортные коридоры республиканского значения, обеспечивающие связь с Нальчиком и западной частью республики. Протяжённость дорог местного и межпоселкового значения оценивается примерно в 250–320 км. При этом износ отдельных сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения составляет около 40–55%, что требует поэтапной модернизации.

Жилищный фонд района оценивается примерно в 1,5–1,8 млн кв. м жилья. Преобладает смешанная структура застройки: многоквартирные дома в Чегеме и пригородной зоне, а также индивидуальная застройка в сельских поселениях. Сохраняется высокий спрос на расширение инженерной инфраструктуры и благоустройство территорий.

Социальная сфера функционирует стабильно. В районе действует сеть школ, детских садов, амбулаторий, учреждений культуры и спорта. Охват школьным образованием превышает 95%, дошкольным — порядка 80–90%. Вместе с тем актуальными остаются модернизация объектов здравоохранения, кадровое укрепление медицины и развитие современной социальной инфраструктуры.

Экологическая ситуация оценивается как относительно благоприятная. Отсутствие крупной тяжёлой промышленности снижает экологическую нагрузку. Основные проблемы связаны с обращением твёрдых коммунальных отходов, нагрузкой на водные ресурсы, локальным загрязнением почв и необходимостью развития очистных систем.

Чегемский район можно охарактеризовать как аграрно-промышленный и пригородно-развивающийся район с устойчивой демографической базой и высоким потенциалом роста. Основные точки развития связаны с модернизацией сельского хозяйства, расширением переработки, развитием логистики, жилищного строительства, туризма, коммунальной инфраструктуры и привлечением инвестиций.

Эльбрусский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Тырныауз.

Эльбрусский район расположен в юго-западной части КБР. Площадь территории района составляет — 1850,43 км². Рельеф территории района — горный. Основной земельный массив расположен в высокогорной зоне. Через территорию района проходят Главный Кавказский хребет и Боковой хребет. На территории района находится самая высокая точка в Европе — Эльбрус.

Общая площадь земель в административных границах Эльбрусского района составляет 185043 га. Из них земли:

сельскохозяйственного назначения – 37674 га

поселения – 3865 га

отраслей промышленности- 935 га

особо охраняемых территорий- 250 га

лесного фонда – 75236 га

запаса государства- 67083 га.

Эльбрусский район – это район с хорошо развитой инфраструктурой. Завершено строительство оптико-волоконной линии связи на участке Тырныауз-Терскол-Азау; установлены веб-камеры на полянах лыжных трасс «Азау», «Чегет» и «Терскол».

Главной достопримечательностью курортно-рекреационного комплекса республики, является центр горнолыжного спорта, туризма и альпинизма – район Приэльбрусья. Развитие туристско-рекреационного комплекса находится на стадии восстановления, реконструкции существующих объектов и строительство новых объектов, соответствующих современным международным стандартам.

На территории Эльбрусского района находится крупнейшее (Тырныаузское) вольфрамо-молибденовое месторождение, разрабатываемое с 1940 года и являвшееся в своё время градообразующим предприятием города Тырныауз. Месторождение включает более 50% российских запасов вольфрама и около 15% запасов молибдена. Основные добываемые элементы – это молибден и вольфрам, попутные – медь, золото, серебро, висмут. Кроме того, имеется меньшее по размерам Гиче-Тырныаузское месторождение.

Численность и занятость населения

Численность населения Эльбрусского муниципального района на 1 января 2026 года составляет 43 851 человек.

Таблица 18. Населенные пункты, входящие в состав Эльбрусского района

Населенные пункты	Численность, чел.
Тырныауз г	22334
Байдаево с	55
Бедык с	511
Былым с	2228
Верхний Баксан с	604
Кенделен с	6831
Лашкута с	852
Нейтрино с	548
Тегенекли с	266
Терскол с	1165
Эльбрус с	6229

В 2025 году отделом ЗАГС местной администрации Эльбрусского муниципального района КБР было зарегистрировано актов гражданского состояния о:

- рождении - 229,

- смерти - 238,

- заключении брака - 68,

- расторжении брака - 80,

- установлении отцовства - 65,

- перемене имени - 40,

- усыновлении (удочерении) - 0.

Уровень средней заработной платы

По данным Северо-Кавказстата средняя номинальная начисленная заработная плата в 2025 году, без выплат социального характера составила 55127,4 руб. (115,4 % к уровню 2024 года – 47768,1 руб.).

Предпринимательство

В Эльбрусском муниципальном районе количество субъектов малого и среднего предпринимательства составляет – 858 чел., в том числе индивидуальных предпринимателей – 626 чел. Основные направления деятельности: торговля, сфера обслуживания и сельское хозяйство. Приняты нормативно-правовые акты, устанавливающие основные направления развития инвестиционной политики в области малого и среднего предпринимательства (грантовые, имущественные механизмы поддержки).

Постановлением местной администрации Эльбрусского муниципального района от 15 июля 2019 года №251 «Об утверждении перечня муниципального имущества Эльбрусского муниципального района, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) предназначенных для передачи в аренду в целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» утверждён и ежеквартально обновляется перечень муниципального имущества Эльбрусского муниципального района, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенных для передачи в аренду в целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства.

Туристический комплекс

В настоящее время в Эльбрусском районе осуществляют деятельность 440 гостиниц и иных средств размещения, общий номерной фонд которых более 10779 койко/мест. Загрузка гостиниц в высокий сезон составляла 85% - 100%, июнь-сентябрь (средний сезон) 45% - 70%, апрель-май, октябрь-ноябрь (межсезонье) до 50%. Количество посетивших Приэльбрусье туристов составляет 1211 тыс.чел. Общая численность работающих в туристическом комплексе - более 2580 человек.

На территории Эльбрусского муниципального района за 2025 год реализованных инвестиционных проектов в рамках национального проекта «Туризм и гостеприимство» не имеется. В 2025 году начали реализацию 5 инвестиционных проектов. Также на территории особой экономической зоны планируются к реализации инвестиционные проекты 32 резидентов.

Культура сервисных отношений требует особое внимание, так как удовлетворение растущих потребностей в услугах на высоком уровне является важнейшей задачей сферы услуг. Мониторинг в социальных сетях и опрос отдыхающих показывает, что качество сервиса на курорте Эльбрус с каждым годом растет. Для повышения сервиса в сфере туризма на территории курорта Эльбрус, местной администрацией Эльбрусского муниципального района совместно с Министерством курортов и туризма Кабардино-Балкарской Республики и администрацией сельского поселения Эльбрус принят ряд необходимых мер.

Общая протяжённость трасс горы Эльбрус составил 26,5 км.

Реализация Закона «О туристской деятельности в КБР» включает в себя задачи по расширению и повышению качества предоставляемых услуг для отдыхающих, активно продолжать сотрудничество с туристическими фирмами, в том числе и с иностранными, заключения договоров по загрузке баз на зимний и особенно в летний сезон. Созданы условия для привлечения туристов в летний период - разработаны и реализуются новые маршруты, экскурсии. Количество туристических маршрутов -12 экотроп, 33 альпинистских маршрутов.

Проведены работы по разработке новых туристических маршрутов (эко, авто, и т.д.) для предоставления на классность и категории. В с. Терскол действует травмпункт, функционируют опорные пункты полиции.

Бюджет

Доходная часть консолидированного бюджета Эльбрусского муниципального района на 01.01.2026 года исполнена на 106,6 %. При годовых плановых назначениях 1 504 315,2 тыс. руб. за 12 месяцев 2025 года поступило 1 603 056,9 тыс. рублей.

По своей величине наибольший удельный вес в структуре собственных доходов местного бюджета занимает именно налог на доходы физических лиц (55%). Темп роста в фактическом выражении по сравнению с прошлым годом по итогам 9 месяцев составил 41 450,6тыс.руб.

На протяжении 2025 года проводились мероприятия по усилению мер администрирования налоговых доходов с целью выполнения мероприятий Программы оздоровления финансов (оптимизации расходов) Кабардино-Балкарской Республики на 2018 - 2020 годы, утвержденной распоряжением Правительства №573-рп от 28.09.2018 года и с учетом изменений, внесенных Распоряжением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 25.12.2019 года №655-рп до 2024 года и внесенных Распоряжением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 01.07.2022 года №317-рп. В результате проводимых мероприятий плановые показатели имущественных налогов поселений Эльбрусского района налоги исполнены на: 248,6% (налог на имущество физических лиц) и 172,5 % (земельный налог физических лиц).

Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки исполнены на 161,9 %. В 2025 году года заключено 88 договора аренды земельных участков государственная собственность на которые не разграничена на общую сумму 3 379,19тыс.руб. Приняты все меры администрирования для исполнения плановых назначений в полном объеме.

В 2025 году активно велась работа по вовлечению молодежи Эльбрусского муниципального района в реализацию проекта «Пушкинская карта». Поступление доходов от платных услуг по Пушкинской карте в консолидированный бюджет Эльбрусского муниципального района составило на 01.01.2026 года 794,1 тыс. рублей.

Расходы

Расходы консолидированного бюджета Эльбрусского муниципального района за 2025 год исполнены на 92,2 %. При плановых показателях 1 741 885.68 тыс. рублей за 2025 года профинансировано 1 606 015.90 тыс. рублей.

Сельское хозяйство

На территории Эльбрусского муниципального района функционируют: сельскохозяйственный производственный кооператив СПК «Былым» и сельскохозяйственный снабженческо-сбытовой потребительский перерабатывающий кооператив «Агропремиум» (малые формы хозяйствования), 22 крестьянских (фермерских) хозяйств, а также 2 443 личных подсобных хозяйств населения.

Одной из приоритетных и ключевых отраслей сельского хозяйства района выступает животноводство. Поголовье сельскохозяйственных животных в хозяйствах всех категорий на 01.01.2026год составило крупного рогатого скота – 15 682 голов или 100,9% к уровню 2024 года, в том числе:

коровы –10105 голов или 99,9% к уровню 2024 года;

овец и коз – 49 810 голов или 101,1% к уровню 2024 года, в том числе:

овцематок - 31 242голов или 101,8% к уровню 2024 года.

лошадей – 920 голов или 100,5 % к уровню 2024 года.

В хозяйствах всех категорий произведено:

мяса скота и птицы (на убой в живом весе) – 5161,0 т или 102,0% к аналогичному периоду 2024 года.;

молока – 30 747т или 100,1% к аналогичному периоду 2024 года.;

яиц - 4 173тыс. штук или 100,2% к аналогичному периоду 2024года.

Посевная площадь сельскохозяйственных культур населения Эльбрусского муниципального района составляет - 486 га, из них:

картофель -195га;

овощи -286 га из них (капуста -203га);

огурцы - 34 га;

помидоры-24 га;

морковь - 8 га;

свекла - 7 га;

лук - 3 га;

чеснок - 4 га;

прочие овощи – 3 га.

Зерновые зернобобовые культуры:

кукуруза на зерно – 4га;

Однолетние травы:

кормовые культуры -1га.

В растениеводческой отрасли сельского хозяйства населения, сбор урожая составляет:

картофеля – 3446 тн, урожайность 168,6ц/га или 102 % к аналогичному периоду 2024 года;

овощей – 8146 тн, урожайность 284,8ц/га или 104% к аналогичному периоду 2024года;

кукуруза на зерно- 23,5тн, урожайность 58,6ц/га или 103,0% к аналогичному периоду 2024года.

В Эльбрусском муниципальном районе расчетная потребность на зимне-стойловый период 2025-2026гг. в грубых кормах составляет 86,34 тыс. тонн кормовых единиц. Хозяйствами всех категорий заготовлено 86,34 тыс. тонн кормовых единиц грубых кормов. Сельскохозяйственными товаропроизводителями заготовлено 0,5 тыс. тонн кормовых единиц, в крестьянских (фермерских) хозяйствах – 12,0 тыс. тонн, в личных подсобных хозяйствах (населения) – 73,84 тыс. тонн.

Строительство

В Эльбрусском муниципальном районе в 2025 году введено в эксплуатацию 12,8 тыс.кв.м. индивидуального жилья.

За счет субсидий, предоставленных бюджетам муниципальных образований Кабардино-Балкарской Республики на обеспечение комплексного развития сельских территорий на 2024-2025 г.г. выполнен капитальный ремонт здания Центра развития творчества детей и юношества им. М. Х. Мокаева.

За счет субсидий, предоставленных бюджетам муниципальных образований Кабардино-Балкарской Республики на обеспечение комплексного развития сельских территорий на 2024-2025 годы выполнен капитальный ремонт МКУ «Спортивная школа олимпийского резерва».

Ведется капитальный ремонт здания поликлиники ГБУЗ «Центральная районная больница» Эльбрусского муниципального района Заключен контракт с ООО «РЕСТАВ» со сроком завершения работ 1 полугодие 2026 года.

Ведется капитальный ремонт здания врачебной амбулатории с. Кенделен ГБУЗ «Центральная районная больница».

Ведется строительство школы в с.Терскол на 150 мест.

Начаты работы по капитальному ремонту дошкольного учреждения - детского сада с.Эльбрус, переданного на баланс с.п.Эльбрус.

В с.п. Кенделен начато строительство детского сада на 100 мест.

На территории Эльбрусского муниципального района введен в эксплуатацию один многоквартирный жилой дом.

Завершено строительство нового здания МВД России по Эльбрусскому району КБР.

Проведен капитальный ремонт пожарной части.

ГКУ КБР «Дирекция по капитальному строительству природоохранных объектов» установлен объем отложений селевых масс на объекте «Селепропускное сооружение на реке Герхожан - Суу от плотины до р. Баксан», заключен государственный контракт № 8 от 29.08.2025г. по расчистке сооружения «Селепропускное сооружение на р. Герхожан-Суу от плотины до р. Баксан». Завершить работы планируется до начала селепропускного периода (июль 2026 года). Вместе с тем Дирекция заключила государственный контракт на разработку проектной документации на реконструкцию стенок селепропускного сооружения. В данный момент прорабатывается вопрос разработки проектной документации для расчистки русле реек Баксан и Герхожан-Суу.

Проведены мероприятия по замене кровли по 10 многоквартирным домам на общую сумму 49 966 597 руб. Некоммерческим фондом «Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов КБР».

Ведутся проектно-сметные и изыскательские работы по объекту Верхнебаксанская ГЭС.

Жилищно-коммунальное хозяйство

Общая площадь жилищного фонда района составляет 756,73 тыс. м², в т.ч.:

522,044 тыс. м² - площадь 235 многоквартирных домов;

239,2 тыс. м² - частный сектор.

В разрезе населенных пунктов площадь многоквартирного жилья представлена следующим образом:

г.п. Тырныауз – 423,8 тыс. м², с. Эльбрус, Терскол, Нейтрино – 98,244 тыс. м², в том числе:

2-этажные дома – 45,4 тыс. м²;

3-этажные дома – 29,6 тыс. м²;

4-этажные дома – 37,7 тыс. м²;

5-этажные дома – 234,2 тыс. м²;

6-этажные дома – 5,51 тыс. м²;

9-этажные дома – 164,5 тыс. м²;

10-этажные дома – 5,134 тыс. м².

В населенные пункты Терскол, Байдаево, Тегенекли, Эльбрус (частично), Верхний Баксан, Лашкута, Бедык, Кенделен вода подается самотечно из каптажных источников. г.п. Тырныауз и с.п.Былым обеспечиваются водой из артезианских скважин.

и замена оборудования.

Централизованную канализацию имеют с.п. Эльбрус и г.п. Тырныауз.

В рамках государственной программы Российской Федерации «Развитие Северо-Кавказского федерального округа» в части модернизации очистных сооружений завершен объект «Реконструкция канализационного коллектора от поляны Азау до посёлка Эльбрус Эльбрусского муниципального района» и введен в эксплуатацию.

В рамках этой же программы ведутся работы по объекту «Очистные сооружения г.Тырныауз, Эльбрусский район», мощностью 10 000 м3/сутки и магистральный коллектор переменного сечения для работы в самотечном режиме от точки подключения до площадки канализационных очистных сооружений. Общая протяженность водоотвода 12234,9 км. максимальная нагрузка на водоотведение 200,45 л/с.

Образование

Муниципальная система образования в отчетный период была представлена 13 общеобразовательными организациями, 1 организацией дополнительного образования. Всего в общеобразовательных организациях района в 2024-2025 учебном году обучалось 3513 обучающихся и 1461 детей дошкольного возраста. В 2025-2026 учебном году численность детей дошкольного возраста 1423, школьного – 3326.

В 2025 году продолжилась тенденция по обновлению и развитию инфраструктуры образовательных учреждений. У обучающихся растут возможности обучаться в современных зданиях с современным оснащением учебного процесса. Проект «Цифровая образовательная среда» позволил 100% общеобразовательных организаций района оснастить необходимым оборудованием для того, чтобы вводить обучающихся в современный мир цифровой эпохи.

Здравоохранение

На территории Эльбрусского муниципального района 2 государственных учреждения здравоохранения: Центральная районная больница, Стоматологическая поликлиника.

Культура

В настоящее время на территории Эльбрусского района действуют 26 учреждений культуры. Это 6 сельских домов культуры, МУК «Дворец культуры им. К.Кулиева» г. Тырныауз, МУК «Районный центр национальных ремесел и промыслов», МУК «Централизованная библиотечная система», объединяющая 14 библиотек и отдел комплектования; МУК «Районный краеведческий музей» с филиалом в с. п. Кенделен; МУК «Парк культуры и отдыха «Солнышко» г. п. Тырныауз, МУК «Детская школа искусств им. С. Абаева» г.п. Тырныауз с филиалом «Детская музыкальная школа им. М. Жеттеева» в с. п. Кенделен.

Туристический потенциал

Туристический потенциал Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики является одним из самых высоких не только в регионе, но и на Северном Кавказе, и в России в целом. Район обладает уникальным сочетанием природно-климатических, рекреационных, спортивных и инфраструктурных преимуществ, что формирует его как стратегический центр горного, экологического и всесезонного туризма.

Ключевым конкурентным преимуществом района является расположение здесь горы Эльбрус — высочайшей вершины России и Европы (5642 м), что делает территорию международным центром альпинизма, горнолыжного спорта и высокогорного туризма. Именно Приэльбрусье формирует основную туристическую специализацию района и обеспечивает высокий поток туристов как из России, так и из зарубежных стран.

Основой зимнего туризма является всесезонный курорт «Эльбрус» в районе Азау–Терскол. Курорт включает современные канатные дороги, горнолыжную инфраструктуру и трассы различной сложности. Высотный диапазон катания достигает 2350–3847 м, что делает его одним из самых высокогорных курортов страны. Это позволяет развивать не только классический горнолыжный отдых, но и сноубординг, фрирайд, ски-туринг и спортивный туризм.

Значительный потенциал связан с летним и межсезонным туризмом. Район обладает уникальными природными маршрутами: Баксанское ущелье, ущелье Адыл-Су, ледники, альпийские луга, минеральные источники, высокогорные озёра и водопады. Особой привлекательностью пользуются Поляна Азау, Поляна Нарзанов, гора Чегет, ущелья Ирик, Терскол и Донгуз-Орун. Это создает условия для треккинга, хайкинга, джип-туризма, фототуризма и экотуризма.

Эльбрусский район обладает высоким потенциалом альпинистского и экстремального туризма. Здесь сосредоточены маршруты восхождения на Эльбрус, учебные альпинистские лагеря, маршруты ледолазания и горной подготовки. Район традиционно является одной из ведущих баз российского альпинизма.

Серьёзным преимуществом выступает экологический и лечебно-рекреационный потенциал. Значительная часть территории относится к национальному парку «Приэльбрусье», что усиливает привлекательность района для экологического, научного и оздоровительного туризма. Высокогорный климат, чистый воздух, хвойные массивы и минеральные источники создают условия для санаторно-рекреационного отдыха.

Транспортная доступность района относительно благоприятна. Через Баксанское ущелье проходит основная автомобильная магистраль к туристическим центрам Терскол, Азау и Чегет. Близость к Нальчику, Минеральным Водам и аэропортам Северного Кавказа повышает туристическую логистику, особенно для организованных маршрутов.

Инфраструктурный потенциал остается высоким и продолжает расширяться. По данным инвентаризации 2025 года, в Эльбрусском районе насчитывается около 440 объектов размещения, а единовременная вместимость составляет почти 11 тыс. мест, что показывает рост гостиничной и туристической базы. Развиваются гостиницы, гостевые дома, канатные комплексы, сервис проката, питание и экскурсионное сопровождение.

Экономически туризм является одной из ключевых отраслей района. Он формирует занятость в гостиничном секторе, транспорте, торговле, общественном питании, строительстве и сфере услуг. Высокий мультипликативный эффект туризма способствует развитию малого бизнеса и инвестиционной активности.

Дополнительным фактором роста является статус Приэльбрусья как перспективной туристско-рекреационной зоны и развитие туристического кластера Северного Кавказа. В стратегии развития туризма КБР район рассматривается как один из основных центров круглогодичного туризма, включая спортивный, семейный, оздоровительный и экологический отдых.

При этом существуют ограничения развития: сезонная нагрузка, высокая зависимость от погодных условий, риски лавин, селевых процессов, необходимость модернизации дорожной и коммунальной инфраструктуры, а также расширения качественного сервиса международного уровня.

В целом туристический потенциал Эльбрусского района можно оценить как очень высокий и стратегически значимый. Район обладает возможностями дальнейшего роста в направлениях горнолыжного туризма, альпинизма, экотуризма, лечебно-рекреационного отдыха, событийного туризма и международного спортивного туризма, что делает его одним из ключевых туристических центров юга России.

Урванский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Нарткала. Урванский район расположен в центральной части республики. По зональному районированию территория района с севера на юг делится на 3 зоны: равнинную, предгорную и горную. Практическая вся территория района находится в предгорной зоне, переходящая на крайнем юго-востоке в горную зону и на крайнем севере в равнинную зону. Общая площадь территории района составляет — 458 км2.

Общая земельная площадь Урванского района составляет 45806 га, из них 66,4% приходится на сельскохозяйственные угодья (30424 га). Из общей земельной площади Урванского района, занятой под сельскохозяйственными угодьями, 61,8% приходится на пашню (16856 га), 32,6% - на сенокосы и пастбища (9375 га), 6% - на многолетние насаждения (1099 га).

Помимо сельскохозяйственных угодий в общую земельную площадь района входят земли лесного и водного фондов, земли под застройками и дорогами. Под лесами (лесной фонд) и растительностью, не входящей в лесной фонд, занято 698 га (18,54% общей земельной площади района), под водой и болотами находится 1667 га (3,64%) , земли под застройками составляют 715 га (1,3%), под дорогами занято 2245 га (4,9%).

Территорию района пересекает участок Северо-Кавказской железной дороги, на котором действуют железнодорожная станция Докшукино, находящаяся в городе Нарткала, а также непассажирская станция Кабардинка, у одноимённого села Кабардинка. Через район проходит федеральная автотрасса «Кавказ» М29, а также автодороги регионального значения «А-154» и «Р-288». Все населённые пункты района имеют налаженное рейсовое сообщение с районным центром городом Нарткала, а также городом Нальчик.

Социально-экономическое положение Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики характеризуется как относительно устойчивое с умеренным потенциалом роста за счёт развитого агропромышленного комплекса, переработки, транспортной доступности и близости к Нальчикской агломерации. Административным центром района является Нарткала. Площадь района составляет около 458 кв. км, что делает его одним из наиболее компактных, но плотно заселённых районов республики.

Численность населения на начало 2026 года оценивается примерно в 74–76 тыс. человек, с высокой плотностью населения — около 160 чел./кв. км. Демографическая ситуация относительно стабильная: для района характерна умеренная рождаемость, но, как и по республике в целом, наблюдается постепенное замедление естественного прироста и рост доли населения старших возрастов. Трудоспособное население составляет ориентировочно 55–58%, доля пенсионеров — около 19–21%, молодёжи — порядка 20–22%.

Таблица 19. Населенные пункты, входящие в состав Урванского района

Населенный пункт	Численность, чел.
Нарткала г	33119
Герменчик с	4045
Кабардинка с	732
Кахун с	7822
Морзох с	4000
Нижний Черек с	3089
Псыгансу с	6992
Псыкод с	1649
Псынабо с	1826
Старый Черек с	6814
Урвань с	5757
Черная Речка с	4000
Шитхала с	1228

Экономика района имеет выраженный агропромышленный характер. Основу хозяйства формируют сельское хозяйство, переработка продукции, торговля, транспорт и малый бизнес. В районе действует около 13 крупных сельскохозяйственных организаций, порядка 9 предприятий пищевой переработки и около 16 промышленных предприятий, значительная часть которых сосредоточена в Нарткале. Площадь пашни составляет примерно 16,8 тыс. га. Основные направления — зерновые культуры, овощеводство, подсолнечник, садоводство, мясо-молочное производство и птицеводство.

Общий объём экономики района по крупным и средним организациям можно оценить ориентировочно в 7–10 млрд рублей в год, с сохранением умеренного роста за счёт сельхозпереработки, торговли и логистики. Малый и средний бизнес играет существенную роль в занятости; количество субъектов МСП и индивидуальных предпринимателей оценивается примерно в 1,2–1,8 тыс. единиц.

Рынок труда характеризуется достаточно высокой вовлечённостью населения в экономическую деятельность. Экономически активное население составляет порядка 38–42 тыс. человек. Уровень зарегистрированной безработицы оценивается в пределах 2–4%, что соответствует средним значениям по Кабардино-Балкарии. Среднемесячная заработная плата по крупным и средним организациям на начало 2026 года ориентировочно составляет 40–48 тыс. рублей, при этом в аграрном и частном секторе уровень оплаты ниже среднереспубликанского. Основными работодателями остаются аграрные предприятия, переработка, бюджетный сектор, торговля, коммунальные службы и транспорт.

Финансовое положение района можно оценить как умеренно устойчивое. Доходная база формируется за счёт НДФЛ, имущественных налогов, сельхозэкономики, малого бизнеса и межбюджетных трансфертов. Консолидированный бюджет района ориентировочно оценивается в 2,0–3,0 млрд рублей, при этом значительная часть расходов направляется на образование, ЖКХ, социальную сферу, дорожное хозяйство и благоустройство. Дополнительная зависимость от республиканского финансирования сохраняется.

Инфраструктурное положение района является сравнительно благоприятным. Через территорию проходят автомобильные и железнодорожные связи республиканского значения, включая участок Северо-Кавказской железной дороги. Близость к Нальчику и федеральным транспортным коридорам положительно влияет на логистику и торговлю. При этом износ части коммунальных сетей, включая водоснабжение и водоотведение, оценивается примерно в 40–60%, что требует модернизации.

Жилищный фонд района с учётом Нарткалы и сельских поселений оценивается примерно в 1,6–1,9 млн кв. м жилья. Преобладает смешанная застройка: многоквартирная в районном центре и индивидуальная в сельских поселениях. Основными проблемами остаются капитальный ремонт, благоустройство и повышение инженерной обеспеченности.

Социальная сфера функционирует стабильно. В районе действует сеть школ, детских садов, учреждений здравоохранения, культуры и спорта. Охват детей школьным образованием находится на уровне 95% и выше, дошкольным — порядка 80–90%. Вместе с тем актуальны кадровые вопросы в здравоохранении, обновление оборудования и развитие современной социальной инфраструктуры.

Экологическая обстановка в целом оценивается как относительно благоприятная. Крупных тяжёлых загрязняющих производств немного. Основные вопросы связаны с обращением ТКО, локальным загрязнением водных ресурсов, состоянием оросительных и коммунальных систем, а также сохранением сельхозземель.

Урванский район можно охарактеризовать как аграрно-промышленный район с устойчивой демографической и экономической базой. Основные точки роста связаны с модернизацией сельхозпереработки, развитием логистики, поддержкой малого бизнеса, обновлением коммунальной инфраструктуры и расширением инвестиционной активности.

Лескенский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — село Анзорей. Лескенский район находится в юго-восточной части Кабардино-Балкарии. Площадь территории района составляет 523 км2. Территория района по характеру рельефа делится на две зоны: предгорную и горную. Основная часть района расположена в предгорной зоне республики. Южная часть района находится в горной зоне. Через район параллельно друг другу проходят Пастбищный, Лесистый и Скалистый хребты, а также их отроги.

Все населённые пункты района имеют налаженное рейсовое сообщение с районным центром, а также городами Нальчик и Нарткала.

Территория Лескенского района в административных границах составляет 52306 га:

земли сельскохозяйственного назначения составляют 26813 га или 51,27% от общей площади;

земли лесного фонда – 21839 га или 42%;

земли поселений – 2499 га или 4,8 %;

земли транспорта, промышленности, энергетики и иного специального назначения – 305 га или 0,5%;

земли водного фонда - 108 га или 0,2%;

земли запаса –724 га или 2,1%.

Таблица 20. Населенные пункты, входящие в состав Лескенского района

Населенный пункт	Численность, чел.
Анзорей с	7972
Аргудан с	9099
Верхний Лескен с	723
Второй Лескен с	2535
Ерокко с	923
Озрек с	1567
Старый Урух с	3988
Ташлы-Тала с	723
Урух с	4601
Хатуей с	3988

Численность сотрудников органов местного самоуправления Лескенского муниципального района составляет 180 человек, из них:

- состоящие на муниципальных должностях – 11 человек;

- на должностях муниципальной службы – 97 человек;

- не муниципальные служащие и технический персонал – 72 человек.

Численность населения Лескенского муниципального района составляет 31612 человек, из них: женщин - 17387, мужчин – 14225 человек.

Демографическая ситуация в Лескенском районе характеризуется стабильным ростом рождаемости и естественного прироста.

За 12 месяцев 2025 года рождаемость в районе составила 341 детей, за тот же период умерло 231 человек. Естественный прирост составил 110 человек или 3,5 % в расчете на 1000 жителей.

По состоянию на 31.12.2025 года среднесписочная численность занятых в организациях и на предприятиях района, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составила 1,3 тыс. человек.

За 12 месяцев 2025 года число обратившихся в Фонд занятости населения Лескенского района составил – 247 человек, официально зарегистрированных безработных 241 человек, состоящих на учете 80 человек.

Трудоустроено 64 человек и 91 детей временно.

Среднемесячная зарплата работников по району составила – 41307,7 рублей, что больше на 29% того же периода 2024 года (32012 рублей).

Задолженности по заработной плате в районе нет.

В соответствии с Федеральным законом «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» отделом по вопросам строительства, архитектуру и территориального планирования местной администрации Лескенского муниципального района за 12 месяцев 2025 года было подготовлено и выдано: 29 разрешения на строительство, 29 градостроительных планов земельных участков, 16 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 15 уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции объекта капитального строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Нормативное содержание автомобильных дорог общего пользования местного значения обеспечивается в рамках ежегодного проведения работ в объеме средств дорожных фондов поселений района.

В связи с введенными изменениями в национальные стандарты по безопасности дорожного движения в районе проведена работа по обустройству пешеходных переходов вблизи образовательных организаций района.

На 1 сентября 2025 года все пешеходные переходы обустроены в соответствии с новыми национальными стандартами.

Общая площадь земель Лескенского района в административных границах на 1 января 2026 года составляет 52306га.

В настоящее время в агропромышленном комплексе района функционируют 12 сельскохозяйственных предприятий, 33 крестьянских (фермерских) хозяйств, 34 малых и средних предприятий, 1258 арендаторов.

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2025 года составляет 26 655 га; из них: сельскохозяйственные угодья всего – 24 263 га, в т.ч.:

- пахотные угодья – 12 350 га,

- пожизненно наследуемые земли КФХ – 479 га,

- многолетние насаждения – 5095га,

- сенокосы – 1603га,

- пастбища – 4736га,

Посевная площадь 2025 г. составляет 12 350 га, из них:

- 170 га - яровой ячмень

- 800 га – озимая пшеница

- 9550 га – кукуруза

- 1100 га – соя

- 250 га – подсолнечник

- 340 га – овощи открытого грунта

-140 га – кормовые культуры.

В 2025 году заложено 150 гектаров многолетних насаждений по интенсивной технологии.

По состоянию на 01.01.2026 года, в хозяйствах всех форм собственности насчитывается:

КРС – всего 15153 голов (88,5% к 2024 г.), в том числе:

- коров- 5931 голов (84,5% к 2024 г.)

- овец и коз – 8374 голов (91,6% к 2024г.).

За 12 месяцев 2025 года произведено во всех категориях хозяйств:

- мяса – 8776 тонн (102,7% к 2024г.);

- молока – 33114 тонн (101,1% к 2024г.);

- яиц -30,2 млн.шт. (104,0% к 2024 г.).

Основным источником дохода района является арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения, вся площадь земель сельскохозяйственного назначения переданные в аренду составляет всего – 24 263 га.

Средняя арендная плата за 1 га пашни составляет – 4833,3 рублей, за 1 га многолетних насаждений – 8433,3рублей.

Общий сбор арендной платы за 12 месяцев 2025 года составляет – 96 миллионов рублей.

В Лескенском муниципальном районе функционируют 18 образовательных учреждений (12 общеобразовательных школ, 4 дошкольных учреждения, 2 учреждения дополнительного образования).

В них обучаются и воспитываются 5845 детей, в том числе школьников – 3944, дошкольников -1901.

Дополнительными общеобразовательными программами охвачены 3838 детей в возрасте от 5 до 18 лет, что составляет 65 %. Программы дополнительного образования реализуют 16 образовательных учреждений района.

Количество работников образовательных учреждений - 867. В педагогическом процессе заняты 523 работников, в том числе в общеобразовательных учреждениях -339 в дошкольных образовательных учреждениях – 150, в подведомственных учреждениях дополнительного образования -34.

Средняя заработная плата педагогических работников общеобразовательных учреждений за 12 месяцев 2025 года составляет: 45493рублей, средняя зарплата учителей составляет 46441 рублей, педагогических работников дошкольных образовательных учреждений - 38565 рублей, педагогических работников учреждений дополнительного образования – 38074 рублей.

В целях уменьшения дефицита мест в дошкольных учреждениях, для детей от года до семи лет, созданы и функционируют группы кратковременного пребывания. В текущем учебном году группы кратковременного пребывания в дошкольных образовательных учреждениях района посещают 185 детей.

В настоящее время достигнут 100-процентный уровень доступности дошкольного образования для детей в возрасте от 3-х до 7 лет.

В рамках проекта «Модернизация школьных систем образования» государственной программы «Развитие образования» в 2024 году проведены работы по капитальному ремонту двух общеобразовательных учреждений района: МКОУ СОШ им. Х.К. Табухова с.п. Анзорей, МКОУ СОШ им. М.Х. Кебекова с.п. Озрек.

В настоящее время бесплатную медицинскую помощь по Территориальной программе государственных гарантий для населения Лескенского муниципального района оказывают 11 лечебно-профилактических учреждений: из них 1 районная больница, 2 фельдшерских пункта, 6 амбулаторий, 2 фельдшерско-акушерских пунктов.

По району за 2025 года рождаемость составила 10,8% на 1000 населения (родилось в районе 341 детей); за тот же период 2024 года родились 426 детей и показатель составил 13,6% на 1000 населения.

Число умерших (на 1000 населения) по району за 2025 года составил 7,3% на 1000 населения (231 человек). Этот показатель ниже среднего показателя по КБР (0,9%).

Смертность в районе уменьшилась относительно 2024 г. на 1,5 %. Естественный прирост составил 110 человек или 3,5 % в расчете на 1000 жителей.

Продолжительность жизни по данным справок о смерти умерших составила за 2025 года - 66 лет, а в 2024г. за тот же период – 71 года.

На территории Лескенского муниципального района функционируют 11 учреждений культуры: ДК с.п. Анзорей, ДК с.п. Аргудан, ДК с.п. Второй Лескен, ДК с.п. Ерокко, ДК с.п. Ташлы-Тала, ДК с.п. Верхний Лескен, ДК с.п. Озрек, ДК с.п. Хатуей, ДК с.п. Урух, Центральная районная библиотека в с.п. Анзорей и Детская школа искусств.

В 2025 году работниками культурно-досуговых учреждений района было проведено более 4520 культурно-досуговых мероприятий, которые посетили около 39585. человек. Вся деятельность учреждений культуры была устремлена к возрождению и расцвету традиционной художественной культуры, бережному сохранению обычаев, праздников и обрядов народов, проживающих на территории Лескенского муниципального района.

В Лескенском муниципальном районе функционирует одна спортивная школа в с.п. Хатуей муниципальное казенное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа олимпийского резерва» Лескенского муниципального района КБР. Количество занимающихся детей 924.

В районе за 2025 год проведено 55 спортивно массовых мероприятий.

В рамках Всероссийской акции «Вода России» по очистке малых рек и водоемов, местной администрацией Лескенского муниципального района проведены мероприятия с привлечением спецтехники по очистке от бытового мусора и древесного хлама в поймах пяти рек: Лескен, Урух, Аргудан, Орсадаг и Хазнидон. Также среди населения проводится разъяснительная работа о недопущении загрязнения окружающей среды и берегов рек.

Зольский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — посёлок городского типа Залукокоаже. Зольский район расположен в северо-западной части Кабардино-Балкарской Республики. По зональному районированию территория района делится на две зоны — предгорная и горная. Экономика района имеет в основном сельскохозяйственную направленность. В районе в большей степени выращиваются фрукты и овощи, картофель и пшеница, широко распространено животноводство.

Информация о социально-экономическом развитии

На территории Зольского района находятся 19 сельских населенных пунктов и одно городское поселение, они объединены в 1 городскую и 16 сельских посел­ений. Административный центр – г.п. Залукокоаже.

Общая численность населения района в 2025 году по данным Росстата составляет 51042 человек. Доля населения моложе трудоспособного возраста остается на уровне 25,7%, трудоспособного возраста – 58,5%, старше трудоспособного возраста – 15,8%.

Таблица 21. Населенные пункты, входящие в состав Зольского района

Населенный пункт	Численность, чел.
Батех с	1318
Белокаменское с	723
Дженал с	723
Залукодес с	1922
Залукокоаже п	9926
Зольское с	1412
Каменномостское с	723
Камлюко с	2369
Камлюково с	2369
Кичмалка с	723
Малка с	7267
Октябрьское с	639
Приречное с	1147
Псынадаха с	2929
Сармаково с	8539
Светловодское с	2242
Совхозное с	723
Хабаз с	723
Шордаково с	1771
Этоко с	767

На территории района, количество организаций, осуществляющих деятельность, составляет 475, количество ИП и КФХ – 1472; количество самозанятых граждан - 2050. На предприятиях и в организациях района занято более 4,8 тыс. человек, что составляет 101,5 % к уровню 2024 года.

Прирост рабочих мест наблюдается в производстве спецодежды, электроэнергетике, отрасли ЖКХ.

Численность официально зарегистрированных безработных на 1 января 2026 года составляет 134 человека. С начала 2025 года через Центр занятости населения Зольского района трудоустроено 87 человека.

Продолжается устойчивый рост оплаты труда. Среднемесячная номинальная заработная плата по району за 11 месяцев 2025 года по данным Росстата составила 45095,8 рублей, что составляет к уровню 2024 года 112,2%.

Состояние сельскохозяйственного производства является одной из основных составляющих формирования условий и предпосылок для устойчивого роста экономики района.

Объем валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств района за 2025 год в денежном выражении составил 14 млрд. 849 млн. руб. с темпом роста 101,9 % к уровню 2024 года, в том числе продукция растениеводства составила 6 млрд. 693 млн. руб. (102,4 % к уровню 2024 года), продукция животноводства - 8 млрд. 156 млн. руб. (101,5 % к уровню 2024 года).

Производство зерновых и зернобобовых культур составило 182,9 тыс. тонн, технических культур – 5,0 тыс. тонн, картофеля – 40,2 тыс. тонн, овощей – 5,3 тыс. тонн. Сбор плодовых культур 45,9 тыс. тонн.

В животноводческой отрасли хозяйствами всех форм собственности в 2025 году произведено 13,0 тыс. тонн мяса (92 % к уровню 2024 года), 118,3 тыс. тонн молока (105 % к уровню 2024 года), 19,9 млн. шт. яиц, что на уровне 2024 года.

Ежегодно, сельхозтоваропроизводители получают финансовую поддержку от государства. В 2025 году по всем направлениям господдержка составила 172,1 млн.руб. (АППГ – 147,5 млн.руб.).

За 2025 год в бюджет района от аренды земель сельскохозяйственного назначения поступило 122,3 млн. руб. при плане 126,0 млн. руб., план выполнен на 97,1 %.

В 2025 году продолжена работа по привлечению инвестиций в муниципальный район. Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования составил 742,8 млн. рублей.

В промышленном комплексе района за 2025 год отмечалась положительная динамика развития.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами составил 3 млрд.434,4 млн. рублей, что на 21,4% выше уровня 2024 года.

Ведущим предприятием промышленного комплекса района являются ООО «Премиум». Темп роста объема отгруженных товаров по предприятию составил свыше 136,3%. На предприятии занято 200 человек со среднемесячной заработной платой 62958,7 рублей.

Жизнедеятельность Зольского муниципального района обеспечивают 18 организаций коммунального комплекса, в том числе: водоснабжение – 15, электроснабжение – 1, газоснабжение – 1, теплоснабжение – 1.

Введены в эксплуатацию переходящие с 2024 объекты:

- Реконструкция (усиление сейсмостойкости) здания детского сада в с.п. Псынадаха, реализуемый ГКУ «УКС КБР» Министерства строительства и ЖКХ КБР в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ».

- В рамках модернизации первичного звена здравоохранения национального проекта «Здравоохранение» завершено строительство врачебной амбулатории в с.п. Светловодское.

На территории г.п. Залукокоаже ведется строительство 4-х многоквартирных домов общей площадью 12,6 тыс.кв.м.

За 2025 год введено в эксплуатацию индивидуальных жилых домов суммарной площадью 24,9 тыс. м2., что по отношению к аналогичному периоду 2024 года составляет 102,2%.

Основной целью системы образования района является предоставление качественных образовательных услуг, соответствующих современным требованиям.

В Зольском муниципальном районе функционируют 28 образовательных организаций, в которых обучаются и воспитываются 8794 детей (6374 обучающихся и 2420 дошкольника) и одно учреждение дополнительного образования.

Все обучающиеся 1-4 классов охвачены бесплатным горячим питанием в виде завтрака. Льготное питание получают 672 ребенка, из которых: 229 детей участников СВО, 111 детей с ОВЗ и инвалидностью, 26 детей – сирот, 54 ребенка одиноких матерей и 42 ребенка из семей, попавших в трудную жизненную ситуацию.

Работа с одаренными детьми- одно из важнейших направлений деятельности школ. В различных образовательных и лагерных сменах на базе регионального центра «Антарес» приняли участие 50 учащихся из 10 школ. Во всероссийских и региональных конкурсах и олимпиадах 333 победителя и 404 призера.

В учреждениях дополнительного образования и на базе ОУ по 192 дополнительным программам научно-технической, естественно-научной, художественной, социально-гуманитарной, туристско-краеведческой и спортивной направленности в кружках и секциях на 30 декабря занимаются 7830 детей в возрасте от 5 до 18 лет, что составляет 76% от общего количества детей (по методике Минпросвещения).

Обеспечение эффективного отдыха и оздоровления детей и подростков в районе осуществлялась на базе муниципального казенного учреждения детского оздоровительного лагеря «Алые Зори имени Б.А. Джибилова» (166 ребенка) и пришкольного лагеря на базе МКОУ «СОШ №1» г.п. Залукокоаже (53 ребенка).

В рамках регионального проекта «Модернизация системы дошкольного образования» за последние 5 лет проведен капитальный ремонт в 3 ОУ.

По мероприятию «Создание новых мест в общеобразовательных организациях» в 2024 году введено в эксплуатацию новое здание МКОУ СОШ №1с.п. Сармаково на 275 мест на сумму 310,5 млн руб.

В рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» в 2025 году осуществлен капитальный ремонт здания дошкольного отделения СОШ с.п. Псынадаха.

В районе насчитывается 16208 молодежи в возрасте от 14 до 35 лет. В районе функционирует отдел по молодежной политике местной администрации Зольского муниципального района.

В рамках реализации муниципальной целевой программой «Развитие молодежной политики на территории Зольского муниципального района на 2024–2026 годы», а также в соответствии с основными направлениями государственной молодежной политики в 2025г. проведен комплекс мероприятий по патриотическому, духовно-нравственному, экологическому воспитанию подрастающего поколения, формированию у молодежи правильных нравственных, идейных установок, противодействию идеологии терроризма и экстремизма, формированию навыков здорового образа жизни. В течение отчетного периода отдел по молодежной политике совместно со специалистами из поселений провел комплексный анализ и мониторинг состояния молодежной среды в Зольском районе. Основная цель мониторинга заключалась в изучении структуры и численности молодежи района для последующего планирования и реализации программ, направленных на поддержку и развитие молодых людей.

Все детские и молодежные объединения совместно с общественными организациями района принимают активное участие в мероприятиях.

Продолжительность жизни зависит от качества условий проживания и медицинского сопровождения.

Медицинская помощь населению в районе оказывается на базе 19 объектов здравоохранения.

Население района обслуживает – круглосуточный стационар на 51 койку, районная поликлиника, рассчитанная на 725 посещений в смену, 11 врачебных амбулаторий и 2 ФАПа, 5 ФЗП, а также дневной стационар на 68 коек.

Профилактические медицинские осмотры и диспансеризация взрослого населения позволяет своевременное выявить различные серьезные заболевания и оперативно начать лечение. Выполнению плана по диспансеризации в 2025 году составляет 83 %.

Специализированная, в том числе высокотехнологичная медицинская помощь оказывается на 130 круглосуточных койках. При стационаре организованы 45 коек дневного пребывания. За год помощь оказана по дневному стационару 1149 больным.

Эффективность функционирования системы здравоохранения, доступность и качество медицинской помощи, оказываемой населению, напрямую зависит от кадрового потенциала отрасли.

В системе здравоохранения района трудятся:

82 врача (из них 2 кандидата медицинских наук, 6- с высшей и с 1 категорией);

Средний персонал насчитывает 273(из них 7 с высшей категорией, 6 - с первой категорией);

Прочий и младший персонал – 161.

Муниципальные услуги по отрасли «Культура» предоставляются в 16-ти поселениях. В 15 поселениях работают культурно-досуговые учреждения. В районе есть МКУ «Историко-краеведческий музей», МКУ «Районная детская музыкальная школа» Зольского муниципального района с 12 учебными площадками и МКУ «Централизованная библиотечная система» с 19 филиалами.

В домах культуры функционируют 53 клубных формирования различных направлений: художественные, хореографические, вокальные, спортивные. В них в 25 творческих коллективах занимается более 2-х тыс. человек. Высокий уровень самодеятельного творчества подтверждают звания «народный» и «образцовый», которые носят 4 коллектива.

Всего в 2025 году учреждениями культуры реализовано более 500 тематических проектов, участниками которых стали свыше 30 тыс.человек.

Коллективы художественной самодеятельности и воспитанники учреждений дополнительного образования сферы культуры и искусства, принимали участие в престижных конкурсах и творческих проектах различного уровня, победителями и призерами которых стали 180 детей и подростков.

Требуют капитального ремонта здания домов культуры с.п. Этоко, г.п. Залукокоаже.

Проводится планомерная работа по укреплению материальной базы учреждений культуры. Ключевым событием в 2025 году стала модернизация библиотеки в с.п. Каменномостское. Модельная библиотека с современным мультимедийным оборудованием, обновленным фондом, высокоскоростным интернетом, с доступом к Национальной электронной библиотеке и специальными рабочими местами для людей с ограниченными возможностями здоровья позволила провести только за 4 месяца 31 мероприятие с охватом более 600 (шестисот) участников.

Особое внимание уделяется доступности творческого образования. Районная детская музыкальная школа ведет обучение на 12 площадках в 9 населенных пунктах. Это позволяет охватить практически все сельские поселения. Контингент стабилен и составляет 538 человек. Обучение ведется по 8 творческим направлениям (отделениям).

Весомый вклад в культурное развитие населения вносит деятельность историко-краеведческого музея. В музее насчитывается более 4 тыс. предметов основного, передвижного и научно-вспомогательного фондов. Из них 1943 предметов входят в основной фонд и зарегистрированы в госкаталоге предметов культуры Российской Федерации. За 2025 год музей посетило около 7-ми тыс. человека.

Автоклуб ДК с.п. Светловодское остаётся важным инструментом обеспечения равного доступа жителей района к культурным услугам. В 2025году автоклуб осуществил 32 выездных мероприятия в отдалённые поселения с охватом 2715 зрителей.

Зольский муниципальный район обладает солидной спортивной базой: на территории 16 сельских поселений успешно функционирует 108 разнообразных спортивных сооружений. В среднем это составляет около 9 объектов на одно поселение, что свидетельствует о широкой географической доступности. Инфраструктурный каркас включает в себя 29 спортивных залов, расположенных во всех сельских поселениях, 26 футбольных полей, 45 многофункциональных спортивных площадок, 4 физкультурно-оздоровительных комплекса, 3 стадиона и 1 физкультурно-оздоровительный комплекс открытого типа. Такое разнообразие позволяет жителям района, независимо от возраста и социального статуса, выбирать наиболее подходящие виды физической активности.

Параллельно с развитием инфраструктуры уделялось особое внимание расширению сети спортивных секций, чтобы предложить молодежи и взрослому населению больше возможностей для реализации своих способностей. В 2025 году успешно открыты три новые спортивные секции: по волейболу в с.п. Сармаково, по армрестлингу в с.п. Хабаз и по греко-римской борьбе в с.п. Каменномостское. Это позволило охватить дополнительный контингент занимающихся и удовлетворить растущий интерес к данным видам спорта. На 2026 год уже запланировано открытие секции по спортивной гимнастике. Кроме того, в рамках развития перспективного формата государственно-частного партнерства мы ведем работу по организации секции грэпплинга, что станет ценным дополнением к палитре единоборств, культивируемых в нашем районе.

Особый акцент в работе делается на развитие инклюзивного спорта. В нашем районе проживает 225 детей с ограниченными возможностями здоровья. По желанию родителей 142 ребенка, не имеющих медицинских противопоказаний, занимаются адаптивной физической культурой. Для этого созданы 7 специализированных локаций.

Одним из центральных направлений деятельности отдела остается организация спортивно-массовых мероприятий. За 2025 год было организовано и проведено более 50 мероприятий различного масштаба, суммарный охват которых превысил 8000 человек.

В 2025 году спортсмены района показали высокие результаты на различных соревнованиях, в том числе всероссийского и международного уровня, что свидетельствует об эффективной системе подготовки и поддержки талантов.

Запомнился 2025 год и значимым общественно-политическим событием в сфере спорта – впервые в истории Зольского муниципального района на нашей территории состоялось выездное заседание Парламента Кабардино-Балкарской Республики, посвященное вопросам развития физической культуры и спорта.

Черекский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — посёлок городского типа Кашхатау. Черекский район расположен в юго-восточной части республики Кабардино-Балкария. Черекский район является одним из самых высокогорных на территории Российской Федерации. Основной земельный массив расположен в высокогорной зоне. По территории района проходят пять основных горных хребтов Северного Кавказа. Из семи вершин с высотой более пяти тысяч метров находящихся на Кавказе, пять расположены в Черекском районе. На территории района находятся три основных ущелья — Хуламо-Безенгийское, Балкарское и Псыгансуевское. Площадь территории района составляет — 2210км2. Многочисленные природные достопримечательности района влекут сюда туристов. К популярным объектам относятся Аушигерские горячие источники, нарзановый источник в Уштулу, пять Голубых озёр, Черекское ущелье.

Общая площадь земель в административных границах Черекского района составляет 221 255 га. Из них земли:

сельскохозяйственного назначения – 47 356 га;

земли лесного фонда – 61 479 га;

земли водного фонда – 1 096 га;

земли под дорогами – 976 га;

прочие земли – 110 348 га.

Социально-экономическое положение Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики характеризуется как умеренно устойчивое, с выраженной аграрно-туристической специализацией и ограниченной промышленной базой. Район является одним из крупнейших по территории в республике и занимает около 2,2 тыс. кв. км, административным центром выступает поселок Кашхатау. Территория имеет стратегическое значение за счет горного рельефа, природно-рекреационного потенциала и приграничного положения с Грузией.

Численность населения на начало 2026 года оценивается ориентировочно в 30–31 тыс. человек, при низкой плотности населения — около 13–14 человек на 1 кв. км, что делает район одним из наименее заселённых в Кабардино-Балкарии. Демографическая ситуация относительно стабильная, однако наблюдается естественное сокращение населения и частичный миграционный отток молодежи в Нальчик и другие крупные центры. Доля трудоспособного населения оценивается в 54–57%, пенсионного возраста — около 20–22%, молодежи — порядка 21–23%.

Таблица 22. Населенные пункты, входящие в состав Черекского района

Населенный пункт Численность, чел. Аушигер с 5174 Бабугент с 3971 Безенги с 723 Верхняя Балкария с 5132 Верхняя Жемтала с 1825 Герпегеж с 1369 Жемтала с 3128 Зарагиж с 1830 Карасу с 723 Кашхатау пгт 6600

Экономика района имеет преимущественно аграрный и рекреационно-туристический характер. Основу хозяйства формируют животноводство, растениеводство, переработка сельхозпродукции, малый бизнес, торговля и обслуживание туристического потока. Из-за горного рельефа доля пригодных сельхозземель ограничена; сельскохозяйственный сектор ориентирован прежде всего на пастбищное животноводство, картофелеводство, кормовые культуры и частично садоводство. Количество субъектов малого и среднего предпринимательства оценивается примерно в 500–800 единиц, включая ИП и фермерские хозяйства.

Объем экономики района по крупным и средним организациям ориентировочно составляет 3–5 млрд рублей в год. Существенная часть экономической активности сосредоточена в сельском хозяйстве, строительстве, коммунальном секторе и сезонном туризме. Туристический потенциал района остается одним из ключевых факторов роста благодаря природным объектам — Черекскому ущелью, Верхней Балкарии, Голубым озерам, Безенгийскому ущелью и термальным источникам Аушигер

Рынок труда характеризуется ограниченной занятостью. Экономически активное население оценивается примерно в 15–17 тыс. человек. Уровень зарегистрированной безработицы составляет ориентировочно 3–5%, что несколько выше средних показателей по республике из-за сезонности занятости и слабой индустриализации. Среднемесячная заработная плата по крупным и средним организациям на начало 2026 года оценивается в пределах 37–44 тыс. рублей, при этом в аграрном секторе и малом бизнесе доходы ниже.

Финансовое положение муниципалитета можно оценить как ограниченно устойчивое. Консолидированный бюджет района оценивается ориентировочно в 1,5–2,3 млрд рублей, при высокой зависимости от межбюджетных трансфертов республиканского и федерального уровня. Основные статьи расходов связаны с образованием, социальной сферой, дорожным хозяйством, ЖКХ и поддержанием инфраструктуры.

Инфраструктурное развитие района остается неоднородным. Протяженность автомобильных дорог местного и межпоселкового значения составляет ориентировочно 200–250 км, однако часть горных дорог требует капитального ремонта и защиты от оползней и паводков. Износ коммунальных сетей водоснабжения и теплоснабжения оценивается примерно в 45–60%, что остается одной из ключевых проблем. Близость к Нальчику и туристическим маршрутам положительно влияет на транспортную связанность.

Жилищный фонд района оценивается примерно в 0,8–1,0 млн кв. м жилья. Преобладает индивидуальная малоэтажная застройка сельского типа. Основные задачи — капитальный ремонт, газификация отдельных территорий, повышение качества водоснабжения и благоустройство сельских поселений.

Социальная сфера в целом функционирует стабильно. В районе работают школы, ФАПы, амбулатории, учреждения культуры и спорта. Охват школьным образованием составляет свыше 95%, дошкольным — порядка 75–85%. При этом сохраняется кадровый дефицит в здравоохранении и ограниченность современной социальной инфраструктуры.

Экологическая обстановка оценивается как благоприятная. Черекский район является одним из наиболее экологически чистых районов КБР за счет низкой индустриальной нагрузки, значительной доли горных и природоохранных территорий. Вместе с тем существуют локальные проблемы, связанные с ТКО, эрозией почв, рисками селевых потоков, оползней и сохранением водных ресурсов.

Черекский район можно охарактеризовать как горно-аграрный и туристический район с умеренно устойчивой экономикой и высоким природно-рекреационным потенциалом. Основные точки роста связаны с развитием туризма, модернизацией дорожной и коммунальной инфраструктуры, поддержкой фермерства, переработки сельхозпродукции, а также привлечением инвестиций в экологический и рекреационный сектор.

Майский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Майский. Майский район расположен в восточной части республики Кабардино-Балкария. По зональному районированию территория района делится на две зоны — равнинную и предгорную. Практически вся территория района расположена в равнинной зоне республики. Площадь территории Майского района составляет — 384,76 км2.

На территории района расположена узловая железнодорожная станция Котляревская Северо-Кавказской железной дороги. Сельские населённые пункты имеют налаженную рейсовую связь с районным центром. Также имеется прямое автобусное сообщение районного центра с городами Нальчик и Прохладный.

По данным Северо-Кавказстата, численность населения Майского района на 1 января 2026 г. составляет 37 595 чел. Городское население составляет - 26 210 человек (69,7%), сельское население - 11 385 чел. (30,3%). Плотность населения Майского муниципального района - 97,8 чел. на 1 км².

Таблица 23. Населенные пункты, входящие в состав Майского района

Населенный пункт Численность, чел. Майский г 26210 Александровская ст-ца 3593 Баксан рзд 723 Баксанский х 33 Колдрасинский х 234 Котляревская ст-ца 3114 Красная Поляна п 63 Лесное с 723 Ново-Ивановское с 2969 Ново-Курский х 341 Октябрьское с 1076 Право-Урванский х 732 Пришибо-Малкинское с 723 Сарский с 723 Славянский х 93

Майский муниципальный район состоит из пяти поселений, объединяющих в себе 16 населенных пунктов:

городское поселение Майский с численностью населения 26 843 чел., в которое входят г. Майский, с. Сарское, с. Пришибо-Малкинское, с. Красная Поляна, дорожный разъезд Баксан, с. Лесное;

сельское поселение станица Александровская с численностью населения 3 593 чел., в которое входит ст. Александровская;

сельское поселение станица Котляревская с численностью населения 3 114 чел., в которое входят ст. Котляревская и Железнодорожная Будка 612 км;

сельское поселение Ново-Ивановское с численностью населения 2 969 чел., в которое входят с. Ново-Ивановское, х. Баксанский, х. Колдрасинский, х. Ново-Курский, х. Право-Урванский, х. Славянский;

сельское поселение Октябрьское с численностью населения 1 076 чел., в которое входит с. Октябрьское.

Из общей численности населения 20,6% (7 731 чел.) составляют дети в возрасте до 15 лет включительно, 57,2% (21 513 чел.) - граждане трудоспособного возраста, 22,2% (8 351 чел.) - лица старше трудоспособного возраста,

На территории Майского района проживают представители более 50 национальностей. Из общей численности населения 66,4% приходится на русское население, 12,6% составляют турки, 8,8% кабардинцы, 5,4% цыгане, 1,9% корейцы, 1,6% балкарцы, 3,3% другие национальности.

В общей структуре населения численность мужчин составляет 17 441 чел. (46,4%), женщин 20 154 чел. (53,6%).

По данным отдела ЗАГС Майского района, в 2025 г. родилось 388 детей, умерло 426 чел., естественная убыль населения составила 38 чел. Средняя продолжительность жизни в 2025 г. увеличилась по сравнению с 2024 г. и составила 71,5 лет.

За 2025 г. заключено 139 браков, число разводов составило 96.

Занятое население составляет 19,9 тыс. чел., в т.ч. занято в экономике и социальной сфере - 17,6 тыс. чел. Незанятого населения в районе 1,6 тыс. чел.

На 01.01.2026 г. в качестве безработных зарегистрирован 81 чел., из них получают пособие по безработице 64 чел.

Уровень регистрируемой безработицы на 01.01.2026 г. в Майском районе составил 0,4%, коэффициент напряженности на рынке труда незанятых граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, в расчете на одну вакансию составил 0,4. При этом работодателями заявлено 113 вакансий по широкому спектру специальностей и должностей в бюджетном и частном секторах экономики района.

Количество учтенных в статистическом регистре юридических лиц, филиалов и представительств - 275, что больше показателя прошлого года на 0,4%. Из общего числа предприятий имеют частную форму собственности 195, или 70,9% от общего количества.

Среднесписочная численность работников крупных и средних предприятий и организаций района составила 2 787 чел.

Среднемесячная заработная плата работников данных предприятий и организаций района составила 47 644,4 руб.

За 2025 г. было создано 375 новых рабочих мест во всех отраслях экономики.

Общая площадь земель района составляет 38 476 га, из них наибольшая доля земель сельскохозяйственного назначения - 70,1%. Земли данного вида являются одним из основных ресурсов экономического потенциала района.

Из общей площади земель:

земли сельскохозяйственного назначения - 26 979 га;

земли населенных пунктов - 2 971 га;

земли промышленности - 915 га;

земли лесного фонда - 7 476 га;

земли водного фонда - 115 га;

земли запаса - 20 га.

Из площади всех земель сельскохозяйственного назначения площадь сельскохозяйственных угодий составляет 22 398 га, в том числе:

пашня - 17 715 га;

многолетние насаждения - 676 га;

сенокосы - 646 га;

пастбища - 3 361 га.

Из общей площади земель сельскохозяйственного назначения 27,4% земель находится в собственности Российской Федерации (распоряжение осуществляет Территориальное управление Росимущества по КБР).

Общая площадь земель муниципальных образований района составляет:

г.п. Майский - 13 976 га;

с.п. Ново-Ивановское - 6 834 га;

с.п. ст. Александровская - 9 311 га;

с.п. ст. Котляревская - 5 985 га;

с.п. Октябрьское - 2 370 га.

В 2025 г. в районе произведено продукции, оказано услуг, выполнено работ во всех сферах экономической деятельности на общую сумму 14,7 млрд руб. В расчете на душу населения - 389,8 тыс. руб.

Основными отраслями экономики района являются сельское хозяйство и промышленность. Данные отрасли формируют основу экономического потенциала района, обеспечивая занятость населения и вклад в валовый объем продукции, услуг.

Майский район традиционно является аграрным. Сельское хозяйство - важный сектор экономики, оказывающий существенное влияние на социально-экономическое развитие района. Агропромышленный комплекс составляет 56,4% в структуре валового производства продукции района. Объем валовой продукции, произведенной сельхозтоваропроизводителями всех категорий, по предварительным данным за отчетный период, в действующих ценах составил 8261,0 млн руб.

В агропромышленном комплексе трудятся около 5,5 тыс. чел., или 31% от общей численности населения, занятого в экономике, в т.ч. на крупных, средних и малых предприятиях - более 450 чел. Среднемесячная заработная плата на одного работающего по крупным и средним сельскохозяйственным предприятиям составила 45,5 тыс. руб. и по сравнению с АППГ выросла на 10%.

Аграрная отрасль имеет многоукладный характер. В статистическом регистре учтено 78 хозяйствующих субъектов, из них юридических лиц - 24, индивидуальных предпринимателей - 54 (в том числе крестьянско-фермерских хозяйств - 49).

В отчетном периоде сельхозтоваропроизводители Майского района приняли участие в программах государственной поддержки АПК республики по различным направлениям, получено субсидий из федерального и республиканского бюджетов на сумму 287,5 млн руб.

Численность поголовья крупного рогатого скота во всех категориях хозяйств в районе составила 6391 голов, в том числе коров 3225 голов. Поголовье свиней составляет 467 голов, овец и коз 11688 голов, птицы 183,3 тыс. голов.

За 2025 г. произведено и реализовано мяса всех видов животных 8,3 тыс. тонн, молока - 20,1 тыс. тонн, яиц - 30,8 тыс. штук.

Объем промышленного производства в Майском районе составил 27,8% от всей произведенной продукции, оказанных услуг, выполненных работ во всех сферах экономической деятельности.

На территории муниципалитета функционируют 5 промышленных предприятий: 3 - пищевой промышленности; 1 - машиностроения; 1 - по производству железобетонных конструкций. Доля пищевой промышленности составляет 41,4 % в общем объеме промышленного производства. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по промышленным видам экономической деятельности составил 4 076,0 млн руб.

Ведущим промышленным предприятием района, которое входит в перечень приоритетных социально значимых предприятий России, является ООО «Севкаврентген-Д». На предприятии трудятся более 200 чел. В 2025 г. ООО «Севкаврентген-Д» реализовало продукции и услуг на 2 286,1 млн руб., выпустив 188 единиц медицинского оборудования.

Предприятиями пищевой промышленности отгружено товаров собственного производства, выполнено работ на сумму 1 689,2 млн руб.

Предприятиями пищевой промышленности произведено:

-	26,5 тыс. тонн крахмала;

-	2,7 тыс. тонн кондитерских изделий;

-	347 литров газированной и негазированной бутилированной воды;

-	2,1 тыс. дкл. водки.

Отрасль производства строительных материалов представлена малым предприятием ООО «Майский ЗЖБИ». Объем отгруженных товаров за 2025 г. составил 3,4 млн руб., произведено 462 м3 железобетонных изделий.

В сфере малого и среднего предпринимательства занято 6,7 тыс. чел., в личных подсобных хозяйствах - порядка 5 тыс. чел. Согласно данным налоговых органов, по состоянию на 01.01.2026 г. зарегистрировано 895 субъектов предпринимательской деятельности, в том числе 744 ИП, 148 ЮЛ.

Кроме того, в Майском районе ежегодно увеличивается число самозанятых. На 01.01.2026 г. этот показатель составил 4 502 чел.

Оборот розничной торговли составил 1749,6 млн. руб. Доля розничной торговли составляет 11,9% в структуре валового производства продукции района.

За счет средств частных инвесторов в 2025 г. на территории Майского района построено и введено в эксплуатацию 19 объектов предпринимательской деятельности, административно-делового назначения и социально-бытового обслуживания общей площадью 10461,8 м2.

В целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства органами местного самоуправления утверждены перечни муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектами МСП. На 01.01.2026 г. в сводный перечень включено 20 объектов движимого и недвижимого муниципального имущества, из них 7 помещений и одно автотранспортное средство переданы в аренду субъектам МСП.

На территории Майского района функционируют 10 общеобразовательных учреждений, 12 дошкольных отделений, 1 профессиональное образовательное учреждение - Майский филиал «ГБПОУ Кабардино-Балкарский агропро-мышленный колледж им. Б.Г. Хамдохова». По состоянию на 01.01.2026 г. контингент общеобразовательных учреждений района составляют 4 966 учащихся и 1 719 воспитанников.

В районе обеспечена 100% доступность дошкольного образования для детей в возрасте от 2 до 7 лет.

Медицинскую помощь населению в Майском муниципальном районе оказывает ГБУЗ «Центральная районная больница», в которую входят:

стационарное подразделение, взрослое поликлиническое отделение, (в том числе женская консультация), детская поликлиника и отделение скорой медицинской помощи с 3 выездными бригадами;

врачебные амбулатории - в ст. Александровская, ст. Котляревская, с. Ново-Ивановское;

4 фельдшерских здравпункта - в с. Сарское, с. Октябрьское, х. Ново-Курский, х. Колдрасинский.

Несмотря на то, что по программе «Земский доктор» с 2019 г. были приняты на работу 21 врачей, укомплектованность врачебным персоналом составляет 85%, средним медицинским персоналом - 94%. На 10 тыс. населения обеспеченность врачами составляет 15,8 единиц, что свидетельствует о дефиците медицинских кадров. Существует острая необходимость во врачах следующих специальностей: участковый терапевт, онколог, врачи скорой медицинской помощи, врачи приемного отделения.

Кроме того, в Майском муниципальном районе работает ГБУЗ «Стомато-логическая поликлиника» на 150 посещений в смену; частные стомато-логические организации: ООО Фирма «Гарант» и ООО Стоматология «Новая улыбка»; частные медицинские лаборатории: ООО «Гемотест», Медицинский офис «Майский» (Инвитро), HELIX, CМD, а также частные поликлиники: ООО «Домашний доктор» и ООО «Клиника Сон».

Для популяризации и развития художественного, самодеятельного творчества, организации досуга населения, библиотечного и музейного обслуживания на территории Майского муниципального района осуществляют деятельность:

5 муниципальных казенных учреждений культуры клубного типа (МКУК ДК «Россия» г. Майского с корпусом № 1 ДК «Родина», корпусом № 2 ГДК, филиалом ДК в с. Сарское; МКУК ДК «Октябрь» ст. Александровская; МКУК «Котляревский СДК»; МКУК «Ново-Ивановский СДК» с филиалом, расположенным в х. Колдрасинский; МКУК «Октябрьский СДК»);

6 библиотек, из которых 1 имеет статус юридического лица (МКУК «Библиотека им. А.С. Пушкина г. Майского»), 4 библиотеки расположены в сельской местности.

Кинообслуживание населения осуществляется посредством работы кинотеатра, расположенного в здании МКУК ДК «Россия» г. Майского.

В г. Майский расположен филиал государственного казенного учреждения культуры «Национальный музей КБР» - Историко-краеведческий музей Майского района, который имеет 3 экспозиционных и 1 выставочный залы. Экспозиция музея насчитывает 2522 предмета.

На территории Майского муниципального района расположено 20 объектов культурного наследия (18 памятников истории) Кабардино-Балкарской Республики, зарегистрированных в Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Для организации физкультурно-массовой и спортивной работы в Майском муниципальном районе имеется следующая спортивная база:

физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК), в том числе 1 плаватель-ный бассейн;

центр бокса;

2 стадиона - «Торпедо» и «Юность»;

53 плоскостных спортивных сооружений, в том числе 21 спортивный зал, 9 футбольных полей, 3 сооружения для стрелковых видов спорта, 6 многофункциональных спортивных площадок.

Общая численность граждан, регулярно занимающихся физической культурой и спортом, на 1 января 2026 г. составила 22933 чел., или 61% от всего населения района.

По состоянию на 01.01.2026 г. в Майском районе осуществляют деятельность следующие предприятия ЖКХ: в сфере теплоснабжения - МП ММР «Теплосбыт», в сфере газоснабжения - Филиал АО «Газпром газораспределение Нальчик» в Майском районе, в сфере электроснабжения - Майские РЭС филиал ПАО «Россети Северный Кавказ»-«Каббалкэнерго», в сфере холодного водоснабжения и водоотведения - МУП ММР «Водоканал».

В рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» национального проекта «Инфраструктура для жизни» в 2025 г. на территории Майского района выполнены мероприятия по благоустройству двух общественных территорий: площадь перед ДК «Родина» г. Майского и площадь перед ДК с.п. Октябрьское. Общий объем финансирования указанных мероприятий составил 10,86 млн руб.

В целях благоустройства населенных пунктов Майского района в 2025 г. по конкурсному отбору в рамках Федерального проекта «Благоустройство сельских территорий» Государственной программы РФ «Комплексное развитие сельских территорий» прошел проект размещения детской площадки в ст. Александровская.

За 2025 г. на территории района ликвидировано 24 несанкционированные свалки.

На постоянной основе проводится работа, направленная на экологическое образование, воспитание и просвещение населения. В образовательных учреждениях проведено свыше 96 мероприятий экологической направленности, охват участников составил 7690 чел. На официальном сайте администрации района за год размещено 12 материалов по экологическому просвещению.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» за
2025 г. составил 568,7 млн руб. Объем строительных работ составляет 3,9% в структуре валового производства продукции района.

Жилищный фонд Майского района включает 135 многоквартирных домов общей площадью 218,29 тыс. м² и 10085 частных жилых домов общей площадью
547,5 тыс. м².

Средняя жилищная обеспеченность по Майскому муниципальному району составляет 20,3 м² на 1 человека.

Прохладненский район - административно-территориальная единица и муниципальное образование (муниципальный район) в составе Кабардино-Балкарской Республики Российской Федерации. Административный центр — город Прохладный (в состав района не входит). Административная территория Прохладненского муниципального района расположена в северо-восточной части Кабардино-Балкарии. Площадь территории района составляет — 1 341,97 км2. Расстояние от райцентра (Прохладный) до столицы республики (Нальчик) — 57 км.

Прохладненский район — один из передовых сельскохозяйственных районов республики. Имеет прямое транспортное сообщение с городами Москва, Ростов, Краснодар, Санкт – Петербург, а также населенными пунктами Кабардино-Балкарии. По территории района протекают четыре реки Малка, Баксаненок, Баксан, Гедуко и множество мелких рукавов и протоков, являющихся основными артериями для оросительных каналов.

В 2025 году социально-экономическое развитие Прохладненского муниципального района осуществлялось в соответствии с национальными целями и задачами, приоритетными направлениями, определенными Указами, посланиями Президента Российской Федерации, Главы Кабардино-Балкарской Республики, документов стратегического планирования Прохладненского муниципального района, в рамках реализации муниципальных программ района, а также достижением целей и задач, определенных решением Совета местного самоуправления Прохладненского муниципального района КБР от 25.02.2025 № 69/1 «Об итогах социально-экономического развития Прохладненского муниципального района за 2024 год и задачах на 2025 год» (далее – решение Совета).

В соответствии с решением Совета местного самоуправления Прохладненского муниципального района КБР от 11.08.2015 № 50/1 «О принятии Устава Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в новой редакции» Прохладненский муниципальный район представляет муниципальное образование в состав которого входит 19 сельских поселений, включающими в себя 41 населенный пункт.

Демография

Общая численность населения по состоянию на 31 декабря 2025 года – 48479 человек, в том числе на долю экономически активного населения приходится 57 % (27 532 человека).

Таблица 24. Населенные пункты, входящие в состав Прохладненского района

Населенные пункты Численность, чел. Александровский х 286 Алтуд с 6243 Благовещенка с 1467 Виноградное с 723 Восточное с 723 Гвардейское с 723 Грабовец х 213 Граничное с 723 Дальнее с 723 Екатериноградская 723 Заречное с 723 Карагач с 6638 Комсомольское с 723 Красносельское с 723 Лесное с 831 Лесной п 831 Майский х 732 Малакановское с 723 Матвеевский х 222 Минский х 227 Ново-Вознесенский х 196 Ново-Осетинский х 522 Ново-Покровский х 1140 Ново-Полтавское с 1278 Ново-Троицкий х 214 Первомайское с 214 Петропавловский х 330 Приближная ст-ца 1901 Придорожное с 723 Придорожный п 723 Прималкинское с 8047 Прогресс с 723 Пролетарское с 2647 Псыншоко с 789 Саратовский х 376 Саратовское с 376 Советское с 517 Солдатская ст-ца 5457 Солдатская ж/д ст 723 Степное с 723 Ульяновское с 723 Учебное с 2469 Цораевский х 122 Черниговское с 994 Шарданово ж/д_ст 257 Янтарное с 1665

Динамика демографии составила:

- родившихся – 365 человек (в 2024 году – 399 человек),

- умерших – 422 человека (в 2024 году – 380 человек),

- естественная убыль – 57 человек.

Структура национального состава района представляет собой:

- русские – 22793 человека (47 %);

- кабардинцы – 15570 человека (32,1 %);

- балкарцы – 1337 человек (2,8 %);

- другие национальности – 8779 человек (18,1 %).

В сфере миграционный процессов наблюдается приток населения в район, в 2025 году прибыло – 1289 человек (в 2024 году – 220 человек):

- прибывшие – 1538 человек (в 2024 году – 373 человека),

- выбывшие – 249 человек (в 2024 году – 153 человека).

На конец 2025 года численность безработных составляла 52 гражданина, что на 18 человек меньше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (2024 год - 70 человек). Трудоустроено 83 человека. Заявлено вакансий 170 единиц, по рабочим профессиям 97 единиц. Уровень регистрируемой безработицы к экономически активному населению составил 0,22 %.

Согласно статистическим данным, уровень среднемесячной заработной платы по крупным, средним предприятиям и организациям Прохладненского муниципального района по итогам года составил 41854,20 рублей, что на 11,8% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (2024 год – 37423,40 рублей).

Формирование бюджета является главным финансовым инструментом для достижения стабильности социально-экономического развития района. В 2025 году приоритеты бюджетной политики определялись возможностями доходной части бюджета района.

В соответствии с решением Совета в сфере финансовой политики в 2025 году поставлены и достигнуты следующие цели:

- повышение доходной части местного бюджета;

- повышение эффективности бюджетных расходов.

Доходы консолидированного бюджета Прохладненского муниципального района за 2025 год составили 1 млрд. 751 млн. 868 тыс. рублей при уточненном годовом плане в сумме 1 млрд. 684 млн. 206 тыс. рублей – исполнение плана на 104,0 %.

Финансовая помощь исполнена на 99,7 % (при плане 1 млрд. 198 млн. 513 тыс. рублей, фактическое поступление 1 млрд. 194 млн. 628 тыс. рублей) – темп роста к уровню прошлого года на 16,8% или больше на 171 млн. 622 тыс. рублей.

Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета Прохладненского муниципального района за 2025 год исполнены на 114,7 % (на 71 млн. 547 тыс. рублей больше годового плана), с темпом роста к уровню прошлого года на 18,6 % или больше на 87 млн. 578 тыс. рублей.

Поступления по налоговым доходам составили 253 млн. 320 тыс. рублей (на 48 млн. 273 тыс. рублей больше уровня прошлого года).

Поступления по неналоговым доходам составили 303 млн. 921 тыс. рублей (на 39 млн. 305 тыс. рублей больше уровня прошлого года), в том числе: доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки – 253 млн. 341 тыс. рублей. Удельный вес данного вида дохода к неналоговым доходам составил – 83,4 %.

Расходы консолидированного бюджета Прохладненского муниципального района исполнены в сумме 1 млрд. 741 млн. 760 тыс. рублей при уточненном годовом плане в сумме 1 млрд. 774 млн. 226 тыс. рублей – исполнение плана на 98,2 %.

Наибольший удельный вес в общем объеме инвестиций имеют предприятия: ООО «Овощи Юга», ООО «Велес-Агро», ООО «Новое время», ООО ССЦ «Отбор», ООО «Восход», ООО «Черниговское», СХПК «Байкал», ООО «Агро-Север», ИП Прытков Михаил Алексеевич, ИП Семенов Игорь Владимирович, ИП Сулиев Бахтиёр Фамаилович, ИП Глава КФХ Сирица Марина Владимировна.

На территории Прохладненского муниципального района в 2025 году и по настоящее время реализуется 12 (2024 год – 13) инвестиционных проектов на общую сумму инвестиций 5 млрд. 977 млн. 37 тыс. рублей, что на 24 млн. 30 тыс. рублей меньше в сравнении с 2024 годом (2024 год – 6 млрд. 001 млн. 67 тыс. рублей). Реализация инвестиционных проектов позволит дополнительно создать 307 постоянных и 250 сезонных рабочих мест.

В 2025 году реализован 1 инвестиционный проект «Создание модульных некапитальных средств в рамках реализации Федерального проекта «Развитие туристической инфраструктуры» (строительство началось с февраля 2024 года. На площадках размещено 8 модульных некапитальных объектов и 2 административных объекта. Проведены работы по благоустройству территории) на сумму 24,3 млн. рублей, создано 5 рабочих мест (инициатор ООО «Восход»).

Планируются к реализации еще 3 инвестиционных проекта, сумма инвестиций составит 2560,0 млн. рублей, планируется создать 155 рабочих мест.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг промышленными предприятиями по основным видам деятельности за 2025 года составил 3 млрд. 846 млн. 824 тыс. рублей, что на 458 млн. 266 тыс. рублей выше в сравнении с показателем прошлого года.

Основными объемообразующими предприятиями по производству пищевой деятельности являются: ООО «Велес-Агро», ООО «Карагачский молокозавод», ООО «Овощи Юга», ООО «Радуга».

По подотрасли «производство текстильных изделий» основным предприятием является ООО «Югтекстильторг».

Общая площадь административной территории Прохладненского муниципального района составляет 134 тысячи 197 га.

Из общей площади земель Прохладненского района:

находится в распоряжении муниципального района 88 819,6 га, из них:

1) сдано в аренду 88 819,6 га, в том числе: пашни – 83 522,89 га, многолетние насаждения – 1 996,28 га, пастбища – 1317,74 га, сенокосы – 89,5 га, прочие (земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями) - 1 893,19 га;

По состоянию на 31.12.2025 года действовали 1 286 договора аренды, в том числе: с 51 юридическим лицом и 399 физическим лицом (включая ИП и КФХ), из них:

- земель сельхоз/назначения – 1165,

- под объектами недвижимости – 97,

- под карьерами – 5,

- под водоёмами – 19.

По состоянию на 31.12.2025 года по сформированным отчетам оценки сложилась средняя ставка за 1 га сельхозугодий 4 000 рублей.

Кроме того, порядка 20,0 тыс. га предоставлено в аренду по льготной ставке в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды – в среднем 227,18 рублей за 1 га.

С целью выявления неэффективно используемого, используемого не по назначению имущества, и принятие необходимых решений, направленных на повышение эффективности использования муниципального имущества, ежегодно проводится инвентаризация имущественного комплекса Прохладненского муниципального района.

Агропромышленный комплекс

В 2025 году производство зерновых и зернобобовых культур составило 313,9 тыс. тонн (109,6 % к уровню прошлого года) при средней урожайности 46,31 цн/га. Увеличение роста валовой продукции зерновых и зернобобовых культур в 2025 году обосновано активным внедрением системы мелиорации с применением широкозахватных стационарных дождевальных машин. За годы реализации мелиоративной подпрограммы введено в эксплуатацию более 24,3 тыс. га мелиорированных земель, приобретено 250 широкозахватных стационарных дождевальных машин.

Производство картофеля составило 26,5 тыс. тонн, что соответствует уровню прошлого года. Увеличение валового сбора картофеля обусловлено применением интенсивной технологии возделывания: обработка почвы, система удобрений, правильный севооборот, интегрированная система защиты растений с помощью агротехнических, биологических и химических методов, применение высокоурожайных сортов и современных технологических средств.

Валовой сбор подсолнечника составил 8,8 тыс. тонн, что значительно выше прошлогодних показателей, благодаря росту посевных площадей.

Сбор овощей в объеме - 146,9 тыс. тонн (101,2 % к уровню 2024 года). Основным производителем овощей является предприятие ООО «Овощи Юга» (с.п. Пролетарское). Увеличение урожайности томатов связано с активным развитием мелиорации посредством введения в оборот площадей мелиорируемых земель, мелиоративных приемов регулирования почвенного плодородия и водного режима и увеличением площади посадки томатов. Семенной материал представлен зарубежными сортами.

Для увеличения валового производства продукции растениеводства применялись методы рациональной системы удобрений, посадки и сбора урожая, а так же поддержание высокого уровня качества материально-технической базы. Сельскохозяйственными товаропроизводителями приобреталась высокопроизводительная современная техника и запасные части к ней посезонно – к проведению весенне-осенних полевых работ, включая технику, полученную по условиям договора лизинга. За 2025 год приобретено 85 тракторов, 19 зерноуборочных комбайнов и 110 единиц прочей техники. Совершенствование парка техники является одним из ключевых направлений развития предприятий. Современные машины значительно улучшают качество уборки и обработки почвы, обеспечивая эффективность производства отрасли в целом.

Производство продукции животноводства в 2025 году:

- скот и птица (живая масса) – 33,4 тыс. тонн (110,2 % к уровню 2024 года). Увеличение показателя «Реализовано на убой в живой массе» связано с введением в эксплуатацию производственного комплекса ООО «Ставропольский Бройлер» ОП «Меркурий»;

- молоко – 53,7 тыс. тонн, что соответствует показателю 2024 года;

- яйцо – 31,1 млн. штук, (103,7 % к уровню 2024 года). Основным производителем яиц является ООО «Велес-Агро». Рост данного показателя обусловлен увеличением численности кур-несушек и яйценоскости кур-несушек ООО «Велес-Агро».

Жилищно-коммунальное хозяйство

На территории Прохладненского муниципального района 6 предприятий, оказывающих услуги в сфере ЖКХ, из них: 3 – частной формы собственности, 3 – находятся в ведении муниципального образования.

Из общего количества предприятий ЖКХ убыточные отсутствуют.

Уровень обеспеченности населенных пунктов муниципального образования отдельными видами коммунальных услуг (в процентном отношении к общей жилой площади), составляет:

- по газоснабжению – 96,51 %;

- по теплоснабжению – 45 %;

- по водоснабжению – 81 %;

- по водоотведению – 8,9 %.

Из общего количества предприятий ЖКХ убыточные отсутствуют.

В 2025 году на территории Прохладненского муниципального района индивидуальными застройщиками введено 20,3 тыс.кв. метров жилья, что на 131,9 кв. метров больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (15,4 тыс.кв. метров).

Строительство.

В рамках национального проекта «Образование» завершено строительство нового здания школы на 500 мест в с.п. Прималкинское. Строительство нового здания позволило обеспечить учащихся современными и комфортными условия для получения качественного общего и дополнительного образования.

Благоустройство и формирование комфортной городской среды.

В рамках федерального проекта «Формирование современной городской среды» нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2025 году произведено благоустройство 2 общественных территорий – в с.Прогресс сельское поселение Заречное и с.Комсомольском сельское поселение Янтарное.

В рамках госпрограммы КБР «Развитие транспортной системы в Кабардино-Балкарской Республике» проведен капитальный ремонт автодороги общего пользования местного значения в с.п. Прималкинское протяженностью 1,01 км – обустроены ведущие к новой школе на 500 мест участки по пер. Светлому от ул. Октябрьской до ул. Малкинской, ул. Малкинской от пер. Канкавы до пер. Светлого, пер. Вишневому и проезд к новой школе.

Социальная сфера

В Прохладненском муниципальном районе 19 общеобразовательных учреждений, из них 8 малокомплектных школ («СОШ с. Благовещенка», «СОШ с. Малакановского», «СОШ с. Псыншоко», «СОШ с. Заречного», «СОШ с. Ново-Полтавского», «СОШ с. Лесного», «СОШ с. Дальнего», «СОШ с. Учебного»).

Из 19 учреждений: 18 средние школы, 1 основная школа.

Из 36 населенных пунктов района осуществляется подвоз 1026 учащихся, что составляет 25,6 % от общей численности обучающихся, в 13 общеобразовательных учреждений. В 11 структурных подразделений дошкольного образования ежедневно подвозится 207 воспитанников из 20 населенных пунктов.

В 2025-2026 учебном году в общеобразовательных учреждениях обучалось 5195 учащихся, в том числе на уровне начального общего образования – 2153 ученика, основного общего – 2748 учеников, среднего – 294 ученика.

В Прохладненском муниципальном районе в 2025-2026 учебном году 27 учащихся осваивают основную образовательную программу в условиях семейного обучения.

Для решения проблемы второй смены в рамках республиканской программы «Развитие образования» на территории Прохладненского муниципального района закончено строительство школ на 500 мест в с.п. Красносельском и с.п. Прималкинском. Доля обучающихся в 1 смену составляет 100 %. Открытие новых школ позволило создать современные условия для организации полноценного учебно-воспитательного процесса: просторные классы с новой мебелью, Центры детских инициатив, просторные библиотеки с читальными залами, компьютерные классы.

В рамках реализации регионального проекта Кабардино-Балкарской Республики «Модернизация школьной системы образования в Кабардино-Балкарской Республике» завершен капитальный ремонт в МКОУ «СОШ им. П.П. Грицая ст. Солдатской» (старое здание), проектная мощность 640 мест.

В Прохладненском муниципальном районе функционирует 27 структурных подразделений дошкольного образования, интегрированных с общеобразовательными учреждениями.

Группы дошкольного образования посещают 1937 человек, из них 375 в возрасте от 1,5 года до 3-х лет.

В настоящий момент очередность детей от 0 до 7 лет с желаемой датой зачисления на 1 сентября 2026 года составляет 175 человек.

Перегруженность дошкольного учреждения наблюдается в с.п.Прималкинском, в котором количество имеющихся дошкольных мест недостаточно для полного удовлетворения потребности.

Проектная мощность структурного подразделения дошкольного образования МКОУ «СОШ с. Прималкинского» составляет 120 мест. По состоянию на сентябрь 2025 года загрузка детского сада составляет 162 человека (135 % от норматива).

Решением проблемы перегруженности структурного подразделения дошкольного образования в с.п. Прималкинском является строительство нового детского сада на 140 мест.

Дополнительное образование детей в районе реализуется как на базе одной организации дополнительного образования, подведомственной Управлению образования – МБУ ДО «Районный центр детского творчества» Прохладненского муниципального района КБР, так и на базе 19 общеобразовательных организаций.

Анализ охвата детей дополнительным образованием по образовательным учреждениям показал, что выданы 6971 сертификата, что составляет 86,6 % от числа детей от 5 до 18 лет, проживающих в районе. Количество детей, имеющих сертификаты, уменьшилось в связи с окончанием образовательных учреждений и достижением 18-летнего возраста.

Общий охват дополнительным образованием в образовательных учреждениях Прохладненского района составил 6847 человеко-воспитанников, так как дети могут посещать занятия в 2-х и более кружках, что составляет 84,8% от количества детей от 5 до 18 лет, проживающих в районе. Введение краткосрочных образовательных программ для детей в возрасте 5-7 лет привело к увеличению процента детей, вовлеченных в дополнительное образование.

Культура.

На территории Прохладненского муниципального района расположено 21 учреждение культуры (с двумя филиалами). В учреждениях культурно-досугового типа действует 289 клубных формирований с охватом участников – 4670 человек, в том числе 168 самодеятельных творческих коллектива, в составе которых занимаются 2376 человек, и 101 любительских объединений с охватом 1899 человек.

В 2025 году культурно-досуговыми центрами сельских поселений организовано 4877 массовых мероприятий с охватом 310751 человек.

В соответствии с планами по проведению основных культурно-массовых мероприятий в Прохладненском муниципальном районе, посвященных Году защитника Отечества, а также празднованию 80-летия Победы в Великой Отечественной войне 1941-1945 годов проведено 650 культурно-массовых и информационно-просветительских мероприятий с охватом 47 525 человек.

Библиотечно-информационное обслуживание населения в Прохладненском муниципальном районе осуществляют 16 общедоступных библиотек культурно-досуговых центров сельских поселений.

В Прохладненском муниципальном районе функционируют 3 учреждения дополнительного образования с шестью учебными классами:

По состоянию на 31.12.2025 года контингент учащихся детских школ искусств Прохладненского муниципального района составил 409 человек.

Количество выпускников на конец учебного года – 55 человек (2024 года - 70 человек).

В 2025 году 475 учащихся из 3-х детских школ искусств Прохладненского муниципального района приняли участие в конкурсах и фестивалях различного уровня, лауреатами и дипломантами различных степеней стали 456 человек.

В ДШИ района действуют 14 творческих коллективов, с охватом участников 176 человек.

Силами преподавателей и учащихся детских школ искусств проведены 186 мероприятий, посвященные календарным, праздничным датам и внеклассным мероприятиям, охватом 2955 участников.

Спорт.

В 67 коллективах физической культуры предприятий, организаций и учреждений Прохладненского муниципального района всех форм собственности функционируют 257 физкультурно-оздоровительных групп и спортивных секций по 29 видам спорта, в которых физической культурой и спортом занимаются 28 168 человек.

В распоряжении учащихся общеобразовательных учебных заведений, спортсменов и физкультурников сельских поселений муниципального образования находятся 38 спортивных сооружений и 106 плоскостных спортивных площадок. Во Всероссийский реестр объектов спорта включены ФОК «Екатериноградский», ФОК «Прималкинский», ФОК с.п. Карагач, ФОК с.п. Благовещенка и Спортивный зал МКУ ДО СШ «Колос».

Шесть объектов спортивной инфраструктуры введены в эксплуатацию в 2025 году. Единовременная пропускная способность имеющейся спортивной базы муниципального образования составляет 4072 человека.

За отчетный период выполнили нормативные требования или подтвердили свою спортивную квалификацию: Мастера спорта России международного класса – 1 человек, кандидата в Мастера спорта России – 5 человек, первого спортивного разряда – 10 человек. 557 сельских спортсменов всех возрастов выполнили нормативные требования массовых разрядов.

В рамках поэтапного возрождения Всероссийского физкультурно-спортивного комплекса «Готов к труду и обороне» 1514 жителей муниципалитета приняли участие в сдаче нормативных испытаний (тестов) Комплекса ГТО. Из общего числа успешно справились с нормативными требованиями 591 человек, в том числе: 96 – на золотой, 215 – на серебряный и 280 человек – на бронзовый знаки отличия.

Центром организации спортивной и физкультурно-оздоровительной работы среди детей, подростков, учащейся молодежи и подготовки спортивного резерва является МКУ ДО СШ «Колос», на 4 отделениях которой (футбол, волейбол, легкая атлетика, единоборства) в 2025 году общее количество учащихся 767. Проведено 47 республиканских, межмуниципальных, муниципальных и внутришкольных первенств, турниров и матчевых встреч по культивируемым видам спорта. Общий охват участников – 3486 человек.

Анализ территории Кабардино-Балкарской Республики показывает неоднородность территории по географическим и социально-экономическим характеристикам, что в значительной степени влияет на рынок объектов недвижимости, в частности на активность рынка, а также на стоимость объектов.

Анализ рынка недвижимости Кабардино-Балкарской Республики

Вся аналитическая информация о состоянии рынка недвижимости подготовлена специалистами отдела кадастровой оценки ГБУ ГКО КБР.

В качестве источников ценовой информации о рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики использовались следующие источники информации:

сайты риэлторских компаний, сайты аналитических изданий, сайты организаций, предоставляющих риэлторские и оценочные услуги;

рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке этого объекта;

фонд данных государственной кадастровой оценки;

другие источники, используемые для определения рыночной стоимости объектов оценки.

Анализ о рынке недвижимости состоит из следующих этапов:

определение и выбор источников рыночной информации, проверка их достоверности;

сбор информации о рыночных ценах (предложений);

анализ сегментов рынка объектов оценки.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, до 1 января года определения кадастровой стоимости.

В соответствии с Методическими указаниями для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

В соответствии с п.26.2 Методических указаний обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости основывается на дифференциации значимых для объектов недвижимости классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующий (соответствующие) сегмент (сегменты) рынка. При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), его (их) динамики, степени использования объектов недвижимости, операционных расходов, связанных с функционированием объектов недвижимости, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда имеются достоверные сведения о доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

Для мониторинга рынка использованы данные сайтов сети Интернет:

- https://nspd.gov.ru

- https://www.avito.ru

- https://www. cian.ru

Согласно п.26.3 Методических указаний анализ информации осуществляется в отношении следующих сегментов недвижимости:

1) «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

2) «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

3) «Транспорт».

4) «Предпринимательство».

5) «Отдых (рекреация)».

6) «Общественное использование».

7) «Производственная деятельность».

8) «Сельскохозяйственное использование».

Государственной кадастровой оценке подлежат земельные участки категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса;

земли, категория которых не установлена.

Таким образом, собрана и проанализирована информация о рынке земельных участков в обозначенных Методическими указаниями сегментах, земельные участки которых присутствуют в вышеуказанной категории.

В отношении сегментов 10 «Использование лесов», 11 «Водные объекты», 14 «Иное использование» анализ рынка не проводится в соответствии с п.26.3 Методических указаний.

Рынок недвижимости Кабардино-Балкарской Республики к началу 2026 года представляет собой относительно компактный региональный рынок с высокой концентрацией сделок в Нальчике и заметной ролью индивидуального жилищного строительства. Основная особенность региона заключается в ограниченном присутствии крупных федеральных девелоперов, низкой глубине рынка и существенной зависимости от внутреннего платежеспособного спроса. Существенная часть операций проходит вне институционального сегмента через частные сделки, семейный капитал и прямое финансирование.

Наиболее активными сегментами остаются многоквартирное жилье, вторичный рынок, частные дома, земельные участки и недвижимость, ориентированная на туристический поток.

К началу 2026 года рынок находится под влиянием как федеральных, так и региональных факторов. Высокая стоимость кредитных ресурсов продолжает ограничивать массовую рыночную ипотеку, что снижает доступность жилья для части населения. При этом льготные ипотечные программы продолжают поддерживать первичный рынок.

Для Кабардино-Балкарии дополнительным ограничителем остаются сравнительно невысокие доходы населения. Это формирует осторожный спрос, где значительная часть покупателей ориентирована на небольшие площади, ликвидные объекты и минимизацию долговой нагрузки. Одновременно инфляция и рост строительных затрат поддерживают восходящий ценовой тренд.

Первичный рынок в 2025 году показал наиболее выраженный рост. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличивалась на протяжении года и особенно заметно ускорилась к концу периода. Основными причинами стали удорожание строительных материалов, рост стоимости инженерных работ, ограниченное предложение современных жилых комплексов и сохраняющийся спрос в Нальчике.

Вторичный рынок также демонстрировал рост, но менее волатильный. Здесь ключевым фактором оставалась ликвидность объектов, расположенных в центральных районах и в сформированных жилых кварталах. Во многих случаях качественный вторичный фонд конкурировал с новостройками за счёт инфраструктуры, готовности к заселению и более понятной юридической структуры сделок.

По состоянию на начало 2026 года рынок можно охарактеризовать как умеренно растущий с признаками локального ценового перегрева в наиболее востребованных локациях.

Нальчик остаётся основным центром активности и формирует большую часть организованного спроса в республике. Наиболее ликвидными остаются квартиры малой и средней площади, прежде всего однокомнатные и двухкомнатные объекты в сегментах комфорт и комфорт-плюс.

Приэльбрусье и Эльбрусский район постепенно формируют самостоятельный инвестиционный кластер, связанный с туристической недвижимостью. Здесь наблюдается интерес к апартаментам, гостевым домам и земельным участкам под развитие гостиничной инфраструктуры.

Баксан, Прохладный и Чегем остаются более локальными рынками с преобладанием вторичного жилья, ИЖС и земельных сделок.

Предложение в республике остаётся ограниченным. Количество качественных проектов многоквартирного строительства относительно невелико, а основной объём нового жилья сосредоточен вокруг Нальчика. Недостаточная конкуренция между застройщиками поддерживает высокий уровень цен и замедляет насыщение рынка.

Высокая стоимость инфраструктурной подготовки, ограниченный доступ к крупному проектному финансированию и невысокая емкость рынка сдерживают выход новых крупных игроков.

Строительная активность в регионе сохраняет положительную динамику. Существенная часть вводимого жилья приходится на индивидуальное домостроение, что соответствует исторической структуре рынка КБР. Рост ввода жилья отражает устойчивый интерес населения к частным домам и пригородному формату проживания.

Однако расширение многоквартирного девелопмента пока происходит умеренными темпами, что ограничивает предложение в организованном сегменте.

Рыночная ипотека к началу 2026 года остаётся дорогим инструментом. Это особенно чувствительно для региона с относительно низкими средними доходами. В результате заметная часть сделок формируется за счёт наличных расчётов, внутрисемейного финансирования, продажи ранее накопленных активов и программ рассрочки.

Льготные ипотечные продукты продолжают играть поддерживающую роль, особенно для первичного жилья.

В Нальчике сохраняется стабильный спрос на долгосрочную аренду. Его формируют студенты, сотрудники бюджетного сектора, медицинские работники и внутри региональная миграция. Доходность аренды умеренная и уступает крупным федеральным городам, но остаётся стабильной за счёт относительно невысокой волатильности спроса.

Туристическая аренда в Приэльбрусье имеет более высокий потенциал доходности. Однако этот сегмент существенно зависит от сезонности, качества сервиса, транспортной доступности и общего туристического потока.

Наиболее устойчивым остаётся сегмент стрит-ритейла, небольших торговых помещений, локальных офисов и гостиничной недвижимости. Эти форматы поддерживаются локальным потребительским спросом и туристической активностью.

Крупные офисные комплексы и масштабные торговые объекты развиваются слабее из-за ограниченной деловой активности и относительно небольшого размера рынка.

Регион остаётся интересным для инвесторов, ориентированных на среднесрочные стратегии. Основные преимущества заключаются в сравнительно низком пороге входа, дефиците качественного жилья, растущем туристическом потенциале и возможности развития ИЖС.

При этом ликвидность рынка ограничена, особенно за пределами Нальчика. Существенными рисками остаются зависимость от льготных программ, невысокая диверсификация экономики и ограниченная глубина платежеспособного спроса.

Ключевыми угрозами для рынка остаются замедление ипотечного спроса, возможное снижение реальных доходов населения, локальный перегрев цен в первичном сегменте и ограниченные темпы появления новых проектов. Для небольших городов дополнительным риском является низкая ликвидность объектов при перепродаже.

По состоянию на 01.01.2026 рынок недвижимости Кабардино-Балкарской Республики находится в фазе умеренного роста с локальными признаками перегрева в наиболее ликвидных сегментах. Наиболее устойчивыми направлениями остаются Нальчик, пригородное ИЖС и туристическая недвижимость в курортных зонах. Наименее привлекательными выглядят старый вторичный фонд в малых городах, низколиквидная периферийная коммерция и крупные офисные проекты.

С инвестиционной точки зрения КБР остаётся нишевым, но потенциально интересным рынком для локальных и среднесрочных вложений.

В рамках настоящего отчета был проведен анализ рынка недвижимости по всем районам Кабардино-Балкарской Республики. По результатам анализа можно сделать вывод о неоднородности рынка недвижимости, представленного на территории Кабардино-Балкарской Республики.

Структура предложений и формируемые ими ценовые диапазоны определяются в первую очередь назначением земли (вид разрешенного использования) и местоположением земельных участков, что позволяет говорить об этих факторах, как о первостепенных ценообразующих факторах.

Одной из самых привлекательных зон на рынке недвижимости считается город Нальчик – столица республики, экономический и культурный центр.

Особую группу с высоким спросом и высокой стоимостью земельных участков составляют земельные участки Эльбрусского муниципального района, а именно территории, составляющие курортную зону и расположенные в непосредственной близости к главной достопримечательности республики – горе Эльбрус.

Также, прослеживается закономерность: количество предложений на рынке земельных участков, а также их стоимость уменьшаются в зависимости от их отдаленности от республиканского центра (кроме территорий Эльбрусского муниципального района). Так же, в отдельную группу можно выделить территории, где рынок земельных участков малоактивен либо отсутствует полностью.

Анализ рынка недвижимости позволяет сделать вывод и о неоднородности рынка в зависимости от сегмента земельных участков – большое количество предложений земельных участков для личного подсобного хозяйства и отсутствуют предложения по земельным участкам под объектами социального назначения.

Рисунок 26.

Так же, по результатам анализа рынка недвижимости можно сделать вывод о сосредоточении большего числа сделок в отношении объектов, расположенных в республиканском центре. За ним следуют территории населенных пунктов, находящихся в непосредственной близости к столице, далее городские округа.

Рисунок 27.

В результате анализа рынка недвижимости было выявлено, что наибольшую долю 93,8% составляют предложения о продаже земельных участков с видом разрешенного использования индивидуальная жилая застройка (ЛПХ). Наибольшее количество от общего числа предложений приходится на г. о. Нальчик и Чегемском районе- 18 и 19%.

Обзор рынка земельных участков сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Рынок земельных участков для размещения объектов многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки в Кабардино-Балкарии не развит. Все представленные на рынке предложения относятся к столице республики и в городе Баксан. Количество данных предложений составило 47 объявлений. В остальных районах – рынок данного вида объектов недвижимости отсутствует. Количество аналогов, представленных на рынке, с разрешенным использованием: «под многоэтажное строительство», а также их ценовая неоднородность не позволяют провести дальнейший анализ рассматриваемого сегмента рынка и установление динамики цен предложений.

Рисунок 28.

Обзор рынка земельных участков сегмента «Общественное использование»

Земельные участки данного сегмента предназначены для размещения объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Содержание данного вида разрешенного использования земельных участков включает в себя коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование и просвещение, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, обеспечение научной деятельности.

В целом по региону, такие земельные участки распределены по всей территории республики, не зависят от отдаленности от столицы или численности в населенном пункте, так как являются неотъемлемой частью жизнедеятельности общества, разница может состоять в концентрации таких объектов -их число и расположение определяется в зависимости от численности обслуживаемого населения.

Таким образом, объекты, относящиеся к сегменту «Общественное использование», в большинстве своем находятся в государственной или муниципальной собственности и не участвуют в рынке недвижимости.

Обзор рынка земельных участков сегмента «Предпринимательство»

В соответствии с Приложением № 1 Методических указаний сегмент «Предпринимательство» включает в себя объекты, используемые в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. В него входят объекты следующих видов разрешенного использования: деловое управление, торговые центры (торгово-развлекательные центры), рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлечения.

В ходе подготовительного этапа к проведению государственной кадастровой оценки сотрудниками ГБУ проводился сбор информации о возможных объектах-аналогах посредством мониторинга открытых ресурсов и анализа архивов баз рыночных данных.

Анализ рынка земельных участков для размещения коммерческих объектов показал неоднородность распределения по территории республики и ценовому диапазону. Так за 2024-2025 год собрано 93 предложения по продаже земельных участков для использования под цели предпринимательства.

Основная масса предложений представлена в столице республики, в городах Чегем, Баксан и Прохладный.

Обзор рынка земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)»

В соответствии с руководством Методических Указаний к данному сегменту относятся: размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенные для общего пользования; гостиничное обслуживание, размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, туристическое обслуживание, размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей; размещение дома охотника или рыболова; санаторная деятельность, размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения, размещение лечебно-оздоровительных лагерей; объекты гостиничного обслуживания, включающие размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; объекты для обеспечения дорожного отдыха, включающие размещение придорожных гостиниц, кемпингов, мотелей и др.

Рекреационные возможности земельного участка позволяют использовать земли для организации мест массового отдыха граждан, туризма, физкультурно-оздоровительных мероприятий, спортивной деятельности.

Земли рекреации обладают уникальными характеристиками экологии и ландшафта. Участки могут располагаться вблизи озёр и иных водоёмов, в горной местности, в лесной зоне.

По результатам анализы рыночной информации можно сделать вывод о низком, практически отсутствующем рынке незастроенных земельных участков рекреационного назначения и сосредоточении большего количества предложений в курортной зоне Приэльбрусья.

Обзор рынка земельных участков сегмента «Промышленное производство»

В соответствии с Приложением № 1 Методических указаний сегмент 6 «Производственная деятельность» включает в себя 74 вида разрешенного использования земельных участков, которые можно разделить на сельскохозяйственное производство, предприятия коммунального обслуживания, добывающую промышленность, обрабатывающую промышленность, объекты транспорта, обеспечение вооруженных сил и другие.

Таким образом, помимо объектов промышленности к сегменту производственная деятельность отнесены земельные участки, предназначенные для размещения ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи (отвод канализационных стоков, водопроводы, линии электропередач, газопроводы, линии связи и прочие линейные объекты, а также котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, телефонные станции, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также гидротехнические сооружения и другие объекты.

На территории Кабардино-Балкарии расположено множество крупных предприятий агропромышленного и промышленного комплекса.

На сегодняшний день рынок свободных земельных участков производственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике не развит, что препятствует формированию ценовой картины.

В соответствии со Справочником оценщика недвижимости (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2025) основными ценообразующими факторами для земельных участков под промышленную застройку являются следующие факторы:

Таблица 25. Ценообразующие факторы для земельных участков под промышленную застройку

№	Наименование фактора	Значимость фактора
1	Местоположение земельного участка	0,22
2	Расположение относительно автомагистралей	0,12
3	Общая площадь (фактор масштаба)	0,11
4	Передаваемые имущественные права	0,11
5	Наличие электроснабжения на участке	0,08
6	Свободный подъезд	0,08
7	Наличие водоснабжения и канализации на участке	0,06
8	Наличие газоснабжения на участке	0,06
9	Наличие железнодорожной ветки на земельном участке	0,06
10	Инженерно-геологические условия	0,05
11	Асфальтирование участка	0,05

Обзор рынка земельных участков сегмента «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Согласно данным Приложения № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» включает в себя следующие виды разрешенного использования:

Таблица 26. Виды разрешенного использования сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Код вида разрешенного использования (в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков
13. СЕГМЕНТ «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	13:000	13.0
Индивидуальное жилищное строительство в целом	02:010	2.1
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства	02:011	2.1
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом	02:013	2.1.1
Размещение малоэтажного многоквартирного дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), размещение индивидуальных гаражей и вспомогательных сооружений исходя из минимальных норм отвода участков для малоэтажных многоквартирных домов	02:014	2.1.1
Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом	02:020	2.2
Ведение личного подсобного хозяйства. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, в том числе зданий и сооружений для содержания сельскохозяйственных животных	02:021	2.2
Блокированная жилая застройка в целом	02:030	2.3
Блокированная жилая застройка. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений	02:031	2.3
Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур	13:011	13.1
Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек	13:021	13.2

Анализ рынка в данном сегменте проводился для земельных участков сопоставимых с объектами оценки, расположенных в населенных пунктах Кабардино-Балкарской Республики с разрешенным использованием ИЖС/ЛПХ, а также для земельных участков с разрешенным использованием для ведения садоводства и огородничества.

В целях проведения государственной кадастровой оценки земельных участков сотрудниками ГБУ проведена работа по анализу предложений к продаже объектов, относящихся к рассматриваемому сегменту. Предложения рассматривались с интернет-ресурсов www.avito.ru; https://ruads.org (архив объявлений Авито).

Для целей государственной кадастровой оценки объекты оценки и объекты аналоги, относящиеся к 13 сегменту разделены на 2 группы – «ИЖС/ЛПХ» и «Cадоводство и огородничество».

Рисунок 29.

Из диаграммы видно, что наибольшее количество предложений земельных участков с разрешенным использованием «под ИЖС/ЛПХ» приходится на г.о. Нальчик. Это объясняется сосредоточением большого числа социальных объектов и объектов рекреации именно в столице республики.

Рисунок 30.

Из диаграммы видно, что удельный показатель рыночной стоимости земельных участков группы «ИЖС/ЛПХ» на территории Кабардино-Балкарской Республики находится в диапазоне от 390руб./кв.м. до 11 000 руб./кв.м. и напрямую определяется территориальной принадлежностью объектов. Так же, в ходе анализа, попадались аналоги с удельной рыночной стоимостью до 20 000 руб./кв.м., но такие объекты не включены в анализ так как являются единичными. Наиболее дешевые объекты предлагаются в отдаленных от столицы муниципальных районах (Зольский, Лескенский, Терский районы), наиболее дорогие предложения – в городе Нальчик и Эльбрусском районе.

Таблица 27. Результаты анализа рынка земельных участков группы «ИЖС/ЛПХ»

№	Район	Средний УПРС, руб.	Минимальный УПРС, руб.	Максимальный УПРС, руб.	Количество представленных аналогов
1.	Эльбрусский	7 649	437.5	19318.18	125
2.	Зольский	393	275	1250	273
3.	Баксанский	596	231	2600	278
4.	Прохладненский	671	60	2300	419
5.	Баксан	1926	383.33	3900	105
6.	Чегемский	1148	90.91	1500	580
7.	Нальчик	10 088	530.86	12 450	404
8.	Урванский	1 100	150	1571.43	184
9.	Лескенский	546	200	790	73
10.	Черекский	640	180	1050	126
11.	Майский	840	100	1600	96
12.	Терский	634	159.88	950	205
13.	Прохладный	1677	266.67	2142.86	158

Обзор рынка сегмента «Предпринимательство».

В соответствии с Приложением № 1 Методических указаний сегмент «Предпринимательство» включает в себя объекты, используемые в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. В него входят объекты следующих видов разрешенного использования: деловое управление, торговые центры (торгово-развлекательные центры), рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлечения.

В ходе подготовительного этапа к проведению государственной кадастровой оценки Исполнителем проводился сбор информации о возможных объектах-аналогах посредством мониторинга открытых ресурсов и анализа архивов баз рыночных данных.

При анализе рынка недвижимости исключались земельные участки, на которых имелись объекты капитального строения, хозяйственные постройки, временные сооружения и т.п. В ходе дальнейшего анализа рыночной информации о земельных участках не учитывались улучшения таких участков, озеленение, степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации, расположенные внутри установленных границ земельного участка).

Кроме того, большое количество предложений земельных участков для коммерческой деятельности имеют разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства». Такие объекты-аналоги в анализ рынка не попали, так как в их стоимость не включены расходы на документальное переоформление разрешенного использования объекта, и невозможно достоверно определить гарантированную возможность такого переоформления.

Рынок земельных участков Кабардино-Балкарской Республики для коммерческой застройки характеризуется сравнительно низкой стоимостью входа и умеренным уровнем конкуренции по сравнению с регионами Южного федерального округа.

Средняя рыночная стоимость коммерческих земельных участков в республике по открытым предложениям составляет около 6,1 млн руб. При этом диапазон цен крайне широкий: от 140–300 тыс. руб. за небольшие участки до 50–55 млн руб. за крупные промышленные и сельскохозяйственные площадки площадью свыше 10–12 га. Средняя стоимость предложения на рынке коммерческой земли оценивается примерно в 350 тыс. руб. за сотку в наиболее ликвидных локациях.

Наиболее активный рынок сосредоточен в Нальчике и прилегающих районах. Здесь формируется основной спрос на:

- торговые объекты;

- автосервисы и АЗС;

- складские комплексы;

- объекты общественного питания;

- гостиничную инфраструктуру.

В пригородах Нальчика и Чегемском районе стоимость участков под коммерцию обычно варьируется от 2,5 до 8 млн руб. за площадки площадью 20–40 соток с доступом к инженерным коммуникациям. Вдоль федеральной трассы Р-217 «Кавказ» стоимость может быть выше на 20–40% из-за высокого транспортного трафика.

Инвестиционная привлекательность региона усиливается развитием туристического кластера Приэльбрусья. Земельные участки в туристических зонах демонстрируют наиболее высокие темпы роста стоимости. За последние несколько лет цены на отдельные площадки рекреационного назначения выросли на 30–50%, особенно в районах с перспективой строительства гостиниц, глэмпингов и сервисных объектов.

Существенным преимуществом Кабардино-Балкарии остается относительно низкая стоимость выкупа муниципальной земли. Согласно региональному законодательству, в населенных пунктах численностью до 250 тыс. человек выкуп земельных участков возможен по цене около 70% кадастровой стоимости, а в небольших населенных пунктах и за пределами городов — по 50% кадастровой стоимости. Это значительно снижает затраты инвесторов при реализации коммерческих проектов.

При этом ключевым фактором ценообразования остаются инженерные коммуникации. Наличие газа, электроэнергии и асфальтированного подъезда может увеличивать стоимость участка в 1,5–2 раза по сравнению с аналогичными площадками без инфраструктуры. Для удаленных районов характерны дополнительные расходы на подключение мощностей, которые иногда достигают 10–20% общего бюджета проекта.

В среднесрочной перспективе рынок коммерческой земли Кабардино-Балкарии сохраняет потенциал роста за счет внутреннего туризма, развития агропромышленного комплекса и расширения транспортной логистики Северного Кавказа. Наиболее перспективными сегментами остаются:

- туристическая недвижимость в Приэльбрусье;

- придорожный сервис;

- агрологистика;

- склады и переработка сельхозпродукции;

- коммерческие объекты в агломерации Нальчика.

Таким образом, оценивая рынок объектов недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике, можно сделать вывод о влиянии общемировых и общероссийских тенденций на активность регионального рынка. Кроме того, наблюдается закономерная зависимость активности рынка от численности населения в населенных пунктах и их отдаленности от столицы республики, и локальных центров. Также наблюдается неоднородность стоимости предложенных объектов-аналогов, что во многом объясняется региональными особенностями.

Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования.

В соответствии с главой VI Методических указаний в процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату оценки ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости в ценовых зонах в разрезе видов использования.

Данные, используемые в расчетах, должны быть нанесены на картографический материал.

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

В целях сбора информации о внешней среде, о рынке объектов недвижимости, сегменте рынка, объемах и ценах сделок, для проведения оценочного зонирования, для определения ценообразующих факторов направлены запросы в ряд государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и организаций.

Полученная по запросам информация проанализирована и обработана.

По результатам анализа рыночной информации в Кабардино-Балкарской Республике выявлено преобладание рынка земельных участков из категории земель населенных пунктов и достаточное количество предложений о продаже земельных участков с видами разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство.

Исходя из вышеизложенного, оценочное зонирование проводилось для земельных участков, относящихся к 13 сегменту группам 13.1 «ИЖС/ЛПХ».

Для земельных участков, расположенных в Кабардино-Балкарской Республике, с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство ценовое зонирование проводилось поэтапно.

В первую очередь по результатам анализа рынка земельных участков вся территория республики разделена на две ценовые зоны:

- Приэльбрусье;

- Отдаленные от Эльбруса НП.

Рыночная информация отразила четкое разделение стоимости объектов, представленных к продаже и расположенных в курортной зоне «Приэльбрусье», находящихся в непосредственной близости к достопримечательности всероссийского масштаба – горе Эльбрус, и объектов, расположенных на значительном удалении от него. Рынок в пределах данной зоны отличается активностью и высокими ценами в сравнении с остальной территорией республики.

Следующим этапом ценового зонирования стало определение закономерности ценообразования внутри выделенной ценовой зоны «Отдаленные от Эльбруса НП». Внутри данной группы, исходя из анализа рыночной информации образовалось 2 подгруппы:

Городские НП/ Районные центры;

Сельские НП.

К группе «Городские НП/ Районные центры» относятся объекты расположенные в столице республики Нальчике, в городских округах, а также в районных центрах муниципальных районов.

Группа «Сельские НП» объединила в себе объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, хуторах, станицах и других видах муниципальных образований с малой численностью населения.

Исходя из рыночной информации, группа «Городские НП/ Районные центры» разделена еще на 3 подгруппы:

НП до 25 000 чел.;

НП 25 000 - 100 000 чел.;

НП более 100 000 чел.

Исходя из рыночной информации, группа «Сельские НП» разделена на следующие подгруппы:

НП до 15 км. от столицы;

НП 15-30 км. от столицы;

НП 30-50 км. от столицы;

НП 50км. + от столицы:

4.1 НП до 21 км. от АДФЗ;

4.2 НП 21 км. + от АДФЗ.

В составе каждой выделенной ценовой зоны исходя из анализа представленных на рынке объектов определены характеристики типового объекта недвижимости. В качестве характеристик были приняты ценообразующие факторы, напрямую влияющие на стоимость, такие как площадь земельного участка, местоположение. На основе перечня участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, была определена площадь типовых земельных участков для каждой подгруппы.

Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные участки и иные объекты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон.

Средняя рыночная цена типового объекта была определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в выделенных ценовых зонах цен на аналогичные объекты.

В качестве типового объекта для каждой ценовой зоны определен гипотетический объект недвижимости земельный участок, имеющий средние для ценовой зоны основные ценообразующие характеристики. Для каждой группы определен свой перечень ценообразующих факторов. Значения указанных ценообразующих характеристик определены для каждого земельного участка, расположенного в границах ценовой зоны. Таким образом, по результатам анализа рынка недвижимости для Кабардино-Балкарской Республики были выбраны типовые объекты с видами разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. Здесь наименование эталонного ЗУ совпадает с наименованием ценовой зоны, в которой он расположен.

Таблица 28. Типовые объекты недвижимости

№ п/п	Наименование подгруппы	Площадь объекта, кв.м.	Диапазон рыночных цен руб./кв.м.	Рыночная стоимость типового участка руб./кв.м.
13.1.1	Приэльбрусье	500	1500 – 10 000	2900
13.1.2	Отдаленные от Эльбруса	-	-	-
13.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
13.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	2000	250 – 3 400	350
13.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	2000	190 – 6 300	430
13.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	1000	1100 – 10 800	1285
13.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
13.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	2000	115 – 3 100	220
13.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	2500	95– 1 100	175
13.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	2500	45 – 435	135
13.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
13.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	2500	50 – 350	95
13.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	-	-	-

По результатам оценочного зонирования составлены тематические карты (схемы) ценовых зон и установлены удельные показатели рыночных цен в расчете на единицу площади, типового земельного участка.

Ценовые зоны 13 сегмента группы «ИЖС/ЛПХ»

Рисунок 31.

Итоговый результат оценочного зонирования объектов оценки представлен в Приложении 2.2.

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

В соответствии с приказом Министерства экономического развития Кабардино-Балкарской Республики от 5 марта 2025 года № 33 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Кабардино-Балкарской Республики в 2026 году» на территории Кабардино-Балкарской Республики в 2026 году проводится оценка земельных участков земель всех категории.

Количество объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году, составляет – 329 245 объектов.

В соответствии с главой IX Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям:

1) 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3) 3 сегмент «Общественное использование»;

4) 4 сегмент «Предпринимательство»;

5) 5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6) 6 сегмент «Производственная деятельность»;

7) 7 сегмент «Транспорт»;

8) 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9) 9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) 10 сегмент «Использование лесов»;

11) 11 сегмент «Водные объекты»;

12) 12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13) 13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14) 14 сегмент «Иное использование».

В рамках данного отчета специалистами ГБУ для систематизации данных был введен код группировки, который соответствует принятой сегментацией и не противоречит методическим указаниям.

В ходе проведенных мероприятий по обработке бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, исходный перечень был преобразован в формат XLS и дополнен столбцом: «Код ЗУ». В соответствии с Методическими указаниями столбец «Код ЗУ» заполнялся в соответствии с приложением № 1 Методических указаний на основании сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, с учетом категории земель, вида разрешенного использования, иных привязанных объектов недвижимости, а также фактического использования. В соответствии с пунктом 23 Методических указаний бюджетным учреждением были сформированы электронные таблицы, построчно содержащие сведения об объектах недвижимости и направлены в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них) для согласования сведений о фактическом использовании объектов недвижимости.

В соответствии с п. 56.2 гл. IX Методических указаний все земельные участки группируются с присвоением кода: АА:ВВВ.СС…DD, где:

АА:ВВВ – сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) – обязательный к указанию код расчета вида использования;

CC – номер подгруппы по порядку третьего уровня;

DD – номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

Сегментирование и группировка первого и второго уровней (АА:ВВВ) обязательна к указанию для всех земельных участков.

В рамках данного отчета не проводился анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить наиболее эффективное использование индивидуально для каждого объекта не представляется возможным. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с разрешенным использованием или его фактическим использованием.

Для целей определения кадастровой стоимости и в рамках группировки объектов оценки, в качестве вида использования земельного участка для целей настоящей государственной кадастровой оценки принимается:

- вид разрешенного использования, указанный в Перечне и содержащийся на дату проведения оценки в Едином государственном реестре недвижимости;

- вид разрешенного использования ОКС с учетом назначения и наименования ОКС, расположенного на земельном участке в соответствии со сведениями, содержащимися в Перечне и на сервисе Росреестра «Публичная кадастровая карта», в случае неоднозначности или противоречивости вида разрешенного использования и невозможности с учетом такого вида разрешенного использования отнести земельный участок к сегменту и присвоить земельному участку код расчета вида использования;

- фактический вид использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС, указанный в официальном письме соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, либо определенный на основании сведений, содержащихся на сервисе Росреестра «Публичная кадастровая карта», в том числе сведений о прилегающих (смежных) земельных участках, или из источников общедоступной информации, содержащейся на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

- результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, в случае если они не были изменены и данные результаты не были оспорены, при неоднозначности вида разрешенного использования земельного участка, отсутствии сведений об ОКС, расположенном на земельном участке, или о разрешенном использовании такого ОКС, отсутствии сведений о фактическом использовании земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.

Группировка Сегмент 1. «Сельскохозяйственное использование

Код расчета вида использования 01:010

Наименование вида использования - Растениеводство в целом. Включает коды расчета вида использования 01.020-01.060.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.1;

- наименование и описание ВРИ – Растениеводство. Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2-1.6.

К данной совокупности отнесены земельные участки с видом разрешенного использования «растениеводство», «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства растениеводческого направления», «Для производства продукции растениеводства», для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства растениеводческого направления» и другие с учетом графического описания объектов оценки.

Код расчета вида использования 01:050

Наименование вида использования - Садоводство в целом - выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.5;

- наименование и описание ВРИ – Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых: «для выращивания сада», «садоводство (осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур)» и другие.

Код расчета вида использования 01:081

Наименование вида использования - Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за исключением кодов расчета вида использования 01.082 - 01.084.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.8;

- наименование и описание ВРИ – Скотоводство. Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает сенокошение, выпас, производство кормов - «для выпаса скота»; «Сенокос», «пастбища» и другие с учетом графического описания объектов оценки.

Код расчета вида использования 01:160

Наименование вида использования - Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий, сооружений.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.16;

- наименование и описание ВРИ – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

К данной совокупности отнесены земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства)», «для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках», «для ведения личного подсобного хозяйства» категории «сельскохозяйственное назначение».

Группировка Сегмент 2. «Жилая застройка»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент жилая застройка включает в себя коды расчета: 02:050; 02:051; 02:060; 02:061.

Код расчета вида использования 02:050

Наименование вида использования – Среднеэтажная жилая застройка в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 2.5;

- наименование и описание ВРИ – Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение многоквартирных среднеэтажных домов.

Код расчета вида использования 02:060

Наименование вида использования – Многоэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 2.6;

- наименование и описание ВРИ- Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир);благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15 % от общей площади дома.

К данной совокупности отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «Земли под жилыми домами многоэтажной повышенной этажности застройки», «строительство 9-этажного жилого дома, объектов и элементов инженерной инфраструктуры», «Под жилую застройку Многоэтажную» и другие.

Группировка Сегмент 3. «Общественное использование» (03:000)

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент общественное использование включает в себя коды расчета: 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030.

Код расчета вида использования 03:010

Наименование вида использования - Коммунальное обслуживание в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.1;

- наименование и описание ВРИ – Коммунальное обслуживание. Размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 - 3.1.2.

К данному коду отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «коммунальное обслуживание», «земли под объектами коммунального хозяйства».

Код расчета вида использования 03:020

Наименование вида использования - Социальное обслуживание в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.2;

- наименование и описание ВРИ – Социальное обслуживание. Размещение зданий, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.2.1 - 3.2.4.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для социального обслуживания и не позволяющий определить конкретное использование для отнесения к кодам расчета вида использования 03:021, 03:022 и 03:023, например, «Земли под объектами социального обеспечения», «для размещения центра социального обслуживания населения» и другие.

Код расчета вида использования 03:040

Наименование вида использования - Здравоохранение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 - 03:042.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.4;

- наименование и описание ВРИ – Здравоохранение. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.4.1 - 3.4.2.

В данный код были отобраны земельные участки, вид разрешенного использования которых связан с целями здравоохранения - «Земли под объектами здравоохранения», «Здравоохранение» и другие.

Код расчета вида использования 03:050

Наименование вида использования - Образование и просвещение в целом. Образование и просвещение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 - 03.052.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.5;

- наименование и описание ВРИ – Образование и просвещения. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.5.1 - 3.5.2.

В данный код были отобраны земельные участки, вид разрешенного использования которых связан с целями образования и просвещения - «3.5 Образование и просвещение», «для учебных целей» и другие.

Код расчета вида использования 03:060

Наименование вида использования - Культурное развитие в целом.

В соответствии с Приказом П/0412

- код ВРИ ЗУ – 3.6;

- наименование и описание ВРИ – Культурное развитие. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.6.1 - 3.6.3.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для культурного развития - «культурное развитие», «земли под объектами культуры и искусства» и другие.

Код расчета вида использования 03:070

Наименование вида использования - Религиозное использование в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.7;

- наименование и описание ВРИ – Религиозное использование. Размещение зданий и сооружений религиозного использования. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.7.1 - 3.7.2.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для религиозного использования - «Земли под религиозными объектами», «религиозное использования (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи и религиозной образовательной деятельности (монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища) (под размещение зданий, сооружений религиозного назначения)» и другие.

Код расчета вида использования 03:080

Наименование вида использования - Общественное управление в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.8;

- наименование и описание ВРИ – Общественное управление. Размещение зданий, предназначенных для размещения органов и организаций общественного управления. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.8.1 - 3.8.2.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для общественного управления - «Общественное управление», «Земельные участки прочих административно-управленческих и общественных организаций» и другие.

Код расчета вида использования 03:090

Наименование вида использования- Обеспечение научной деятельности в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.9;

- наименование и описание ВРИ – Обеспечение научной деятельности. Размещение зданий и сооружений для обеспечения научной деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.9.1 - 3.9.3.

К данному коду отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «Для учебной практики студентов и научных исследований» и «Для научно-исследовательских целей».

Код расчета вида использования 07:021

Наименование вида использования - Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.2;

- наименование и описание ВРИ – Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для размещения зданий и сооружений для обслуживания пассажиров, в частности земельные участки с видом разрешенного использования «автовокзал» и другие.

Код расчета вида использования 07:022

Наименование вида использования - Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих работу транспортных средств; размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.2;

- наименование и описание ВРИ – Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для размещения постов органов внутренних дел и сооружений обеспечивающих работу транспортных средств.

Код расчета вида использования 08:022

Наименование вида использования - Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 8.2;

- наименование и описание ВРИ – Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос, размещение зданий для размещения пограничных воинских частей и органов управления ими, а также для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими - «для размещения погранзаставы»; «штаб войсковой части» и другие.

Код расчета вида использования 08:030

Наименование вида использования - Обеспечение внутреннего правопорядка. Здания, сооружения, помещения, необходимые для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 8.3;

- наименование и описание ВРИ – Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий.

Код расчета вида использования 09:030

Наименование вида использования - Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 9.3;

- наименование и описание ВРИ – Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для сохранения и изучения объектов культурного наследия народов Российской Федерации и другие.

Код расчета вида использования 07:011

Наименование вида использования - Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.1;

- наименование и описание ВРИ – Железнодорожный транспорт. Размещение объектов капитального строительства железнодорожного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1.1 - 7.1.2.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций - «под железнодорожную станцию», «здание ж/д вокзала» и другие.

Код расчета вида использования 05:010

Наименование вида использования - Спорт в целом. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным спортом (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря).

- В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 5.1;

- наименование и описание ВРИ – Спорт. Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для спорта - «спорт», «Для размещения объектов физической культуры и спорта» и другие.

Код расчета вида использования 05:020

Наименование вида использования - Природно - познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 5.2;

- наименование и описание ВРИ - Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде; осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий.

К данному коду отнесены земельные участки с видом разрешенного использования «природно-познавательный туризм» и другие.

Код расчета вида использования 08:040

Наименование вида использования - Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 8.4;

- наименование и описание ВРИ – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Размещение объектов капитального строительства для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы, поселения).

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение объектов капитального строительства для создания мест лишения свободы.

Группировка Сегмент 4. «Предпринимательство»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент «Предпринимательство» включает в себя коды расчета: 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013; 05:050; 08:021.

Код расчета вида использования 03:063

Наименование вида использования - Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них кинотеатров и кинозалов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.6;

- наименование и описание ВРИ – Культурное развитие. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.6.1 - 3.6.3.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение кинотеатров и кинозалов, в частности, земельные участки с разрешенным использованием «Кинотеатр»; «Киноплощадка» и другие.

Код расчета вида использования 04:010

Наименование вида использования - Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.1;

- наименование и описание ВРИ – Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность, а именно: «Для эксплуатации административного здания», «Земли под административно-управленческими объектами» и другие.

Код расчета вида использования 04:020

Наименование вида использования - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.2;

- наименование и описание ВРИ – Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9, размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

К данному коду отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «торговый центр», «торгово-развлекательный комплекса» и др., а также объекты без вида разрешенного использования категории «земли населенных пунктов» и объекты без указания категории земель площадью более 5000 кв.м.

Код расчета вида использования 04:030

Наименование вида использования - Рынки. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м:

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.3;

- наименование и описание ВРИ – Рынки. Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает организацию постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м, в частности, земельные участки с разрешенным использованием «рынки» и другие.

Код расчета вида использования 04:040

Наименование вида использования - Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.4;

- наименование и описание ВРИ – Магазины. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает строительство, обслуживание и размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров и оказания услуг, площадь которых составляет до 5000 кв. м, в частности, земельные участки с видом разрешенного использования: «магазины», «Аптека»» и другие, а также объекты без вида разрешенного использования категории «земли населенных пунктов» и объекты без указания категории земель площадью менее 5000 кв.м.

Код расчета вида использования 04:050

Наименование вида использования Банковская и страховая деятельность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.5;

- наименование и описание ВРИ – Банковская и страховая деятельность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение организаций, оказывающих банковские и страховые услуги, в частности, земельные участки с разрешенным использованием «для размещения здания банка», «сбербанк», «под установку павильона для предоставления страховых услуг» и другие.

Код расчета вида использования 04:060

Наименование вида использования - Общественное питание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.6;

- наименование и описание ВРИ – Общественное питание. Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), в частности, земельные участки с разрешенным использованием: «Под здание столовой», «Размещение столовой», «Земли под объектами общественного питания» и другие.

Код расчета вида использования 04:082

Наименование вида использования - Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.8;

- наименование и описание ВРИ – Развлечения. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 - 4.8.3.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон, в частности, земельные участки с разрешенным использованием: «Аттракционы» и другие, а также объекты для размещения канатных дорог и лыжных трасс.

Код расчета вида использования 04:083

Наименование вида использования - Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения ипподромов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.8;

- наименование и описание ВРИ – Развлечения. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 - 4.8.3.

К данной группе отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «Для размещения ипподрома» и другие.

Код расчета вида использования 04:096

Наименование вида использования – Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.9.1;

- наименование и описание ВРИ – Объекты дорожного сервиса. Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4.

К данному коду отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, в частности, земельные участки с разрешенным использованием «для эксплуатации здания придорожного кафе со встроенными комнатами отдыха», «Для строительства комплекса объектов придорожного сервиса» другие.

Код расчета вида использования 08:021

Наименование вида использования – Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации, размещение объектов, обеспечивающих осуществление таможенной деятельности.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 8.2;

- наименование и описание ВРИ – Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос, размещение зданий для размещения пограничных воинских частей и органов управления ими, а также для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации.

Код расчета вида использования 04:095

Наименование вида использования - Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.9.1;

- наименование и описание ВРИ – Объекты дорожного сервиса. Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение автозаправочных станций, например, «для размещения автозаправочной станции», «для эксплуатации АЗС150» и другие.

Код расчета вида использования 04:098

Наименование вида использования - Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.9.1;

- наименование и описание ВРИ – Объекты дорожного сервиса. Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, например, «для эксплуатации здания автомойки», «Мойка легковых автомобилей и другие.

Код расчета вида использования 04:099

Наименование вида использования - Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.9.1;

- наименование и описание ВРИ – Объекты дорожного сервиса. Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса, например, «Для установки павильона под шиномонтаж», «под строительство станции технического обслуживания автомобилей и объектов общепита» и другие площадки по заготовке и переработке лома и отходов чёрных металлов» и другие.

Код расчета вида использования 03:100

Наименование вида использования - Ветеринарное обслуживание в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчет вида использования 03:101 - 03:104

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.10.

- наименование и описание ВРИ – Ветеринарное обслуживание. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.10.1 - 3.10.2.

К данному коду отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «ветеринарное обслуживание», «Для осуществления ветеринарной, лечебно-профилактической и лабораторно-диагностической деятельности» и другие.

Код расчета вида использования 03:030

Наименование вида использования - Бытовое обслуживание в целом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.3;

- наименование и описание ВРИ – Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

В данный код были отобраны земельные участки, вид разрешенного использования которых связан с целями бытового обслуживания - «под пункт по оказанию бытовых услуг населению», «для эксплуатации здания административного бытового назначения» и другие.

Группировка Сегмент 5. «Отдых (рекреация)»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент отдых (рекреация) включает в себя коды расчета: 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 09:021; 09:023.

Код расчета вида использования 04:070

Наименование вида использования - Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.7;

- наименование и описание ВРИ – Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в частности, земельные участки с разрешенным использованием «для размещения гостиницы»; «Под строительство гостиничного комплекса» и другие.

Код расчета вида использования 05:014

Наименование вида использования Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей - зданий, сооружений, помещений для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ –5.1;

- наименование и описание ВРИ – Спорт. Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение спортивных баз и лагерей, в частности, земельные участки с разрешенным использованием: «для целей, не связанных со строительством-размещения спортивной базы»; «Спортивная база» и другие.

Код расчета вида использования 05:030

Наименование вида использования - Охота и рыбалка. Размещение дома охотника или рыболова.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 5.3;

- наименование и описание ВРИ – Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение дома охотника или рыболова, в частности, земельные участки с разрешенным использованием «Под зданием дома рыбака»; «для эксплуатации дома охотника» и другие.

Код расчета вида использования 09:021

Наименование вида использования - Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 9.2.1;

- наименование и описание ВРИ – Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения, например, земельные участки с разрешенным использованием «Профилакторий»; «для эксплуатации санатория» и другие.

Группировка Сегмент 6. «Производственная деятельность»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент производственная деятельность включает в себя коды расчета: 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 01:182; 03:011; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:074; 06:080; 06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:010; 07:011; 07:012; 07:013; 07:014; 07:015; 07:020; 07:030; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:050; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030; 12:001.

Код расчета вида использования 01:087

Наименование вида использования - Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения скота, хранения кормов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.8;

- наименование и описание ВРИ – Скотоводство. Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения скота.

Код расчета вида использования 01:100

Наименование вида использования - Птицеводство в целом. Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.10;

- наименование и описание ВРИ – Птицеводство. Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).

К данной группе отнесены земельные участки с видом разрешенного использования - «птицеводство(для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих)», «для осуществления сельскохозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих» и другие.

Код расчета вида использования 01:122

Наименование вида использования - Пчеловодство. Размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.12;

- наименование и описание ВРИ – Пчеловодство. Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых; размещение сооружений используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства.

К данной группе отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «Для обслуживания пчеловодческого склада», «Для размещения пчеловодческой базы» и «Земли под объектами пчелобазы».

Код расчета вида использования 01:150

Наименование вида использования - Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.15;

- наименование и описание ВРИ – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции и другое.

Код расчета вида использования 01:180

Наименование вида использования - Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.18;

- наименование и описание ВРИ – Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

К данной группе отнесены земельные участки с видом разрешенного использования «Для обслуживания зданий и производственных объектов», «производственные цели» и другие.

Код расчета вида использования 01:130

Наименование вида использования - Рыбоводство в целом. Разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры), за исключением кода расчета вида использования 01:132.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 1.13;

- наименование и описание ВРИ - Рыбоводство. Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры).

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры) - «для рыбохозяйственных нужд»; «Для разведения рыбы», «пруд» и другие.

Код расчета вида использования 06:020

Наименование вида использования - Тяжелая промышленность. Размещение зданий, сооружений горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также других подобных промышленных предприятий, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду использования.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.2;

- наименование и описание ВРИ – Тяжелая промышленность. Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также для изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения и других подобных промышленных предприятий, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования.

Код расчета вида использования 06:030

Наименование вида использования - Легкая промышленность. Легкая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для текстильной, фарфорово-фаянсовой, электронной промышленности.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.3;

- наименование и описание ВРИ – Легкая промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для текстильной, фарфоро-фаянсовой, электронной промышленности.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производственной деятельности без указания сферы производства.

Код расчета вида использования 06:040

Наименование вида использования - Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.4;

- наименование и описание ВРИ – Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение объектов пищевой промышленности, например, «для строительства пекарни», «пищевая промышленность» и другие.

Код расчета вида использования 06:070

Наименование вида использования - Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (гидротехнических сооружений).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.7;

- наименование и описание ВРИ – Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, тепловых станций и других электростанций, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов, гидротехнических сооружений); размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3.1.

Код расчета вида использования 06:080

Наименование вида использования - Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.8;

- наименование и описание ВРИ – Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.2.3.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания - «Под объекты связи, радиовещания, телевидения и информатики» и другие.

Код расчета вида использования 06:090

Наименование вида использования - Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.9;

- наименование и описание ВРИ – Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, например, «строительный склад», «для размещения склада стройматериалов», «Для эксплуатации здания «материального склада» и другие.

Код расчета вида использования 07:040

Наименование вида использования - Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.4;

- наименование и описание ВРИ – Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение радиотехнического обеспечения полетов и прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров, их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем; размещение объектов, предназначенных для технического обслуживания и ремонта воздушных судов.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров, их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем, например, «для эксплуатации и функционирования аэропорта», «для эксплуатации вертолетной посадочной площадки, для санитарного воздушного транспорта».

Код расчета вида использования 10:011

Наименование вида использования - Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 10.1;

- наименование и описание ВРИ – Заготовка древесины. Рубка лесных насаждений, выросших в природных условиях, в том числе гражданами для собственных нужд, частичная переработка, хранение и вывоз древесины, создание лесных дорог, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), охрана и восстановление лесов.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает заготовку древесины, например, «деревообрабатывающий цех», «Для размещения и эксплуатации цеха по переработке лесопродукции» и другие.

Код расчета вида использования 11:030

Наименование вида использования - Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений), за исключением кодов расчета вида использования 06:070, 07:030 - 07:032.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 11.3;

- наименование и описание ВРИ – Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений).

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений) - «для эксплуатации гидротехнического сооружения» и другие.

Код расчета вида использования 03:011

Наименование вида использования - Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи (отвод канализационных стоков, водопроводы, линии электропередач, газопроводы, линии связи и прочие линейные объекты).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 3.1;

- наименование и описание ВРИ – Коммунальное обслуживание. Размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 - 3.1.2.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает обеспечение физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи (отвод канализационных стоков, водопроводы, линии электропередач, газопроводы, линии связи и прочие линейные объекты).

Код расчета вида использования 06:010

Наименование вида использования - Недропользование. Осуществление геологических изысканий, разведка и добыча полезных ископаемых открытым (карьеры, отвалы) способом.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 6.1;

- наименование и описание ВРИ – Недропользование. Осуществление геологических изысканий; добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) способами; размещение объектов капитального строительства, в том числе подземных, в целях добычи недр; размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории.

К данной группе отнесены земельные участки с видом разрешенного использования «Недропользование», «Под карьер» и другие.

Код расчета вида использования 07:010

Наименование вида использования - Железнодорожный транспорт. Размещение железнодорожных путей.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.1;

- наименование и описание ВРИ – Железнодорожный транспорт. Размещение объектов капитального строительства железнодорожного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1.1 - 7.1.2.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение железнодорожных путей, например, «железнодорожные пути», «Под полосу отвода железной дороги» и другие.

Код расчета вида использования 07:020

Наименование вида использования - Автомобильный транспорт. Размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.2;

- наименование и описание ВРИ – Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений, например, «Автомобильный транспорт» и другие.

Код расчета вида использования 07:050

Наименование вида использования - Трубопроводный транспорт. Размещение магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.5;

- наименование и описание ВРИ – Трубопроводный транспорт. Размещение нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов, а также иных зданий и сооружений, необходимых для эксплуатации названных трубопроводов.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов, например, «трубопроводный транспорт» и другие.

Код расчета вида использования 12:001

Наименование вида использования - Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 12.0;

- наименование и описание ВРИ – Земельные участки (территории) общего пользования. Земельные участки общего пользования. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1-12.0.2.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров, например, «улично-дорожная сеть», «земельные участки (территории) общего пользования (размещение объектов пешеходных тротуаров)» и другие.

Группировка Сегмент 7. «Транспорт»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент «Транспорт» включает в себя коды расчета: 02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024.

Код расчета вида использования 02:071

Наименование вида использования - Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 2.7.1;

- наименование и описание ВРИ – Хранение автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 4.9.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, например, «для индивидуального гаражного строительства», «Индивидуальный гараж».

Код расчета вида использования 04:021

Наименование вида использования - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.2;

- наименование и описание ВРИ – Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра, а именно: земельные участки с разрешенным использованием «земли гаражей и автостоянки (под автопарковку к торгово- развлекательному комплексу), для целей, не связанных со строительством», «земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок (под парковку к строящемуся супермаркету)», «земли гаражей и автостоянки (под автопарковку к торгово- развлекательному комплексу), для целей, не связанных со строительством» и другие.

Код расчета вида использования 04:031

Наименование вида использования - Рынки. Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 4.3;

- наименование и описание ВРИ – Рынки. Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

К данной группе отнесены земельные участки вид разрешенного использования которых предусматривает размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

Код расчета вида использования 07:024

Наименование вида использования - Автомобильный транспорт. Размещение депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 7.2;

- наименование и описание ВРИ – Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3.

К данной группе отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для перевозки людей по установленному маршруту, в частности, земельные участки с разрешенным использованием: «Для организации стоянки автобусов»; «троллейбусное депо» и другие.

Группировка Сегмент 8. «Обеспечение обороны и безопасности»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент «Обеспечение обороны и безопасности» включает в себя код расчета: 08:020.

Код расчета вида использования 08:020

Наименование вида использования – Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 8.2;

- наименование и описание ВРИ – Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос, размещение зданий для размещения пограничных воинских частей и органов управления ими, а также для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации.

В данный код были отобраны земельные участки, вид разрешенного использования которых предназначен для размещения инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос.

Группировка Сегмент 9. «Охраняемые природные территории и благоустройство»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство» включает в себя коды расчета: 02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003.

Код расчета вида использования 09:010

Наименование вида использования – Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады), сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 9.1;

- наименование и описание ВРИ – Охрана природных территорий. Сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности в данной зоне, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными.

Код расчета вида использования 05:031

Наименование вида использования – Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 5.3;

- наименование и описание ВРИ – Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы, например, «охота и рыбалка», «Для эксплуатации рыболовно-охотничьей турбазы» и другие.

Код расчета вида использования 09:020

Наименование вида использования – Курортная деятельность. Использование для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапы лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах зоны горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 9.2;

- наименование и описание ВРИ – Курортная деятельность. Использование, в том числе с их извлечением, для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапой лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах первой зоны округа горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта.

К данному коду расчета вида использования отнесен земельный участок с разрешенным использованием «курортная деятельность».

Код расчета вида использования 09:022

Наименование вида использования – Санаторная деятельность. Обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 9.2.1;

- наименование и описание ВРИ – Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей.

Код расчета вида использования 12:003

Наименование вида использования – Размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 12.0;

- наименование и описание ВРИ – Земельные участки (территории) общего пользования. Земельные участки общего пользования. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1 - 12.0.2.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства, например, «Сады, скверы, бульвары», «Парк» и другие.

Код расчета вида использования 02:016

Наименование вида использования – Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 2.1.1;

- наименование и описание ВРИ – малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки, например, «для размещения детской площадки», «Для размещения детской игровой площадки)» и другие.

Группировка Сегмент 11. «Водные объекты»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент водные объекты включает в себя коды расчета: 11:010; 11:020.

Код расчета вида использования 11:010

Наименование вида использования – Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водньм объектам, способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены).

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 11.1;

- наименование и описание ВРИ – Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены законодательством).

К данному коду расчета вида использования отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «земли под водными объектами», «Земли под обособленными водными объектами»

Код расчета вида использования 11:020

Наименование вида использования – Специальное пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам, способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 11.2;

- наименование и описание ВРИ – Специальное пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов).

К данному коду расчета вида использования отнесены земельные участки с видом разрешенного использования: «оросительный канал», «Для пруда накопителя», «занятого прудом-накопителем» и другие.

Группировка Сегмент 12. «Специальное, ритуальное использование, запас»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас» включает в себя коды расчета: 08:011; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030.

Код расчета вида использования 08:011

Наименование вида использования – Обеспечение вооруженных сил. Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 8.1;

- наименование и описание ВРИ – Обеспечение вооруженных сил. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов; обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов; размещение объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты); размещение объектов, для обеспечения безопасности которых были созданы закрытые административно-территориальные образования.

К данной совокупности отнесен земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения полигона для проведения стрельб».

Код расчета вида использования 12:010

Наименование вида использования – Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 12.1;

- наименование и описание ВРИ – Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения; размещение соответствующих культовых сооружений; осуществление деятельности по производству продукции ритуально-обрядового назначения.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений, «для использования под муниципальным кладбищем», «ритуальная деятельность» и другие.

Код расчета вида использования 12:020

Наименование вида использования – Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 12.2;

- наименование и описание ВРИ – Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки).

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов, а именно: «Свалка», «для временного размещения и хранения твердых бытовых отходов» и другие.

Код расчета вида использования 12:021

Наименование вида использования – Специальная деятельность. Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 12.2;

- наименование и описание ВРИ – Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки).

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки, например, «Для скотомогильника», «мусороперерабатывающий комплекс по обработке и утилизации отходов» и другие.

Код расчета вида использования 12:030

Наименование вида использования – Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 12.3;

- наименование и описание ВРИ – Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых «Земли запаса», например, «земельные участки (территории) общего пользования», «земли резерва» и другие.

Группировка Сегмент 13. «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка включает в себя коды расчета: 02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021.

Код расчета вида использования 02:010

Наименование вида использования – Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 2.1;

- наименование и описание ВРИ – Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, например, «Под жилую застройку Индивидуальную», «Для эксплуатации жилого дома» и другие.

Код расчета вида использования 13:011

Наименование вида использования – Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 13.1;

- наименование и описание ВРИ – Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает ведение огородничества и осуществление деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, например, «под огород»; «Для ведения огородничества», «огородничество» и другие.

Код расчета вида использования 13:021

Наименование вида использования – Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек.

В соответствии с Приказом П/0412:

- код ВРИ ЗУ – 13.2;

- наименование и описание ВРИ – Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

К данной совокупности отнесены земельные участки, вид разрешенного использования которых предусматривает ведение садоводства (осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля) а также размещение садового дома, предназначенного для отдыха (не подлежащего разделу на квартиры) и размещение хозяйственных строений и сооружений, например, «для ведения дачного хозяйства и дачного строительства; «для ведения садоводства» и другие.

Группировка Сегмент 14. «Иное использование»

В данный сегмент определены объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной начиная с 1 января 2025 года.

Таблица 29. Группировка объектов оценки, принятая оценщиком в рамках настоящего отчета

Сегмент	Название сегмента	Код группировки, присвоенный специалистами ГБУ	Код вида разрешенного использования (в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226)	Количество объектов оценки в перечне
1	Сельскохозяйственное использование	1.	01:010, 01:160, 01:050, 01:081, 01:130	20 569
1.1	Пашни	1.1	01:010, 01:160	11 886
1.2	Пастбища / Сенокосы	1.2	01:081	6 720
1.3	Садоводство	1.3	01:150	1 963
2	Жилая застройка (многоквартирная)	2.1	02:050, 02:060, 02:013	4 069
3	Общественное использование	3.	03:010, 03:020, 03:040, 03:050, 03:060, 03:070, 03:080, 03:090, 07:021, 07:022, 08:022, 08:030, 08:041, 09:030, 08:040, 07:011, 05:010, 05:020	3 164
3.1	Объекты социального назначения и госуправления	3.1	03:010, 03:020, 03:040, 03:050, 03:060, 03:070, 03:080, 03:090, 07:021, 07:022, 08:022, 08:030, 08:041, 09:030, 08:040, 07:011	2672
3.2	Спорт и туризм	3.2	05:010, 05:020	492
4	Предпринимательство	4.	03:063, 04:010, 04:050, 04:020, 04:030, 04:040, 04:060, 04:082, 03:030, 04:095, 04:098, 04:099, 04:083, 03:100, 08:021	11 827
4.1	Объекты предпринимательства	4.1	03:063, 04:010, 04:050, 04:020, 04:030, 04:040, 04:060, 04:082, 03:030, 04:083, 03:100	10 606
4.2	Объекты придорожного сервиса	4.2	04:095, 04:098, 04:099	1 221
5	Отдых (рекреация)	5.1.	04:070, 05:014, 05:030, 09:021	666
6	Производственная деятельность	6.	03:011, 07:050, 11:030, 06:070, 06:080, 06:010, 06:020, 06:030, 06:040, 06:110, 10:011, 06:090, 07:010, 07:020, 12:001, 01:122, 01:087, 01:100, 01:150, 01:180, 07:040, 07:011, 07:013	15 455
6.1	Объекты производственного назначения	6.1	06:020, 06:030, 06:040, 06:110, 10:011, 06:090	6 183
6.2	Линейные объекты	6.2	03:011, 06:080, 07:010, 07:020, 07:050, 12:001	5 406
6.3	Сельскохозяйственное производство	6.4	01:087, 01:100, 01:150, 01:180, 01:122	3 743
6.4	Недропользование	6.5	06:010	123
7	Транспорт	7.	02.071, 04:092, 04:090, 07:023, 07:024	9 949
7.1	Объекты гаражного назначения	7.1	02.071, 04:092, 04:090	9 812
7.2	Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта	7.2	07:023, 07:024	137
8	Обеспечение обороны и безопасности	8.1.	08:020	10
9	Охраняемые природные территории и благоустройство	9.1.	02:016, 05:031, 12:003, 09:010, 09:020, 09:022	661
10	Использование лесов	10.1.	10:040	1 777
11	Водные объекты	11.1.	11:010	232
12	Специальное, ритуальное использование и запас	12.1.	12:010, 12:020, 12:030	498
13	Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка	13.	02:010, 02:020, 02:022,13:011, 13:021	260 331
13.1	ИЖС/ЛПХ	13.1.	02:010, 02:020, 02:022	223 335
13.2	Садоводство и огородничество	13.2.	13:011, 13:021	36 996
14.1	Иное использование	14.1	14:000	37

Итоговый результат группировки объектов оценки представлен в Приложении 2.3.

Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями

В соответствии с пунктом 26.3 Методических указаний на основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к методическим указаниям.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.

Анализ рыночных данных отразил влияние на уровень цен местоположение объектов в пределах Кабардино-Балкарской Республики, в том числе фактором, оказывающим значительное влияние на стоимость земельных участков, является статус населенного пункта. Самый высокий уровень цен выявлен в столице республики – городе Нальчик, внутри которого стоимость земельных участков имеет градацию в зависимости от отдаленности от центра города. При прочих равных условиях стоимость земельных участков в пределах центров муниципальных районов и в городских округах выше, чем в прочих населенных пунктах.

Также существенное влияние на стоимость объектов недвижимости оказывает численность населения, а также его отдаленность от столицы республики.

Среди прочих населенных пунктов в пределах однородной территории значительно выделяются населённые пункты, расположенные вблизи различных локальных центров, оказывающих положительное влияние на стоимость земельных участков. Такими локальными центрами являются крупные природные водоемы, популярные горнолыжные трассы, крупные природные достопримечательности, лесопарковые, санаторные зоны. Анализ рыночных данных позволил выявить такой значимый локальный центр – это гора Эльбрус – высочайшая точка Европы, горнолыжный курорт.

Фактор, описывающий местоположение населенных пунктов, в которых расположены объекты недвижимости, относительно автомобильных дорог федерального значения, также оказывает существенное влияние на их стоимость.

Факторы, отражающие внешнюю среду, а также ближайшее окружение земельных участков подтверждает результаты, либо напрямую используется в процессе проведения ценового зонирования. При этом основополагающим фактором в конечном итоге выступает Ценовая зона, уровень цен в пределах которой складывается на основе совокупного влияния всех вышеперечисленных ценообразующих факторов.

На стоимость земельных участков в определённых населенных пунктах может повлиять даже социальный статус и уровень материального положения жителей данных населенных пунктов. Этот фактор можно учесть только в рамках ценового зонирования.

Таким образом, одним из основных факторов, одновременно учитывающих разнообразие факторов, характеризующих социально-экономическое положение, уровень транспортной и инженерной инфраструктуры, иные факторы ближайшего окружения земельных участков, является фактор Ценовой зоны.

Также для определенной категории объектов оценки ценообразующим факторов выступает рельеф местности, а также состав почв - для объектов недвижимости 1 сегмента.

Кроме перечисленных выше ценообразующих факторов, характеризующих внешнюю среду и ближайшее окружение земельных участков, на уровень цен объектов недвижимости также оказывают влияние факторы - назначение земельного участка и его вид использования, которые отражаются в присвоенных объектам кодах в соответствии с Приложением 1 Методических указаний.

По результатам анализа рыночной информации, напрямую или косвенно относящейся к объектам оценки, сформирован перечень ценообразующих факторов:

Таблица 30. Перечень ценообразующих факторов

№	Наименование	Ед. измерения	Источник
1	Категория земель	-	ЕГРН
2	Площадь земельного участка	Кв.м.	ЕГРН
3	ВРИ	-	ЕГРН
4	Фактическое использование	-	Согласование с ОМСУ
5	Мощность гумусового слоя	Ед.	Официальный ответ Агроклиматической службы
6	ЦОФ_Населенный пункт (Тип)	-	Запрос в Министерство экономического развития КБР
7	Численность населенного пункта	Чел.	Запрос в Министерство экономического развития КБР
8	Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Км.	Расчет в yandex.ru/maps
9	Расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Км.	Расчет в yandex.ru/maps
10	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	Км.	Сведения ЕГРН, Расчет в автоматизированной системе РАСКО
11	Расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	Км.	Расчет в yandex.ru/maps
12	Рельеф земельного участка	-	Открытые данные Яндекс
13	Вид угодий	-	Сведения ЕГРН

Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями

В приложении №3 Методических Указаний приведен примерный перечень ценообразующих факторов.

Таблица 31. Перечень ценообразующих факторов из МУ

№ по методике	Наименование ценообразующего фактора	Применение/обоснование отказа
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	Применяется как фактор кластеризации, позволяющий отнести каждый объект недвижимости к той или иной группе объектов недвижимости
2	Площадь земельного участка	Применяется в рамках построения моделей
3	Фактическое использование	Фактическое использование земельного участка, наряду с видом разрешенного использования применяется как фактор кластеризации, позволяющий отнести каждый объект недвижимости к той или иной группе объектов недвижимости.
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	Не применяется, так как значение периметра участка, необходимого для расчета данного коэффициента, рассчитать не представляется возможным в виду отсутствия границ у части объектов
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Не применяется, так как при проведении массовой оценки невозможно определить величину влияния обременений (ограничений) для каждого объекта оценки.
6	Характеристики застройки земельного участка	Не применяется, так как большинство объектов капитального строительства не имеет графических данных и привязки к оцениваемым земельным участкам
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование» (п.п.7-19)
7	Вид угодий	Применяется при группировке объектов
8	Нормативная урожайность	Применяется при расчете стоимости эталонного объекта
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
10	Каменистость почв	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
11	Засоление почв	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
12	Солонцеватость почв	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
14	Карбонатность почв	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
15	Уплотнение почв	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
16	Переувлажнение	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
18	Пестрота почвенного покрова	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
19	Удаленность от рынков сбыта	Не применяется, так как недостаточно исходной информации.
20	ОКС, НОКС п.п. 20-36	Не применяется, так как относится к оценке объектов капитального строительства, метод выделения доли земельного участка от стоимости НОКС.
Сведения о местоположении	Не применяется, так как при проведении массовой оценки невозможно определить величину влияния сведений о точном месторасположении
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	Не применяется, так как при проведении массовой оценки невозможно определить величину влияния данного фактора. В рамках привязки к населенному пункту учитывалось расстояние к центрам оценочных зон.
38	Линия застройки ОКС	Не применяется, так как невозможно определить значение данного фактора для объектов аналогов в виду отсутствия точных координат и объектов оценки, не имеющих границ
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	Не применяется, так как влияние данного фактора на территории Кабардино – Балкарской Республики отсутствует.
42	Сведения об инженерной инфраструктуре п.п. 42-43	Не применяется, так как относится к объектам капитального строительства
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта оценки. Все объекты оценки находятся на территории Кабардино–Балкарской Республики, в связи с чем для целей массовой оценки все объекты рассчитываются исходя из возможности проведения коммуникаций
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	Не применяется, в силу незначимости влияния уровня цены потребительской корзины на рыночную стоимость
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Не применяется, так как Товарооборот на 1 человека средний по Кабардино-Балкарской Республике
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Не применяется, так как во всех населенных пунктах имеются стационарные или передвижные магазины
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	Не применяется, так как таких локальных центров, существенно влияющих на стоимость, не выявлено.
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	Не применяется, так как таких локальных центров, существенно влияющих на стоимость, не выявлено.

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями

Таблица 32. Перечень ценообразующих факторов

№	Наименование	Ед. измерения	Источник	Обоснование использования
1	Показатель содержания гумуса	Ед.	Официальный ответ Агроклиматической службы	Используется для расчета продуктивности с/х угодий
2	ЦОФ_Населенный пункт (Тип)	-	Запрос в Министерство экономического развития КБР	Используется как фактор ценового зонирования
3	Численность населения в населенном пункте	Чел.	Запрос в Министерство экономического развития КБР	Используется как фактор ценового зонирования и при построении статистической модели
4	Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Км.	Расчет в yandex.ru/maps	Используется как фактор ценового зонирования и при построении статистической модели
5	Расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Км.	Расчет в yandex.ru/maps	Используется как фактор ценового зонирования и при построении статистической модели
6	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	Км.	Сведения ЕГРН о кадастровом квартале	Используется при построении статистической модели
7	Рельеф земельного участка	-	Открытые данные Яндекс	Используется при определении агроклиматической зоны

Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Методических указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Индивидуальный расчет для целей Указаний осуществляется путем определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Согласно п. 4 Методических Указаний в случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем сопоставления результатов, полученных с применением различных подходов, выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

Вместе с тем п. 48 Методических указаний определено, что в случае невозможности использования указанных выше методов определения кадастровой стоимости допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано.

При этом также необходимо обосновать использование изложенных в Методических указаниях методов.

Согласно п. 3 Методических указаний при проведении массовой оценки для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются 3 классических подхода к оценке: сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением затратного и доходного подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода согласно Методическим указаниям осуществляется одним из следующих способов (методов):

1. Метод статистического (регрессионного) моделирования.

Метод основан на построении статистической модели оценки. Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

анализ показателей качества статистической модели.

В целях определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

В соответствии с п. 45.1.1. Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной:

(1)

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

(2)

3) экспоненциальной:

(3)

где:

Y - модельное значение зависимой переменной;

X1, ..., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;

, , ..., - коэффициенты модели.

Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверки, в том числе:

учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;

обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;

соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;

по t-критерию Стьюдента;

по средней ошибке аппроксимации;

по коэффициенту детерминации R2;

по расчетному значению F-критерия Фишера.

Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

Метод типового объекта применяют для типизации как объектов оценки, так и объектов-аналогов. Применение метода типового объекта для оценки объектов заключается в следующем:

формируется выборка рыночной информации - осуществляется сбор всей имеющейся на период, предшествующий дате оценки, рыночной информации.

проводится анализ выборки рыночной информации. При необходимости, если имеющаяся рыночная выборка позволяет, объекты оценки и объекты-аналоги разделяются на группы (например, по сходству местоположения).

Следующие этапы метода выполняются в разрезе сформированных групп (при их наличии):

- определяются ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость;

- проводится корректировка цен объектов-аналогов, обеспечивающая их сопоставимость по виду цены и дате предложения с объектами оценки;

- определяются характеристики типового объекта-аналога, обладающего средними (или преобладающими) для выборки объектов - аналогов значениями ценообразующих факторов;

- разрабатываются шкалы корректировок, компенсирующих, с одной стороны отличия типового аналога от объекта оценки (прямая корректировка), с другой стороны, компенсирующая отличия аналогов от типового аналога (обратная корректировка);

- в цены всех объектов-аналогов вводятся корректировки, компенсирующие отличия аналогов от типового аналога, чем достигается приведение всех аналогов к типовому аналогу;

- определяется стоимость типового аналога, как средний уровень скорректированной цены по выборке, исходя из допущения, что объекту, обладающему средними, типичными для рынка свойствами, соответствует средний уровень цен;

- определяется стоимость каждого из объектов оценки путем корректировки цены типового аналога, компенсирующей отличия типового аналога от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости позволяет проводить массовую оценку в условиях, когда стандартные методы массовой оценки неприменимы.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Данный метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостаточности рыночной информации и (или) информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, в частности, когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо использовать в статистической модели, полученной в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости - кадастровый округ, кадастровый район или кадастровый квартал (далее - единица кадастрового деления), административно-территориальная единица, условная территориальная единица, при необходимости сформированная бюджетным учреждением для целей Указаний (далее - условная территориальная единица) (например, территория одного или нескольких садоводческих некоммерческих товариществ, территория, занимаемая бывшими хозяйствами), в границах которых расположен объект недвижимости;

определяется среднее (минимальное) значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах единицы кадастрового деления, административно-территориальной единицы, условной территориальной единицы, в границах которых расположен объект недвижимости;

кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади или иной основной характеристики объекта недвижимости.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешенного использования, местоположение и прочее).

Метод индексации прошлых результатов.

Данный метод заключается в индексировании значений кадастровой стоимости земельных участков, зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.

Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для земельных участков, ОКС, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также когда в качестве исходных данных для моделирования и установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Сравнительный подход – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от его использования придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости ОКС. Для оценки земельных участков – объектов невоспроизводимых – данный подход в чистом виде не применим.

Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:

- земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;

- земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется для объектов, приносящих доход, в том случае, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Использование доходного подхода возможно, как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

1. Метод прямой капитализации.

Метод капитализации денежного потока используется, когда:

- имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока;

- текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам;

- ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны;

- денежный поток достаточно значительная положительная величина.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

2. Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда:

- ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих;

- можно обоснованно определить будущие денежные потоки;

- прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет;

- ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем.

При реализации техник доходного подхода не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из вышеуказанных подходов к оценке. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

В соответствии с п. 48. Методических указаний в случае невозможности использования указанных выше методов определения кадастровой стоимости допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано.

Выбор конкретных подходов и методов определения кадастровой стоимости в рамках настоящего Отчета осуществлен по результатам анализа рынка недвижимости, сбора информации о факторах стоимости, с учетом приведённых рекомендаций по применимости подходов, а также особенностей определения кадастровой стоимости, указанных в главе IX Методических указаний для отдельных групп (подгрупп).

Обоснование выбора подходов и методов в разрезе групп (подгрупп) объектов оценки приведено в таблице 33

Таблица 33. Подходы и методы оценки

№	Код подгруп пы	Наименование вида использования	Код расчета вида использо вания	Подход	Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры
1	1	1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование»

1.1	Пашни	01:010 01:160 01:170	Доходный	Доходный подход является приоритетным для земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 к Методическим указаниям. В соответствии с п. 57.4 Методических указаний определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. В рамках доходного подхода с целью отражения экономических характеристик сельскохозяйственного использования земельных участков для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 1 использовался метод капитализации земельной ренты. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 1 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить метод капитализации земельной ренты доходного подхода.

1.2	Пастбища/Сенокосы	01:081

1.3	Сады	01:050

2	2	2. СЕГМЕНТ «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»
2.1	Многоквартирная жилая застройка	02:013 02:050 02:060	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 60.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 2 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
3	3	3. СЕГМЕНТ «Общественное использование»

3.1	Объекты социального назначения и госуправления	03:010 03:020 03:040 03:050 03:060 03:070 03:080 03:090 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 08:040 09:030	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 3 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

3.2	Спорт и туризм	05:010 05:020	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 3 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
4	4	4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство»

4.1	Объекты предпринимательства	03:063 04:010 04:020 04:030 03:030 03:100 04:040 04:050 04:060 04:080 04:081 04:082 04:083	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 4 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

4.2	Объекты придорожного сервиса	04:095 04:098 04:099	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 4 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
5	5	5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»

5	Отдых (рекреация)	04:070 05:014 05:022 05:030 09:021 09:023	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 5 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
6	6	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»

6.1	Объекты производственного назначения. Воздушный транспорт, железнодорожный транспорт	06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:090 06:110 10:011 07:011 07:013 07:040 07:041 07:042 03:093 08:031 11:030	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 61.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 6.1 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

6.2	Линейные объекты	03:011 06:080 07:010 07:020 07:030 07:050 12:001	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 61.2.3. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется с применением метода моделирования на основе УПКС. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 6.2 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить метод моделирования на основе УПКС.

6.3.1	Обеспечение сельскохозяйственного производства	01:087 01:100 01:122 01:150 01:180	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 61.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 6.3.1 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

6.3.2	Рыбоводство	01:132 01:130	Сравнительный	Доходный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данной подгруппы согласно Приложению № 6 Методических указаний. В тоже время, в соответствии с приложением 6 Методических указаний, сравнительный подход является допустим и имеет ранг применимости 2. В связи с отсутствием достаточной и достоверной информации по каждому объекту, необходимой для расчета стоимости объектов в соответствии с пунктом 57.8.1. Методических указаний, расчет методом капитализации земельной ренты произведен для гипотетического эталонного водного объекта. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 6.3.2 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить метод типового (эталонного) объекта недвижимости сравнительного подхода.

6.4	Недропользование	06:010	Сравнительный	В соответствии с пунктом 61 Методических указаний объекты с кодом расчета 06:010 относятся к объектам производственного назначения, при этом при определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 6.4 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить метод типового (эталонного) объекта недвижимости сравнительного подхода.
7	7	7. СЕГМЕНТ «Транспорт»

7.1.1	Объекты гаражного назначения	02:071 04:090 04:092	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 7 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

7.1.2	Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта	07:023 07:024	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 7 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
8	8	8. СЕГМЕНТ «Обеспечение обороны и безопасности»

8.1	Обеспечение обороны и безопасности	08:020	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 8 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
9	9	9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство»

9.1	Малые архитектурные формы благоустройства и охрана природных территорий. Курортная деятельность. (подгруппы 9.1.1 - 9.1.2.2.4.1)	02:016 02:032 02:052 02:062 05:031 09:010 09:020 09:022 12:002 12:003	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 58.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 8 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Малые архитектурные формы благоустройства и охрана природных территорий. Курортная деятельность. (подгруппа 9.1.2.2.4.2)

10	10	10. СЕГМЕНТ «Использование лесов»

10.1	Использование лесов	10:040	Доходный	Доходный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с пунктом 59 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к сегменту «Использование лесов», осуществляется методом дисконтирования денежных потоков. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 10 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить метод дисконтирования денежных потоков доходного подхода.
11	11	11. СЕГМЕНТ «Водные объекты»

11.1	Водные объекты	11:010 11:020	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методом статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента 11 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования (с учетом корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования оцениваемых объектов), а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
12	12	12. СЕГМЕНТ «Специальное, ритуальное использование, запас»

«Специальное, ритуальное использование, запас»	08:011 12:010 12:020 12:030	Сравнительный	Сравнительный подход является применимым для земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 к Методическим указаниям. В рамках данного отчета стоимость рассчитана в рамках статистической модели, учитывающей стоимость оформления земельного участка в зависимости от площади объекта.
13	13	13. СЕГМЕНТ «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»
13.1	ИЖС/ЛПХ	02:010 02:020 02:030 02:022	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 62.1 Методических указаний при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методами сравнительного подхода. Основным методом сравнительного подхода является метод статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 13.1 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования, а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

13.2	Садоводство и огородничество	13:011 13:021	Сравнительный	Сравнительный подход является приоритетным для расчета стоимости земельных участков данного сегмента согласно Приложению № 6 Методических указаний. В соответствии с п. 44.1 Методических указаний при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется методами сравнительного подхода. Основным методом сравнительного подхода является метод статистического (регрессионного) моделирования. В соответствии с пунктом 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 13.1 с целью повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости принято решение применить 2 метода: метод статистического (регрессионного) моделирования, а также метод типового (эталонного) объекта недвижимости.
14	14	Сегмент 14 «Иное использование»

14.1	Объекты, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной	14:000	Индивидуальный расчет	В соответствии с подпунктом 2 пункта 49 Методических указаний индивидуально определена стоимость конкретных объектов недвижимости, стоимость которых установлена в соответствии со ст. 22.1 Федеральным законом № 237-ФЗ

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование»

В соответствии с Методическими указаниями К земельным участкам сегмента «Сельскохозяйственное использование» относятся земельные участки со следующими кодами расчета видов использования: 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:130; 01:131; 01:140; 01:141; 01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» осуществляется в соответствии с п. 57.1 гл. X Методических указаний с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости учитывает плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов (см. п. 57.2 Методических указаний).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента 1 выполнен в соответствии с рекомендациями Методических указаний (п. 57.4) методом капитализации земельной ренты доходного подхода.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты предполагает следующую последовательность действий:

Определение перечня почвенных разновидностей;

Определение перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);

Определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур в соответствии с пунктом 57.4.1 Методических указаний;

Определение прогнозируемой цены реализации сельскохозяйственных культур;

Определение площади, участвующей в севообороте, с учетом рельефа местности (равнины, склоны, пойма);

Расчет удельного валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее - удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры) с учетом структуры посевов в соответствии с пунктом 57.4.1 Методических указаний;

Определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее - удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур) с учетом структуры посевов в соответствии с пунктом 57.4.3 Методических указаний;

Расчет удельного показателя земельной ренты с учетом структуры посева в соответствии с пунктом 57.4 Методических указаний;

Определение значения коэффициента капитализации земельной ренты; Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с пунктом 57.4 Методических указаний.

В соответствии с п. 57.4.2 Методических указаний площади почвенных разностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе крупномасштабных почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования, устанавливаемых на основе данных ЕГРН.

В случае отсутствия сведений о местоположении границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, а также исходной графической информации о характеристиках почвенных разностей, возможно проводить оценку земельных участков в границах территорий бывших хозяйств (колхозы, совхозы и прочее). При этом имеющиеся почвенные характеристики по бывшим хозяйствам, соответственно, применяются к данным земельным участкам, входящим в границы территорий, занимаемых бывшими хозяйствами. При невозможности определения местоположения земельного участка в границах бывших хозяйств и (или) отсутствии данных по бывшему хозяйству, необходимо использовать структуру почвенных разностей по муниципальному образованию.

Определение состава почвенных разновидностей, а также качественных характеристик почвенного слоя (мощности гумусового горизонта, содержания гумуса, механический состав почв и т.д.) проводилось на основе почвенной карты Кабардино-Балкарской Республики, 1987г.

В Кабардино-Балкарии сформировались 9 основных типов почв: темно-каштановые, лугово-чернозёмные и луговые почвы, чернозёмы, горно-лесные, горно-луговые, аллювиальные почвы, чернозёмы горные. В северо-восточной части (Прохладненский и Терский районы) распространены темно-каштановые почвы. На побережье реки Малки Прохладненского района формируются лугово-чернозёмные и луговые почвы. Чернозёмы распространены в Кабардино-Балкарии на землях Верхнего Курпа, Нижнего Курпа, Верхнего Акбаша, Старого Лескена, Второго Лескена, Нижнего Черека, Старого Черека, Нальчика, Чегема Первого, Чегема Второго, Второго Кызбуруна, Кишпека, Баксанёнка, Баксана, Псынадахо, Залукокоаже. В горах, покрытых широколиственными лесами, почвы бурые лесные почвы. Выше 2000 м в зоне субальпийской и альпийской растительности почвы горно-луговые. В долинах рек развиваются аллювиальные почвы.

Основной принцип подбора сельскохозяйственных (оценочных) культур –сопоставимость оценки земельных участков при оптимальном их использовании, показателем которого является максимально возможная расчетная земельная рента.

Перечень возможных к выращиванию сельскохозяйственных культур определяется по соответствию показателей климата территории агроклиматическим требованиям, определяющим ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур на территории региона и по экологическим условиям участка и почвенных разновидностей.

Адаптированный перечень преобладающих культур включает в себя:

Зерновые (яровая пшеница, ячмень, кукуруза);

Картофель;

Многолетние травы;

Однолетние травы;

Косточковые культуры;

Семечковые культуры.

В целях определения кадастровой стоимости земельные участки, отнесенные к рассматриваемому сегменту, были распределены по группам и подгруппам в зависимости от преобладающих сельскохозяйственных культур и качественных характеристик почвенного покрова. Формирование групп и подгрупп осуществлено с учетом однородности объектов по составу почвенных разностей, агропроизводственным характеристикам почв, а также наиболее вероятному направлению их сельскохозяйственного использования.

Такое распределение объектов оценки обеспечило объединение земельных участков, характеризующихся сопоставимыми условиями сельскохозяйственного производства, уровнем потенциальной продуктивности и доходности, что позволило выполнить расчет кадастровой стоимости в рамках соответствующих групп и подгрупп с использованием единых расчетных параметров и допущений, предусмотренных Методическими указаниями. Результаты группировки объектов представлены в Приложении 2.3 «Результаты группировки объектов недвижимости».

Для определения нормативной урожайности оценочных сельскохозяйственных культур использованы сведения, предоставленные Министерством сельского хозяйства Кабардино-Балкарской Республики. Указанные сведения содержат информацию о нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, характерной для природно-климатических и агротехнологических условий территории Кабардино-Балкарской Республики, и использованы в качестве исходных данных при расчете доходного потенциала сельскохозяйственных угодий.

Прогнозируемые цены реализации сельскохозяйственной продукции определены на основании анализа фактических цен реализации соответствующих сельскохозяйственных культур за три года, предшествующих году проведения государственной кадастровой оценки. Использование средних значений цен за указанный период позволяет нивелировать влияние краткосрочных колебаний конъюнктуры рынка и обеспечить получение репрезентативных показателей, отражающих наиболее вероятный уровень цен реализации сельскохозяйственной продукции.

На основании сведений о нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и прогнозируемых цен их реализации определен удельный валовой доход, приходящийся на единицу площади сельскохозяйственных угодий. Полученные значения удельного валового дохода использованы в качестве исходных данных для последующего расчета земельной ренты и определения кадастровой стоимости эталонных объектов соответствующих подгрупп.

Определение затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур выполнено на основании сведений, предоставленных Федеральным государственным бюджетным научным учреждением «Северо-Кавказский научно-исследовательский институт горного и предгорного садоводства» и Федеральным государственным бюджетным научным учреждением «Федеральный научный центр «Кабардино-Балкарский научный центр Российской академии наук».

Предоставленная научными организациями информация содержит сведения о нормативных затратах на выполнение комплекса агротехнологических мероприятий, необходимых для возделывания, ухода и уборки сельскохозяйственных культур с учетом применяемых технологий производства, состава и объема агротехнических работ, а также особенностей природно-климатических условий территории Кабардино-Балкарской Республики.

На основании указанных сведений для каждой оценочной сельскохозяйственной культуры определены удельные затраты, приходящиеся на единицу площади сельскохозяйственных угодий. Рассчитанные показатели использованы при определении совокупных производственных затрат, необходимых для расчета земельной ренты, являющейся основой определения кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом.

Использование сведений специализированных научных организаций обеспечило применение при расчете кадастровой стоимости экономически обоснованных нормативов затрат, отражающих особенности сельскохозяйственного производства на территории Кабардино-Балкарской Республики.

Информация о нормативных затратах на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур, использованная при проведении расчетов, приведена в Приложении 1.2 к настоящему отчету.

Следующим этапом, в соответствии с рекомендациями Методических указаний, выполнен расчет земельной ренты, как разности между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

Ставка капитализации определена методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки доходности с учетом премии за риски, присущие рассматриваемому виду использования земельных участков.

В качестве безрисковой ставки принята ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату оценки и составляющая 16,0 %.

Премия за риск определена путем экспертной оценки факторов, оказывающих влияние на уровень доходности инвестиций в земельные участки сельскохозяйственного назначения. При расчете учитывались управляемые риски, отраслевые риски, региональные факторы риска, риски общей макроэкономической ситуации, а также дополнительные риски.

Оценка каждого фактора риска выполнена с использованием шкалы, предусматривающей дифференциацию уровня риска от «ниже среднего» до «выше среднего». По результатам экспертной оценки рассчитан совокупный риск, величина которого составила 3,31 %, а с учетом дополнительных рисков вложений - 3,59 %.

Корректировка на ожидаемый уровень роста цен не применялась, поскольку при расчете доходов и расходов использованы показатели, приведенные к сопоставимому уровню цен.

Таким образом, ставка капитализации определена как сумма безрисковой ставки доходности и премии за риск.

Расчет ставки капитализации приведен в Приложении 2.4 к настоящему отчету.

Удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков определяется как взвешенный по площади удельный показатель кадастровой стоимости почвенных разновидностей в составе оцениваемого земельного участка.

Расчеты стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты осуществляется по формуле:

КС = ЗР/К

где:

КС — кадастровая стоимость земельного участка;

ЗР — земельная рента;

К — коэффициент капитализации.

Полное описание расчетов и результаты определения УПКС земельных участков в Приложении 2.4. Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 2 «Жилая застройка (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная)»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования сегмент 2 «Жилая застройка (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная)» включает объекты недвижимости с кодами расчета видов использования 02:013 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», 02:050 «Среднеэтажная жилая застройка» и 02:060 «Многоэтажная жилая застройка».

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов данного сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину. Построение статистической модели включает определение перечня ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, выбор состава факторов, включаемых в модель, установление функциональной зависимости между кадастровой стоимостью и каждым из факторов, расчет коэффициентов модели, а также оценку статистической значимости и качества полученных результатов.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента 2 не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически достоверной модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов сегмента 2 выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически значимых моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты сегмента 2 распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 34.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
2.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
2.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
2.1.2.1	Городские НП / Районные центры
2.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
2.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
2.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
2.1.2.2	Сельские НП
2.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
2.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
2.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
2.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
2.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
2.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании моделей подгруппы 13.1 к объектам сегмента 2 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Величина корректировок определена на основании анализа данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт». Согласно результатам исследований указанного информационного ресурса зависимость удельной рыночной стоимости земельных участков от вида разрешенного использования носит устойчивый характер как в территориальном, так и во временном аспектах.

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешённого использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием районов местонахождения земельных участков и категорией земель.

На специализированном информационном портале недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» приведены расчёты отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки.

В качестве базового показателя использованы сведения об отношении удельной рыночной стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства к удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. В соответствии с данными специализированного информационного портала «СтатРиелт» указанное отношение составляет 0,38.

Таблица 35. отношения удельных рыночных цен земельных участков.

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Верхняя граница
Многоэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома	1
Для индивидуального жилищного строительства	Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек	0,38

Исходя из этого значение корректирующего коэффициента, применяемого при расчете кадастровой стоимости объектов сегмента «Жилая застройка (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная)», определено как величина, обратная отношению удельных рыночных цен, и составляет:

К = 1 / 0,38 = 2,6315.

Таблица 36. Значения корректировок для объектов сегмента «Жилая застройка (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная)»

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ для индивидуального жилищного строительства к удельной цене участков под многоэтажнуюжилую застройку	Коэффициент корректировки
1	2	3	4 = «1»/3
2. СЕГМЕНТ «Жилая застройка (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная)»
Среднеэтажная жилая застройка в целом	02:050	0.38	2.6315
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в целом	02:060	0.38	2.6315
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом	02:013	0.38	2.6315

Указанный коэффициент применен при расчете кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 02:013, 02:050 и 02:060 путем корректировки результатов, полученных по статистическим (регрессионным) моделям подгруппы 13.1.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов 2 сегмента осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 2.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 2.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 37.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
2.1	Многоквартирная жилая застройка	-	-	-
2.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=(3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1)*2.6315	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
2.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
2.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
2.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *2.6315	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *2.6315	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *2.6315	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
2.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
2.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *2.6315	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *2.6315	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *2.6315	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
2.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *2.6315	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 2.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 3 «Общественное использование»

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по группам: 03:010; 03:020; 03:040; 03:050; 03:060; 03:070; 03:080; 03:090; 03:100; 07:021; 07:022; 08:041; 09:030; 08:040; 07:011; 07:040; 05:010; 05:020.

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования сегмент 3 «Общественное использование» включает объекты недвижимости, предназначенные для размещения объектов социального обслуживания, здравоохранения, образования, культурного развития, религиозного назначения, общественного управления, научной деятельности, объектов транспортной инфраструктуры, объекты спорта и туризма, а также иных объектов общественного назначения.

Группа «Объекты социального назначения и госуправления».

В соответствии с группировкой объектов недвижимости в группу «Объекты социального назначения и госуправления» отнесены объекты социального обслуживания, здравоохранения, образования, культурного развития, религиозного назначения, общественного управления, научной деятельности, объектов транспортной инфраструктуры, а также иных объектов общественного назначения

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемой группы выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации, по результатам которого установлено, что объем рыночной информации по земельным участкам общественного назначения не обеспечивает возможность построения самостоятельных статистически значимых моделей определения кадастровой стоимости.

В связи с этим определение кадастровой стоимости объектов группы «Объекты социального назначения и госуправления» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью основных ценообразующих факторов, характеризующих местоположение земельных участков, транспортную доступность, уровень развития населенных пунктов, численность населения и иные территориальные характеристики, оказывающие существенное влияние на формирование стоимости земельных участков независимо от их функционального назначения.

Расчет кадастровой стоимости объектов сегмента «Общественное использование» выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям, применяемым при определении кадастровой стоимости объектов подгруппы 13.1 сегмента 13, с последующим применением корректировок, учитывающих особенности функционального использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 62.2 Методических указаний кадастровая стоимость объектов социального назначения определяется путем применения понижающей корректировки к кадастровой стоимости объекта недвижимости, рассчитанной без учета его социальной функции (направленности). Размер корректировки определяется исходя из доли площадей объекта недвижимости, допускающих коммерческое использование, относительно общей полезной площади объекта.

Для расчета понижающей корректировки проанализирована имеющаяся в распоряжении ГБУ информация о земельных участках под объектами социального назначения, а также об объектах капитального строительства, расположенных на них. Оценщиком выбраны объекты – земельные участки, с известным видом разрешенного использования, а также с возможностью расчета площади застройки:

Таблица 38. Информация о земельных участках

№	Кадастровый номер земельного участка	Адрес	Площадь земельного участка, кв.м.	ВРИ	Кадастровый номер объекта капитального строительства	Площадь застройки, кв.м.	Назначение объекта капитального строительства	Соотношение площадей,, %
1	07:09:0104019:58	Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, пр-кт Ленина, А1	38 019	Образование и просвещение, здравоохранени, коммунальное обслуживание, отдых (рекреация)	07:09:0104019:1744	6 516	Строительство общеобразовательной школы на 1224 места	0.17
2	07:01:0800058:217	Кабардино-Балкарская Республика, р-н. Баксанский, г. Баксан, ул. Панаиоти, д. 177	10 824	Для строительства школы	07:01:0800000:12272	1 391.6	Здание школы	0.13
3	07:01:0400009:288	Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский район, с.п. Куба-Таба, ул Октябрьская, д 74-а	2032	Дошкольное, начальное и среднее общее образования	07:01:0400009:130	919	Здание школы	0.45
4	07:04:3100017:97	Кабардино-Балкарская Республика, р-н. Прохладненский, с. Алтуд, ул. Комсомольская, д. 11	9553	Для размещения школы	07:04:3100000:427	1516	Здание МОУ СОШ №2	0.16
5	07:03:0700070:49	Кабардино-Балкарская Республика, р-н. Майский, г. Майский, ул. 9 Мая, д. 282	1100	учреждения народного образования	07:03:0700063:186	341.8	станция юных натуралистов	0.31
6	07:08:0101030:22	Кабардино-Балкарская Республика, р-н. Чегемский, г. Чегем, пер. Пролетарский	9460	Для эксплуатации детского сада	07:08:0101000:4535	1765	Здание детского сада	0.27

07:08:0101030:364	790	Строительство блока ясельных групп дошкольного отделения МКОУ СОШ №1 г. п. Чегем Чегемского района КБР

7	07:10:0203004:30	Кабардино-Балкарская Республика, р-н. Прохладненский, г. Прохладный, ул. Свободы, д. 102	1510	Земельные участки образовательных учреждений	07:10:0000000:5317	732	Здание Детской школы искусств г.Прохладного	0.48
8	07:07:0500033:72	Кабардино-Балкарская Республика, р-н Урванский, г Нарткала, ул имени Т.Х.Эркенова, д 1	16 722	общественно-деловые цели	07:07:0500033:106 07:07:0500033:107 07:07:0500033:114 07:07:0500033:345	3 760	строительство объекта "Школа на 825 учащихся (33 класса)	0.22
9	07:02:0100017:75	Кабардино-Балкарская Республика, р-н Зольский, п Залукокоаже, ул им И.Ц.Котова, д 10	17 004	Для нужд образования	07:02:0100000:721	1 807	Здание: МОУ СОШ №1	0.10
10	07:11:0500001:250	Кабардино-Балкарская Республика, р-н. Эльбрусский, г. Тырныауз, ул. Мира, 11	10 979	Под объектом народного образования	07:11:0500000:1704	1 137	Здание МОУ "СОШ №2"	0.10
11	07:06:1800025:96	Кабардино-Балкарская респ, р-н Терский, г. Терек, ул. Канкошева, 45	660	Для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования	07:06:1800000:826	156.3	Центр детского творчества	0.24
Среднее значение	0.25

По результатам анализа установлен средний коэффициент застройки территории объектов социального назначения, равный 0,25. Полученное значение также подтверждается сведениями, приведенными в справочном издании «Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» (Areal.ru, редакция по состоянию на 01.01.2025).

Рисунок 32.

На основании выполненного анализа величина понижающей корректировки, учитывающей наличие социальной функции земельного участка, принята равной 0,25, что соответствует корректирующему коэффициенту 0,75, применяемому к кадастровой стоимости объекта недвижимости, рассчитанной без учета его социальной функции.

Таблица 39. Корректировки для объектов сегмента «Общественное использование».

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Величина понижающей корректировки удельной цены ЗУ сегмента «Предпринимательство» к удельной цене участков сегмента «Общественная»	Значение корректировки к объектам оценки
3. СЕГМЕНТ «Общественное использование»
Коммунальное обслуживание в целом. Здания или помещения, предназначенные для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	03:010	0.25	0.75
Социальное обслуживание в целом Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)	03:020	0.25	0.75
Здравоохранение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 - 03:042	03:040	0.25	0.75
Образование и просвещение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 - 03.052	03:050	0.25	0.75
Культурное развитие в целом	03:060	0.25	0.75
Религиозное использование в целом	03:070	0.25	0.75
Общественное управление в целом	03:080	0.25	0.75
Обеспечение научной деятельности в целом	03:090	0.25	0.75
Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров	07:021	0.25	0.75
Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения	07:022	0.25	0.75
Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских частей, в том числе пограничных, и органов управления ими	08:022	0.25	0.75
Обеспечение внутреннего правопорядка. Здания, сооружения, помещения, необходимые для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба	08:030	0.25	0.75
Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, используемые для создания мест лишения свободы (поселения)	08:041	0.25	0.75
Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы)	08:040	0.25	0.75
Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	09:030	0.25	0.75

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам группы «Объекты социального назначения и госуправления» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы «Объекты социального назначения и госуправления» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Объекты социального назначения и госуправления» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 40.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
3.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
3.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
3.1.2.1	Городские НП / Районные центры
3.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
3.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
3.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
3.1.2.2	Сельские НП
3.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
3.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
3.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
3.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
3.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
3.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы «Объекты социального назначения и госуправления» применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как понижающая корректировка на социальное назначение объектов применяется к аналогам коммерческого назначения, в расчетах применена корректировка на подгруппы 4.1 «Объекты предпринимательства».

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 3.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования и социальную функцию.

Для объектов подгруппы 3.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 3.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
3.1	Объекты социального назначения и госуправления	-	-	-
3.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
3.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
3.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
3.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393)*0.75	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
3.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
3.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
3.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393)*0.75	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 3.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Группа «Спорт и туризм»

В соответствии с группировкой объектов недвижимости в группу «Спорт и туризм» отнесены объекты с кодом расчета 05:010 и 05:020.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемой группы выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации, по результатам которого установлено, что объем рыночной информации по земельным участкам общественного назначения не обеспечивает возможность построения самостоятельных статистически значимых моделей определения кадастровой стоимости.

В связи с этим определение кадастровой стоимости объектов группы «Спорт и туризм» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью основных ценообразующих факторов, характеризующих местоположение земельных участков, транспортную доступность, уровень развития населенных пунктов, численность населения и иные территориальные характеристики, оказывающие существенное влияние на формирование стоимости земельных участков независимо от их функционального назначения.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы «Спорт и туризм» выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям, применяемым при определении кадастровой стоимости объектов подгруппы 13.1 сегмента 13, с последующим применением корректировок, учитывающих особенности функционального использования земельных участков.

Учитывая коммерческий потенциал объектов данной группы, к объектам применен алгоритм расчетов подгруппы 4.1 «Объекты предпринимательства».

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Спорт и туризм» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 41.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
3.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
3.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
3.2.2.1	Городские НП / Районные центры
3.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.
3.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
3.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.
3.2.2.2	Сельские НП
3.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
3.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
3.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
3.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы
3.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
3.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 3.2 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Величины корректировок определены на основании данных «Справочника оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 33.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,61.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, обратная отношению удельных рыночных цен:

К = 1 / 0,61 = 1,6393.

Таблица 42. Корректировки для объектов группы «Объекты предпринимательства».

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под жилую застройку к удельной цене участков под коммерческую застройку	Коэффициент корректировок
1	2	3	4=«1»/3
3.2 Группа «Спорт и туризм»
3.2	Спорт в целом	05:010	0.61	1.6393
3.2	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок	05:020	0.61	1.6393

Полученный коэффициент применен при расчете кадастровой стоимости земельных участков с соответствующим кодом расчета путем корректировки результатов, полученных по статистическим (регрессионным) моделям подгруппы 13.1 сегмента 13.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 3.2 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 3.2.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 4.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ», который составляет 135.05 руб./кв. м.

Таблица 43.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
3.2	Объекты предпринимательства	-	-	-
3.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=(3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
3.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
3.2.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
3.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
3.2.2.2	Сельские НП	-	-	-
3.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
3.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
3.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 3.2.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 4 «Предпринимательство»

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по кодам: 03:063; 0:010; 04:050; 04:020; 03:030; 03:040; 04:060; 04:082; 04:095; 04:098; 04:099; 03:030; 04:083.

К сегменту «Коммерческих» земель помимо объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, включены также объекты обслуживания автотранспорта, в т.ч. участки под размещение СТО, шиномонтажа, автосервисы, автокомплексы, заправочные станции и т.д. Исходя из этого объекты, входящие в 4 сегмент разделены на 2 подгруппы:

4.1 «Объекты предпринимательства»

4.2 «Объекты придорожного сервиса»

Группа 4.1 «Объекты предпринимательства».

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования сегмент 4.1 «Объекты предпринимательства» включает объекты недвижимости, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе объекты делового управления, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, банковской и страховой деятельности, рынков, развлечений и иных объектов коммерческого назначения.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Предпринимательство» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов сегмента «Предпринимательство» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты сегмента «Предпринимательство» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 44.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
4.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
4.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
4.1.2.1	Городские НП / Районные центры
4.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
4.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
4.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
4.1.2.2	Сельские НП
4.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
4.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
4.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
4.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
4.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
4.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам подгруппы 4.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Величины корректировок определены на основании данных «Справочника оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 34.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,61.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, обратная отношению удельных рыночных цен:

К = 1 / 0,61 = 1,6393.

Таблица 45. Корректировки для объектов группы «Объекты предпринимательства».

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под жилую застройку к удельной цене участков под коммерческую застройку	Коэффициент корректировок
1	2	3	4=«1»/3
4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство»
4.1	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них кинотеатров и кинозалов	03:063	0.61	1.6393
4.1	Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	04:010	0.61	1.6393
4.1	Банковская и страховая деятельность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	04:050	0.61	1.6393
4.1	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096	04:020	0.61	1.6393
4.1	Рынки. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м	04:030	0.61	1.6393
4.1	Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м	04:040	0.61	1.6393
4.1	Общественное питание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	04:060	0.61	1.6393
4.1	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон	04:082	0.61	1.6393
4.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	04:095	0.61	1.6393
4.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	04:098	0.61	1.6393
4.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса	04:099	0.61	1.6393
4.1	Бытовое обслуживание в целом	03:030	0.61	1.6393
4.1	Ветеринарное обслуживание	03:100	0.61	1.6393
4.1	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения ипподромов	04:083	0.61	1.6393

Полученный коэффициент применен при расчете кадастровой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования путем корректировки результатов, полученных по статистическим (регрессионным) моделям подгруппы 13.1 сегмента 13.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 4.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 4.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 4.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 46.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
4.1	Объекты предпринимательства	-	-	-
4.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=(3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
4.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
4.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
4.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
4.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
4.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
4.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 4.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 3 к настоящему отчету.

Группа «Объекты придорожного сервиса»

В данную группу входят объекты с кодами 04:095; 04:098; 04:099.

В соответствии с Федеральным законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ (ред. от 15 апреля 2022 года) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объекты дорожного сервиса - здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств). Исходя из этого можно сделать вывод о том, что объекты придорожного сервиса представляют собой объекты используемые с целью извлечения прибыли.

Исходя из анализа рыночной информации, в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но оказывающей влияние на ценообразование, в соответствии со справочником «Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2025» Areal.ru (рекомендовано к использованию профессиональными участниками рынка) объекты коммерческого сегмента имеют внутреннюю градацию, в соответствии с которой подобраны следующие корректировки:

Рисунок 35.

Таблица 47. Корректировки для объектов группы «Объекты придорожного сервиса».

Наименование вида использования	Сегмент	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под коммерческую застройку к удельной цене участков для размещения объектов автомобильного сервиса
1	2	3	4
4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство»
4.2	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	4	04:095	0.9
4.2	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	4	04:098	0.9
4.2	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса	4	04:099	0.9

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы «Объекты придорожного сервиса» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Объекты придорожного сервиса» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 48.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
4.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
4.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
4.2.2.1	Городские НП / Районные центры
4.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.
4.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
4.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.
4.2.2.2	Сельские НП
4.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
4.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
4.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
4.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы
4.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
4.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы «Объекты придорожного сервиса» применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на подсегмент «Дорожный автомобильный сервис» применяется к аналогам коммерческого назначения, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 4.1 «Объекты предпринимательства».

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 4.2 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования и подсегмент рынка.

Для объектов подгруппы 4.2.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 4.2.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
4.2	Объекты придорожного сервиса	-	-	-
4.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393)*0.9	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
4.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
4.2.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
4.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393)* 0.9	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393)* 0.9	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393)* 0.9	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
4.2.2.2	Сельские НП	-	-	-
4.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393)* 0.9	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393)* 0.9	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393)* 0.9	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
4.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393)* 0.9	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
4.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 4.2.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 5 «Отдых (рекреация)»

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по кодам: 04:070, 05:014, 05:030, 09:021.

В соответствии со статьей 98 Земельного Кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

На территории Кабардино-Балкарской Республики земли, отнесенные к 5 сегменту и расположенные в курортной зоне Приэльбрусье, представляют собой особую ценность в связи с высокой туристической привлекательностью. Исходя из территориально положения объекты в данном сегменте разделены на 2 группы:

5.1 «Приэльбрусье»;

5.2 «Остальные НП».

Группа «Приэльбрусье»

В данную группу вошли земельные участки сегмента «Отдых (рекреация)» расположенные в курортной зоне «Приэльбрусье» а также в непосредственной близости к ней.

Согласно п.44.1 Методических Указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.

В соответствии с п.45 Методических Указаний определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

В соответствии с п. 45.2. Методических Указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости).

В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Рыночная стоимость эталонного земельного участка рассчитывалась сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью, и в цену объекта-аналога вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода были выполнены следующие действия:

- подробно исследован рынок с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

- определены подходящие единицы сравнения и проведен сравнительный анализ по каждой единице;

- оцениваемый объект сопоставлен с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

- ряд скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов приведен к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам: единицам сравнения, элементам сравнения.

Этапы применения сравнительного подхода к оценке: исследование рынка, выбор и описание объектов-аналогов; выбор единицы сравнения; выбор элементов сравнения; выбор необходимых корректировок; расчет рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве эталонного объекта выбран объект, обладающий наиболее типичными и средними для данной группы характеристиками:

Таблица 49. Эталонный объект.

№	Площадь, кв.м.	Категория	Назначение	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам), км.	Стандартизированная численность населения в населенном пункте, чел.	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения), км.
1	1000	Для рекреационных целей	Для строительства гостиницы	6	1238	1

Для расчета стоимости эталонного объекта подобран аналог с аналогичными или максимально приближенными характеристиками представленный к продаже в 2025 году.

В качестве единицы сравнения используется 1 кв.м.

Подбор корректировок.

При расчете стоимости типового объекта оценки исходя из возможности получения прибыли при использовании объектов сегмента «Отдых (рекреация)» применены корректировки, актуальные для земельных участков «под рекреацию» и «под коммерческую застройку».

Передаваемые имущественные права.

По результатам анализам рыночной информации наблюдается закономерность влияния передаваемых имущественных прав при продаже земельных участков - стоимость прав собственности на земельные участки значительно превышает стоимость долгосрочных прав аренды.

Корректировка на условия финансирования предполагаемой сделки.

Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на цены продажи объекта. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей.

Корректировка на условия продажи.

Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если объект реализуется в срочном порядке или между участниками существует деловая и финансовая договоренность и прочее. С другой стороны, цена может быть выше рыночной, если, например, для покупателя будет существенно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность для него имеет особый престиж.

Корректировка на время продажи (предложения).

Практическое применение представленных индексов может заключаться в приведении известной на определенную дату рыночной цены (или стоимости) объекта, к нужной дате, в случае отсутствия достоверных данных о рыночной цене (стоимости) на нужную дату. Общий индекс перехода равен произведению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, включая даты индексов, предстоящие датам сравнения.

Корректировка на торг отражает тот факт, что при определении стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. В подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используется понижающая процентная поправка – «скидка на торг».

Скидка на торг зависит от уровня активности сегмента рынка и устанавливается отдельно. С этой целью Методическими указаниями предусмотрено разделение на активный и неактивный рынок.

Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом.

Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся широким спросом. Сюда могут быть отнесены объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. К таким объектам относятся земельные участки под коммерческую застройку, выделяемые в административном порядке или априори дорогие.

Корректировка на условия рынка для земельных участков

Рисунок 36.

Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка применяется для приведения рыночной информации, полученной в отношении земельных участков, предназначенных для одного вида строительства к рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для иного вида застройки, путем применения корректировки на функциональное назначение земельного участка.

В расчетах использовались аналоги, предлагаемые для коммерческого использования.

Статус населенного пункта.

Местоположение недвижимости – наиболее значимый фактор. В каждом регионе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район области может быть отнесен к дорогим или

более дешевым. Суть этой корректировки состоит в том, что цены недвижимости в районных центрах, которые часто представляют собой города и поселки городского типа, зачастую пропорциональны ценам таких же объектов в областном центре.

Расстояние от центра (ценовой фактор «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)»).

Для группы 5.1 «Приэльбрусье» сегмента «Отдых (рекреация)» центром выступает гора Эльбрус. Именно положение относительно данного объекта значительно влияет на стоимость земельных участков.

Исходя из анализа рыночной информации, данный фактор оказывает влияние на стоимость объектов, расположенных в радиусе 25 км. Расчет корректировки произведен в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Полная версия (по состоянию на 2025) под ред. Л.А. Лейфера.».

Рисунок 37.

Расположение относительно красной линии.

Как правило, земельные участки под коммерческую застройку, расположенные на красной линии улиц, характеризующихся высоким пешеходным и транспортным потоком, стоят дороже аналогичных участков, расположенных внутриквартально или на красной линии улиц с более низким пешеходным и автомобильным трафиком. Это объясняется тем, что интенсивность транспортного и пешеходного потока напрямую влияет на инвестиционную привлекательность местоположения земельных участков под коммерческую застройку.3 «Справочником оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Полная версия (по состоянию на 2025) под ред. Л.А. Лейфера.».

Влияние данного фактора определено в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Полная версия (по состоянию на 2025) под ред. Л.А. Лейфера.».

Рисунок 38.

Таблица 50. УПКС для группы 5.1

Группа	Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение эталонного УПКС
1	2	3
5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»
5.1	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них	04:070	9 764.69
5.1	Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей - зданий, сооружений, помещений для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд	05:014	9 764.69
5.1	Охота и рыбалка. Размещение дома охотника или рыболова	05:030	9 764.69
5.1	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения	09:021	9 764.69

Подробный расчет приведен в Приложении №2. Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении №3.

Группа «Отдаленные от Эльбруса (25км. +)»

К данной группе расчета отнесены объекты, которым, в соответствии с методическими указаниями, присвоены коды 04:070, 05:014, 05:030, 09:021 и расположенные за пределами рекреационной зоны «Приэльбрусье».

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Отдых (рекреация)» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы «Отдаленные от Эльбруса (25км.+)» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Отдаленные от Эльбруса (25км.+)» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 51.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
5.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
5.2.1	Городские НП / Районные центры
5.2.1.1	НП до 25 000 чел.
5.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
5.2.1.3	НП более 100 000 чел.
5.2.2	Сельские НП
5.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
5.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
5.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
5.2.2.4	НП 50км. + от столицы
5.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
5.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 5.2 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Исходя их потенциальной возможности получения прибыли от использования объектов сегмента «Отдых (рекреация)», величины корректировок определены на основании данных «Справочника оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 39.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,61.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, обратная отношению удельных рыночных цен:

К = 1 / 0,61 = 1,6393.

Рисунок 40.

Таблица 52. Корректировки для объектов сегмента «Отдых (рекреация)».

Группа	Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под жилую застройку к удельной цене участков под коммерческую застройку	Коэффициент корректировок
1	2	3	4=«1»/3
5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»
5.2	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них	04:070	0.61	1.6393
5.2	Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей - зданий, сооружений, помещений для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд	05:014	0.61	1.6393
5.2	Охота и рыбалка. Размещение дома охотника или рыболова	05:030	0.61	1.6393
5.2	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения	09:021	0.61	1.6393

Полученный коэффициент применен при расчете кадастровой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования путем корректировки результатов, полученных по статистическим (регрессионным) моделям подгруппы 13.1 сегмента 13.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 5.2 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 5.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 5.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 53.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
5.2	Отдаленные от Эльбруса (25 км. +)	-	-	-
5.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
5.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
5.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
5.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
5.2.2	Сельские НП	-	-	-
5.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
5.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
5.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
5.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
5.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
5.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 5.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела, а результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 3 к настоящему отчету.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 6 «Производственная деятельность»

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по кодам: 01:087, 01:100, 01:122, 01:132, 05:031, 01:150, 01:180, 03:011, 06:080, 07:010,07:020, 07:030, 07:050, 12:001, 06:010, 06:070, 06:071, 06:073, 06:020, 06:030, 06:031, 06:040, 06:050, 06:060, 06:090, 06:110, 05:040,10:011,07:011, 07:013, 07:040, 07:041, 07:042, 03:093, 08:031, 11:030.

В соответствии с методическими указаниями определение кадастровой стоимости земельных участков предусматривает следующую последовательность действий:

1) группировка земельных участков различных видов использования;

2) определение УПКС земельных участков каждой группы (подгруппы);

3) расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:014; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030 осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Указаний, а именно определяется в рамках индивидуального расчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:101; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011 осуществляется в следующем порядке:

1) группировка земельных участков на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов;

2) определение кадастровой стоимости земельных участков.

Группировка земельных участков предусматривает следующую последовательность действий:

определение перечня ценообразующих факторов для земельных участков на уровне населенного пункта, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации;

объединение земельных участков в группы (подгруппы) на основе схожести их характеристик;

сбор достаточной рыночной информации о земельных участках по каждой из полученных групп (подгрупп);

проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами и последующее установление уравнения данной связи (статистической (регрессионной) модели).

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в группу (подгруппу) с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе ценообразующих факторов, или методом сравнения продаж.

Определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001 осуществляется с использованием значений УПКС земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.

УПКС оцениваемого земельного участка определяется как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы смежных земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:100; 08:013; 08:031 осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Указаний без учета оборотоспособности земельных участков.

В соответствии с методами определения кадастровой стоимости все входящие в сегмент «Производство» объекты объединены в группы:

6.1 Объекты производственного назначения

6.2 Линейные объекты

6.3 Сельскохозяйственное производство

6.4 Недропользование

Подгруппа 6.1 «Объекты производственного назначения».

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по кодам: 06:020, 06:030, 06:040, 06:090, 06:110, 10:011, 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 11:030, 07:040, 07:11, 07:13.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Производственная деятельность» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы «Объекты производственного назначения. Воздушный транспорт. Железнодорожный транспорт» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты данной группы распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 54.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
6.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
6.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
6.1.2.1	Городские НП / Районные центры
6.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
6.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
6.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
6.1.2.2	Сельские НП
6.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
6.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
6.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
6.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
6.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
6.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 6.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Корректировки и индексы к УПКС рассчитываются по «Справочнику оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 41.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индустриальной застройки, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,48.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, равная:

Таблица 55. Корректировки для объектов сегмента «Объекты производственного назначения»

Код группы	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»	Код расчета	Сегмент	Значение корректировки
6.1	Тяжелая промышленность. Размещение зданий, сооружений горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также других подобных промышленных предприятий, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду использования	06:020	6	0.48
6.1	Легкая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для текстильной, фарфорово-фаянсовой, электронной промышленности	06:030	6	0.48
6.1	Фармацевтическая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для фармацевтического производства, в том числе объектов, в отношении которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон	06:031	6	0.48
6.1	Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	06:040	6	0.48
6.1	Нефтехимическая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия	06:050	6	0.48
6.1	Строительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции	06:060	6	0.48
6.1	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов	06:090	6	0.48
6.1	Целлюлозно-бумажная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них	06:110	6	0.48
6.1	Причалы для маломерных судов. Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов	05:040	6	0.48
6.1	Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (гидротехнических сооружений)	06:070	6	0.48
6.1	Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)	06:071	6	0.48
6.1	Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций	07:011	6	0.48
6.1	Водный транспорт. Размещение зданий, сооружений, помещений, предназначенных для морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений	07:031	6	0.48
6.1	Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем	07:040	6	0.48
6.1	Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений), за исключением кодов расчета вида использования 06:070, 07:030 - 07:032	11:030	6	0.48
6.1	Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций	07:11	6	0.48
6.1	Железнодорожный транспорт. Размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами	07:13	6	0.48

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 6.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на индустриальную застройку применяется к аналогам коммерческого назначения, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 4.1 «Объекты предпринимательства».

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 6.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 6.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 6.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 56.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
6.1	Объекты производственного назначения Воздушный транспорт Железнодорожный транспорт	-	-	-
6.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
6.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
6.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
6.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393)*0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393)* 0.48	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
6.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
6.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
6.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 6.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Подгруппа 6.2 «Линейные объекты».

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по кодам: 03:011, 06:080, 07:010, 07:020, 07:050, 12:001.

В соответствии с п.61.2.3 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001 осуществляется с использованием значений УПКС земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.

УПКС оцениваемого земельного участка определяется как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы смежных земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

По результатам анализа графической части перечня объектов оценки сделан вывод о недостаточном количестве информации о схеме расположения большинства земельных участков. Изучение расположения земельных участков группы «Линейные объекты» не позволяет достоверно определить перечень земельных участков, граничащих с оцениваемыми.

В связи с этим, УПКС земельных участков группы «Линейные объекты» в границах кадастрового квартала определен в размере средневзвешенного по площади удельного показателя кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в кадастровый квартал.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Группа 6.3 «Сельскохозяйственное производство».

Подгруппа 6.3.1 Сельскохозяйственное производство (Животноводство)

К подгруппе 6.3.1 «Сельскохозяйственное производство» относятся объекты с кодами 01:087, 01:100, 01:122, 01:150, 01:180.

В соответствии с Методическими указаниями определение кадастровой стоимости земельных участков данной группы осуществляется в следующем порядке:

1) группировка земельных участков на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов;

2) определение кадастровой стоимости земельных участков.

Группировка земельных участков предусматривает следующую последовательность действий:

определение перечня ценообразующих факторов для земельных участков на уровне населенного пункта, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации;

объединение земельных участков в группы (подгруппы) на основе схожести их характеристик;

сбор достаточной рыночной информации о земельных участках по каждой из полученных групп (подгрупп);

проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами и последующее установление уравнения данной связи (статистической (регрессионной) модели).

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в группу (подгруппу) с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе ценообразующих факторов, или методом сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Производственная деятельность» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы «Обеспечение сельскохозяйственного производства» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы 6.3.1 распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 57.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
6.3.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
6.3.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
6.3.1.2.1	Городские НП / Районные центры
6.3.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
6.3.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
6.3.2.1.3	НП более 100 000 чел.
6.3.2.2	Сельские НП
6.3.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
6.3.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
6.3.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
6.3.2.2.4	НП 50км. + от столицы
6.3.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
6.3.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 6.3.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Корректировки и индексы к УПКС рассчитываются в соответствии со справочником «Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2025» Areal.ru (рекомендовано к использованию профессиональными участниками рынка).

Рисунок 42.

Исходя из анализа рыночной информации, в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но оказывающей влияние на ценообразование, в соответствии со справочником «Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2025» Areal.ru (рекомендовано к использованию профессиональными участниками рынка) рассчитаны корректировки к удельной стоимости объектов недвижимости группы 6.1 «Объекты производственного назначения»:

Таблица 58. Значения корректировок для объектов группы 6.3.1 «Сельскохозяйственное производство»

Группа	Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под индустриальную застройку к цене аналогичных участков сельскохозяйственного назначения (под сельхозпроизводство)
1	2	3
6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»
6.3.1	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения скота, хранения кормов	01:087	0.59
6.3.1	Птицеводство в целом. Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих	01:100	0.59
6.3.1	Пчеловодство. Размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства	01:122	0.59
6.3.1	Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	01:150	0.59
6.3.1	Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом.	01:180	0.59

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 6.3.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на сельскохозяйственное назначение применяется к аналогам производственного назначения, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 6.1.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 6.3.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующих коэффициентов на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 6.3.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 6.3.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 59.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
6.3.1	Обеспечение сельскохозяйственного производства	-	-	-
6.3.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=(((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393)* 0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
6.3.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
6.3.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
6.3.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393)*0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.3.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393)* 0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.3.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393)* 0.48)*0.59	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
6.3.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
6.3.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393)* 0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.3.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393)* 0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.3.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393)* 0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.3.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
6.3.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393)* 0.48)*0.59	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
6.3.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 6.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Подгруппа 6.3.2 Рыбоводство

К группе «Рыбоводство» сегмента «Производственная деятельность» отнесены объекты, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства.

Для данной подгруппы определен эталонный объект - земельный участок площадью 1 га. Далее стоимость эталонного объекта распространена на объекты оценки с учетом ценовых факторов. Стоимость эталонного объекта рассчитана в соответствии с Методическими указаниями.

Стоимости эталонного объекта рассчитана в соответствии с Методическими указаниями методом капитализации земельной ренты.

Земельная рента для целей Указаний рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на разведение рыбы. Валовой доход для целей Указаний рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы, выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену.

Для земельных участков, занятых крупными водными объектами, определение кадастровой стоимости целесообразно осуществлять исходя из затрат (стоимости) разведения рыбы в садках, для небольших по площади водных объектов - исходя из затрат (стоимости) разведения рыбы без устройства садков в открытом водоеме. Вид рыбы для разведения при определении кадастровой стоимости зависит от условий водного объекта.

Для целей определения кадастровой стоимости валовой доход, получаемый от реализации рыбы, учитывается исходя из реализации на месте (без учета доставки потребителю) с учетом набора массы рыбой. Для целей Указаний цена реализации рыбы рассчитывается на килограмм живого веса отлавливаемой рыбы исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, на условиях самовывоза с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости. Расчетом необходимо предусматривать реализацию всей годной к продаже выращенной отлавливаемой рыбы без предварительной ее переработки. Переработка рыбы и реализация в виде полуфабрикатов или готовой продукции в расчете не учитываются.

Общая величина затрат рассчитывается аккумулированием затрат, приведенных к ценам на дату определения кадастровой стоимости, необходимых для создания рыбного хозяйства.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Рыбоводство» определена на основе типового (эталонного) объекта. Подробное описание процесса расчета эталонного объекта, а также удельных показателей кадастровой стоимости объектов, входящих в группу 6.3.2 с указанием источников информации представлен в таблицах в приложении 2.4.

Подгруппа	6.4 Недропользование

Для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель подгруппы 6.5 «Недропользование» применялся метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости

Метод заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В соответствии с методическими указаниями расчет кадастровой стоимости земельных участков с видом разрешенного использования «Недропользование» производится без учета стоимости недр. По своим физическим характеристикам и характеру использования данные земельные участки в полной мере сопоставимы с земельными участками для производственного назначения, но имеют значительное преимущество – наличие недр, которое значительно увеличивает привлекательность данных земельных участков. Учитывая физические характеристики, особенности использования и отсутствие развитого и активного рынка участков с разрешенным использованием «Недропользование», сформирован типовой (эталонный) объект. УПКС эталонного объекта определен в размере средневзвешенного по площади удельного показателя кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу 6.1 «Объекты производственного назначения».

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 7 «Транспорт»

Кадастровая оценка стоимости земельных участков в данном сегменте проведена по кодам: 02:071, 04:090, 04:092, 07:023, 07:021.

В соответствии с пунктом 62.1 Методических указаний Расчет кадастровой стоимости земельных участков сегментов «Общественное использование», «Предпринимательство», «Отдых (рекреация)», «Транспорт», «Обеспечение обороны и безопасности», «Специальное, ритуальное использование и запас» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

Исходя из назначения использования земельных участков в данном сегменте все объекты оценки сегмента «Транспорт» разделены на 2 группы:

1) 7.1 Объекты гаражного назначения

2) 7.2 Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта

Подгруппа 7.1 «Объекты гаражного назначения».

К данной группе объектов отнесены земельные участки, предназначенные для хранения личного транспорта, которым присвоен код расчета 02:071, 04:090, 04:092.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Транспорт» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы 7.1 выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Объекты гаражного назначения» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 60.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
7.1.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
7.1.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
7.1.1.2.1	Городские НП / Районные центры
7.1.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
7.1.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
7.1.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
7.1.1.2.2	Сельские НП
7.1.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
7.1.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
7.1.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
7.1.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
7.1.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
7.1.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам подгруппы 7.1.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Корректировки рассчитываются на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешённого использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием районов местонахождения земельных участков и категорией земель.

На специализированном информационном портале недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» приведены расчёты отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки.

Таблица 61. Корректировки для объектов

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Верхняя граница
Многоэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома	1
Хранение автотранспорта	Размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации	0.88

Исходя из анализа рыночной информации, в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но оказывающей влияние на ценообразование, в соответствии с данными «СтатРиелт» подобраны корректировки:

Таблица 62. Корректировки для объектов подгруппы 7.1 «Объекты гаражного назначения»

Код группы	7. СЕГМЕНТ «Транспорт»	Код расчета	Сегмент	Значение корректировки
7.1.1	Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)	02:071	7	0.88
7.1.1	Обслуживание автотранспорта в целом.	04:090	7	0.88
7.1.1	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек	04:092	7	0.88

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 7.1.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на применяется к аналогам с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 2.1.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 7.1.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующих коэффициентов на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 7.1.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 7.1.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 63.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
7.1.1	Объекты гаражного назначения	-	-	-
7.1.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1)*2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
7.1.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
7.1.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
7.1.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *2.6315)*0.88	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
7.1.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
7.1.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
7.1.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *2.6315)*0.88	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 7.1.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Подгруппа 7.2 «Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта».

К данной группе объектов отнесены земельные участки, предназначенные для хранения личного транспорта, которым присвоен код расчета 07:024, 07:023.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Транспорт» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы 7.1.2 выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически обоснованных моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 64.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
7.1.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
7.1.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
7.1.2.2.1	Городские НП / Районные центры
7.1.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.
7.1.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
7.1.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.
7.1.2.2.2	Сельские НП
7.1.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
7.1.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
7.1.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
7.1.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы
7.1.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
7.1.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам подгруппы 7.1.2 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

На специализированном информационном портале недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» приведены расчёты отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки.

Исходя из анализа рыночной информации, в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но оказывающей влияние на ценообразование для расчета кадастровой стоимости объектов, входящих в группу «Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта» подобраны следующие корректировки:

Таблица 65. Корректировки для объектов

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Верхняя граница
Многоэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома	1
Стоянка транспортных средств	Размещение стоянок (парковок) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, в том числе мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров, за исключением встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных стоянок	0.61

Таблица 66. Корректировки для объектов подгруппы 7.2 «Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта»

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под жилую застройку к удельной цене участков под коммерческую застройку
1	2	3
7. СЕГМЕНТ «Транспорт»
7.1.2	Автомобильный транспорт. Размещение депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту	07:024	0.61
7.1.2	Автомобильный транспорт. Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта	07:023	0.61

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 7.1.2 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на применяется к аналогам с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 2.1.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 7.1.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующих коэффициентов на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 7.1.2.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 7.1.2.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 67.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
7.1.2	Под оборудование для стоянок автомобильного транспорта	-	-	-
7.1.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1)*2.6315)*0.61	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
7.1.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
7.1.2.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
7.1.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *2.6315)* 0.61	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *2.6315)* 0.61	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *2.6315)* 0.61	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
7.1.2.2.2	Сельские НП	-	-	-
7.1.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *2.6315)* 0.61	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *2.6315)* 0.61	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *2.6315)* 0.61	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
7.1.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *2.6315)* 0.61	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
7.1.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 7.1.2.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 8 «Обеспечение обороны и безопасности»

К земельным участкам сегмента «Обеспечение обороны и безопасности» относятся участки с кодом расчета вида использования: 08:020.

В соответствии с пунктом 61.2 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков сегментов «Общественное использование», «Предпринимательство», «Отдых (рекреация)», «Транспорт», «Обеспечение обороны и безопасности», «Специальное, ритуальное использование и запас» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

По своему расположению, функциональному назначению, требованиям к инженерному обеспечению и санитарным нормам и прочим характеристикам они наиболее близки к объектам производственного назначения. Таким образом, по своим ценообразующим характеристикам земельные участки 8 сегмента близки к производственным землям.

В связи с этим, к расчету УПКС земельных участков 8 сегмента целесообразно применить алгоритм расчета УПКС объектов производственного назначения подгруппы 6.1.

Определение кадастровой стоимости объектов сегмента 8 «Обеспечение обороны и безопасности» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)» аналогично объектам группы 6.1.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты данной группы распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 68.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
8.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
8.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
8.1.2.1	Городские НП / Районные центры
8.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
8.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
8.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
8.1.2.2	Сельские НП
8.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
8.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
8.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
8.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
8.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
8.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 8.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости, аналогочно корректировкам, примененным к объектам группы 6.1

Корректировки и индексы к УПКС рассчитываются по «Справочнику оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 43.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индустриальной застройки, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,48.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, равная:

Таблица 69. Корректировки для объектов сегмента «Объекты производственного назначения»

Код группы	6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»	Код расчета	Сегмент	Значение корректировки
8.1	Охрана Государственной границы Российской Федерации.	08:020	8	0.48

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 8.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на индустриальную застройку применяется к аналогам коммерческого назначения, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 4.1 «Объекты предпринимательства».

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 8.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 8.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 8.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 70.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
8.1	Обеспечение обороны и безопасности	-	-	-
8.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
8.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
8.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
8.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393)*0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
8.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
8.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393)* 0.48	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
8.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
8.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
8.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
8.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
8.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
8.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
8.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 8.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»

К земельным участкам сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» относятся участки с кодами расчета видов использования: 02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003.

В соответствии с пунктом 58.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется при проведении анализа возможности получения дохода.

В данные группы расчета отнесены объекты, включающие в себя территории спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории жилых застроек, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства с кодами 02:016, 12:003, 05:031, а также объекты охраняемых природных территорий 09:010, 09:020, 09:022.

Расчет кадастровой стоимости объектов, входящих в данную группу проведен с учетом возможности получения дохода от использования земельных участков и приравнены к коммерческим объектам.

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов рассматриваемого сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента «Предпринимательство» не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически значимой модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы «Отдаленные от Эльбруса (25км.+)» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)», с учетом потенциальной возможности получения дохода от использования земель данной группы, аналогично объектам группы 4.1.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы «Отдаленные от Эльбруса (25км.+)» распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 71.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
9.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
9.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
9.1.2.1	Городские НП / Районные центры
9.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
9.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
9.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
9.1.2.2	Сельские НП
9.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
9.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
9.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
9.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
9.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
9.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 9.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости, аналогично корректировкам, примененным к объектам группы 4.1

Корректировки к УПКС рассчитываются по «Справочнику оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 44.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,61.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, обратная отношению удельных рыночных цен:

К = 1 / 0,61 = 1,6393.

Таблица 72. Корректировки для объектов сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство».

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Значение отношения удельной цены ЗУ под жилую застройку к удельной цене участков под коммерческую застройку	Коэффициент корректировок
1	2	3	4=«1»/3
9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство»
9.1	Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	02:016	0.61	1.6393
9.1	Размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства	12:003	0.61	1.6393
9.1	Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	05:031	0.61	1.6393
9.2	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады), сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными	09:010	0.61	1.6393
9.2	Курортная деятельность. Использование для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапы лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах зоны горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта	09:020	0.61	1.6393
9.2	Санаторная деятельность. Обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи)	09:022	0.61	1.6393

Полученный коэффициент применен при расчете кадастровой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования путем корректировки результатов, полученных по статистическим (регрессионным) моделям подгруппы 13.1 сегмента 13.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 9.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 9.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 9.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 73.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
9.1	Охраняемые природные территории и благоустройство	-	-	-
9.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=(3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
9.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
9.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
9.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
9.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
9.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
9.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
9.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
9.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
9.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
9.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
9.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
9.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 9.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложении 3 к настоящему отчету.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 10 «Использование лесов»

В соответствии с Методическими указаниями к земельным участкам сегмента «Использование лесов» для целей Указаний относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 10:010; 10:020; 10:030; 10:040.

Земельные участки, занятые защитными, эксплуатационными или резервными лесами, для целей Указаний включают:

1) земельные участки, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для осуществления рубок лесных насаждений (далее - земельные участки, занятые спелыми насаждениями);

2) земельные участки, занятые приспевающими насаждениями;

3) земельные участки, занятые насаждениями, которые не входят в категорию приспевающих, спелых и перестойных лесов, поскольку заняты молодняками, средневозрастными насаждениями;

4) земельные участки, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления.

При определении кадастровой стоимости лесных участков рассматривался характер его использования (например, покрытый растительностью, не покрытый растительностью, занятый объектами инфраструктуры) и характеристики расположенной в его границах растительности (лесообразующие породы, спелость насаждений, процентное содержание насаждений разной степени спелости, наличие лесосек).

При определении УПКС лесных участков, в границах которых расположены защитные, эксплуатационные или резервные леса, в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины. Остальные виды лесопользования, предусмотренные статьей 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при определении кадастровой стоимости не учитываются.

В соответствии с пунктом 59.4 Методических указаний Определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, осуществляется в следующем порядке:

1) определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек по материалам лесоустройства;

2) определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении (на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации).

Продуктивность земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам для целей Указаний в денежном выражении равна произведению запаса древесины на рыночную цену 1 куб.м древесины, отпускаемой на корню. Для приспевающих и неспелых насаждений для целей Указаний расчет проводится аналогичным образом, но учитывается прогнозное время начала рубки (исходя из достижения времени спелости древесины).

Рыночная цена 1 куб.м древесины, отпускаемой на корню на 1 га спелых насаждений, определяется для целей Указаний из результатов лесных аукционов с разделением аукционов по продаже деловой и дровяной древесины. При проведении расчетов используются усредненные по лесничествам результаты лесных аукционов по лесообразующим породам, видам древесины (деловая, дровяная), спелости насаждений, а также информация, содержащаяся в типовых договорах рубки (в том числе срок, восстановительные мероприятия). В случае отсутствия данных по лесничеству используются средние данные по субъекту Российской Федерации;

3) определение для целей Указаний величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат;

4) определение величины ставки дисконтирования;

5) построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета, с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год;

6) дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы;

7) определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года.

Леса Кабардино-Балкарии являются одним из важнейших природных богатств Северного Кавказа. Несмотря на то, что республика занимает сравнительно небольшую территорию, её лесные экосистемы отличаются высоким биологическим разнообразием и имеют огромное природоохранное значение. Леса выполняют прежде всего защитные функции: они регулируют сток горных рек, предотвращают развитие эрозии и селевых процессов, укрепляют горные склоны, защищают почвы от разрушения и формируют благоприятный микроклимат. Именно поэтому практически весь лесной фонд республики относится к категории защитных лесов, где хозяйственная деятельность строго ограничена.

Общая площадь лесов Кабардино-Балкарии составляет около 195 тыс. га, а покрытые лесной растительностью земли — около 179 тыс. га. Общий запас древесины оценивается почти в 35 млн м³, из которых около половины приходится на спелые и перестойные насаждения.

Главной особенностью лесов Кабардино-Балкарии является их ярко выраженная высотная поясность. По мере подъёма в горы изменяются климатические условия, а вместе с ними и состав древесной растительности. В нижней части республики, на высотах до 700–800 м, распространены дубовые леса. Здесь преобладают дуб низкоствольный и дуб высокоствольный, в составе древостоев также встречаются ясень, клён, вяз и липа. Эти леса отличаются высокой продуктивностью и играют важную роль в защите плодородных предгорных почв.

На высотах примерно от 800 до 1700 м начинается пояс буковых лесов. Именно бук восточный является главной лесообразующей породой Кабардино-Балкарии. Он занимает около 72 тыс. га, или почти две трети площади твердолиственных лесов. Буковые леса отличаются высокой сомкнутостью крон, значительной продуктивностью и долговечностью. Возраст отдельных деревьев превышает 300 лет, а высота достигает 35–40 м. Благодаря мощной корневой системе буковые леса эффективно предотвращают развитие оползней и селевых процессов.

Выше букового пояса располагаются смешанные леса, где увеличивается доля берёзы. Здесь господствуют берёза Литвинова и берёза Радде — виды, приспособленные к суровым условиям высокогорья. На отдельных участках встречаются естественные сосновые леса, образованные сосной крючковатой. Они распространены главным образом в Приэльбрусье, где способны произрастать на высотах до 2400–2500 м, что является одной из самых высоких верхних границ леса в России. Выше начинается субальпийское криволесье, представленное кустарниками, рододендроном, можжевельником и берёзовым стлаником, которое постепенно переходит в альпийские луга.

По породному составу лесной фонд республики отличается преобладанием лиственных пород. На твердолиственные породы приходится около 61 % площади лесов, на мягколиственные — около 35 %, а хвойные занимают менее 5 %. Помимо бука и дуба, значительную роль играют берёза и осина. В качестве сопутствующих пород широко распространены граб восточный, ясень, клён, липа, а также дикорастущие плодовые деревья — груша, яблоня, мушмула, алыча и грецкий орех. Всего в лесах республики насчитывается более 100 видов деревьев и кустарников, что делает их одними из наиболее богатых по видовому составу на Северном Кавказе.

Леса распределены по территории республики крайне неравномерно. Наиболее крупные массивы сосредоточены в южной горной части. Черекский район является самым лесистым: здесь преобладают буковые леса, которые в верхней части сменяются берёзовыми и сосновыми насаждениями. В Чегемском районе также господствуют буковые леса, а в нижних частях ущелий распространены дубово-грабовые сообщества. В Эльбрусском районеплощадь лесов несколько меньше, однако именно здесь находятся уникальные высокогорные сосновые и берёзовые леса. В предгорных районах — Зольском, Баксанском и Лескенском — основную часть насаждений составляют дубовые и смешанные широколиственные леса. Напротив, Майский, Терский и Прохладненский районы практически безлесны: здесь преобладают степные ландшафты и сельскохозяйственные угодья, а древесная растительность представлена главным образом пойменными лесами вдоль рек и искусственными защитными лесополосами.

Возрастная структура лесов свидетельствует об их высокой естественности. Около 44 % площади занимают средневозрастные насаждения, ещё 36 % приходится на спелые и перестойные леса, приспевающие древостои составляют около 15 %, тогда как молодняки занимают менее 5 % площади. Это означает, что значительная часть лесов формировалась естественным путём и не подвергалась интенсивной хозяйственной эксплуатации.

Хозяйственное использование лесов имеет ограниченный характер. Поскольку практически весь лесной фонд относится к защитным лесам, проведение промышленных сплошных рубок запрещено. Заготовка древесины осуществляется преимущественно в ходе санитарных рубок, ухода за лесом и удаления аварийных деревьев. В последние годы объёмы лесозаготовки значительно ниже естественного ежегодного прироста древесины, поэтому лесной фонд сохраняет устойчивость. Основными угрозами остаются незаконные рубки ценных пород древесины, лесные пожары в засушливые годы, распространение болезней и вредителей, а также воздействие климатических изменений на высокогорные экосистемы.

Особую природоохранную ценность лесам Кабардино-Балкарии придаёт их богатое биоразнообразие. Здесь произрастают многочисленные лекарственные, плодовые и орехоплодные растения. В лесах обитают бурый медведь, благородный олень, косуля, кабан, рысь, лесной кот, куница и многие другие виды животных. Всего на территории республики зарегистрировано 54 вида млекопитающих и 173 вида птиц, причём 43 вида позвоночных животных занесены в Красную книгу Российской Федерации. Значительная часть наиболее хорошо сохранившихся лесных массивов входит в состав особо охраняемых природных территорий, включая Национальный парк «Приэльбрусье» и Кабардино-Балкарский высокогорный государственный природный заповедник.

В соответствии с Методическими указаниями и на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 22 мая 2007 года № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» стоимость объектов сегмента «Использование лесов» определена доходным подходом исходя из ставок платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности.

Субъект Российской Федерации, муниципальное образование	Ставка платы, рублей за гектар лесного участка
Кабардино-Балкарская Республика
Часть площади лесного участка, занятая охотничьими базами, егерскими кордонами
Зольский район	5350
Баксанский, Эльбрусский, Чегемский, Черекский, Урванский, Терский, Майский, Лескенский, Прохладненский районы	4067

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к сегменту 10 «Использование лесов» определена методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода.

Подробное описание процесса расчета удельных показателей кадастровой стоимости объектов, входящих в 10 сегмент с указанием источников информации представлен в таблицах в приложении 2.4.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 11 «Водные объекты»

К земельным участкам сегмента «Водные объекты» относятся участки с кодами расчета видов использования: 11:010; 11:020.

По своему расположению, функциональному назначению, требованиям к инженерному обеспечению и санитарным нормам и прочим характеристикам они наиболее близки к объектам производственного назначения. Таким образом, по своим ценообразующим характеристикам земельные участки 11 сегмента близки к производственным землям. В то же время данные объекты не приносят коммерческой прибыли собственникам, а являются лишь вспомогательными объектами к основной деятельности.

В связи с этим, УПКС земельных участков 11 сегмента целесообразно применить модель расчета УПКС объектов производственного назначения подгруппы 6.1.

Определение кадастровой стоимости объектов сегмента 11 «Водные объекты» выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)» аналогично объектам группы 6.1.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты данной группы распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 74.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
11.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
11.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
11.1.2.1	Городские НП / Районные центры
11.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.
11.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
11.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.
11.1.2.2	Сельские НП
11.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
11.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
11.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
11.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
11.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
11.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 11.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости, аналогочно корректировкам, примененным к объектам группы 6.1

Корректировки и индексы к УПКС рассчитываются по «Справочнику оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2025г.) под ред. Л.А. Лейфера.

Рисунок 45.

Согласно результатам анализа, приведенного в справочнике, отношение удельной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индустриальной застройки, к удельной рыночной стоимости земельных участков коммерческого назначения составляет 0,48.

Исходя из указанного соотношения корректирующий коэффициент определен как величина, равная:

Таблица 75. Корректировки для объектов сегмента «Объекты производственного назначения»

Код группы	11. СЕГМЕНТ «Водные объекты»	Код расчета	Сегмент	Значение корректировки
11.1	Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам, способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены)	11:010	11	0.48

При использовании статистических (регрессионных) моделей подгруппы 13.1 сегмента 13 к объектам группы 11.1 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Так как корректировка на индустриальную застройку применяется к аналогам коммерческого назначения, в расчетах применена корректировка, применяемая к объектам подгруппы 4.1 «Объекты предпринимательства».

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 11.1 осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 11.1.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 11.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 76.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
11.1	Водные объекты	-	-	-
11.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=((3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
11.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
11.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
11.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=((354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *1.6393)*0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
11.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=((436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
11.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=((3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *1.6393)* 0.48	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
11.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
11.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=((141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
11.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=((158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
11.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=((138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
11.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
11.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=((95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *1.6393)* 0.48	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
11.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 8.1.2.2.4.1	-	-

Расчет кадастровой стоимости объектов каждой подгруппы выполнен по соответствующим статистическим (регрессионным) моделям с использованием установленных ценообразующих факторов и рассчитанного корректирующего коэффициента, а также методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание моделей, значения коэффициентов, перечень ценообразующих факторов и результаты расчета кадастровой стоимости приведены в таблицах настоящего раздела.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»

К земельным участкам сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» относятся объекты с кодами 12:010, 12:020, 12:030.

В данную группу включены земельные участки, связанные с специальным, ритуальным использованием - свалки, полигоны отходов, кладбища. Они располагаются в черте городской агломерации, в границах производственных зон и территорий с особыми условиями использования.

Правовое регулирование земельных участков, предназначенных для захоронений умерших, осуществляется на основе норм Федерального закона от 12 января 1996 года № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле» (далее – закон «О погребении и похоронном деле») в соответствии с нормами Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 4 закона «О погребении и похоронном деле» местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них кладбищами для захоронения тел (останков) умерших, стенами скорби для захоронения урн с прахом умерших (пеплом после сожжения тел (останков) умерших, далее - прах), крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также иными зданиями и сооружениями, предназначенными для осуществления погребения умерших. Места погребения могут относиться к объектам, имеющим культурно-историческое значение.

Создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Также нормы, регулирующие использование территорий под ритуальное использование содержатся в Санитарных правилах и нормах СанПиН 2.1.3684-21
«Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Согласно пункту 61 части 2 Санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 использование территории места погребения разрешается по истечении двадцати лет с момента последнего захоронения. Территория места погребения по истечении двадцати лет с момента последнего захоронения может быть использована только под зеленые насаждения. Строительство зданий и сооружений на территории места погребения не допускается.

Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.3684-21 также регулируют использование территорий полигонов. В соответствии с пунктом 261 главы 10 Использование территории полигона после его рекультивации под капитальное строительство не допускается. После рекультивации полигон может использоваться для создания лесопаркового комплекса и других рекреационных зон, при условии соблюдения гигиенических нормативов в атмосферном воздухе. Толщина наружного изолирующего слоя должна составлять не менее 0,6 метров.

Исходя из анализа нормативно правовой базы регулирования обращения земельных участков сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» оценщик пришел к выводу о неактуальности данных объектов в гражданском обороте. Принято решение о расчете кадастровой стоимости объектов оценки, входящих в данную группу на основе типового (эталонного) объекта.

Согласно Федеральному закону от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», межевание объектов землеустройства, как один из видов работ, которые выполняют при проведении территориального землеустройства, представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения, изготовление карты (плана) земельного участка. Данные работы по межеванию земли могут проводиться на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности.

В ходе подготовки к проведению кадастровой оценки на территории Кабардино-Балкарской Республики в 2026 году были направлены запросы, с целью получения информации о стоимости затрат на межевание земельных участков на территории Кабардино-Балкарской Республики в адрес организаций, осуществляющих деятельность по межеванию. Такие письма были направлены в следующие организации: ООО «Центральный отдел приватизации», ООО «Информсервис», ООО «ГЕО-Эксперт», филиал публично-правовой компании «РОСКАДАСТР». Копии запросов и ответов представлены в Приложении 1.2.

В расчетах с использованием полученных данных о стоимости затрат на межевание и регистрации прав на них была выявлена закономерность ‒ уменьшение стоимости затрат в расчете на 1 кв.м. в зависимости от площади земельного участка (чем больше площадь оцениваемого объекта – тем меньше стоимость услуги в расчете на 1 кв.м.).

Для получения стоимости затрат на межевание оценщиком взяты средние значения затрат на межевание, представленные организациями. Результаты, рассчитанные как средние по региону затраты на межевание и оформление прав представлены ниже:

На основании анализа полученных результатов построен график зависимости стоимости кадастровых работ от площади объектов.

Представленные диапазоны площади были разбиты по группам и для каждой группы площадей определена средняя стоимость работ по межеванию и регистрации прав:

Таблица77. Группировка диапазонов площадей и стоимости работ

Группы, соотнесенные с площадью участка	Диапазон площади участка (кв.м.)	Средняя стоимость работ

I	Менее 2 500	8 000

2 500-9 999	15 000
II	10000	17 000
III	Более 10 000	12 000 за 1 га.

Кадастровая стоимость земельных участков 12 сегмента определена исходя из данных представленной таблицы.

Таблица 78. Данные о затратах на оформление прав на земельный участок.

Тариф Росреестра по регистрации права для юрлиц	Расчетная площадь участка (кв.м)	Расчетная стоимость работ (в руб. без НДС)
Для юр лиц	100	22 000

Таблица 79. Расчет УПКС.

Группы	Площадь в м2	Стоимость межевания 1м2	Стоимость оформления, руб.	КС
1	2	3	4	5
1	Менее 2 500	8000/S	22000	=3*S+22000
2	2 500-9 999	15000/S	22000

3	10000	17000/S	22000

5	Более 10 000	1.2	22000

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, входящих в сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас» определена методом статистического моделирования, учитывающей стоимость затрат на оформление объекта. Подробное описание процесса расчета, а также удельных показателей кадастровой стоимости объектов, входящих в 12 сегмент с указанием источников информации представлен в таблицах в приложении 2.4.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», включает в себя коды расчета 02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021.

Земельные участки сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»» разделены на 2 оценочные группы: 13.1, 13.2.

Описание процесса оценки земельных участков

оценочной группы 13.1 «ИЖС/ЛПХ»

В оценочную группу 13.1 «ИЖС/ЛПХ» отнесены земельные участки с кодом расчета вида использования: 02:010 (Индивидуальное жилищное строительство в целом); 02:020 (Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом); 02:022 (Ведение личного подсобного хозяйства. Производство (выращивание) сельскохозяйственной продукции, кормов, выпаса скота).

В соответствии с п. 60.1.2 Методических указаний определение удельного показателя кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов для каждой из групп земельных участков;

2) определение для каждой группы земельных участков земельного участка, обладающего в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к остальным земельным участкам (далее - типовой (эталонный) земельный участок);

3) объединение типовых (эталонных) земельных участков в подгруппы на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов для группы земельных участков;

4) сбор достаточной рыночной информации о земельных участках по каждой из полученных подгрупп;

5) проведение для подгруппы статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью типовых (эталонных) земельных участков и ценообразующими факторами и последующее установление уравнения данной связи (статистической (регрессионной) модели) для подгруппы;

6) определение УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков.

Определение УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков осуществляется путем определения кадастровой стоимости типового (эталонного) земельного участка посредством подстановки в статистическую (регрессионную) модель его индивидуальных характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов, и ее последующего деления на его площадь;

7) определение кадастровой стоимости земельных участков в группе путем умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в группе.

В результате анализа собранной рыночной информации о продаже земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов и ведения личного подсобного хозяйства, Исполнитель пришел к выводу, что рынок земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов и ведения личного подсобного хозяйства в наибольшей степени развит, и собранная информация отвечает критериям однозначности и достоверности.

Согласно п.45 Методических указаний определение кадастровой стоимости подгруппы 13.1 осуществлялось в рамках сравнительного подхода методом статистического (регрессионного) моделирования.

В соответствии с п.45.1 Методических указаний метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.

В качестве статистической модели оценки для целей Указаний принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) анализ показателей качества статистической модели.

Анализ рыночных цен предложения, расположение аналогов и объектов оценки позволил произвести разделение всех объектов на 9 групп. В таблице ниже представлено распределение зон и объектов оценки в разрезе принятых подгрупп:

Таблица 80. Группировка группы 13.1

№	Код группы	Ценовая зона	Включает
1	13.1.1	Ценовая зона 1	Приэльбрусье (0-24 км.)
2	13.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
2.1	13.1.2.1	Городские НП / Районные центры
2.1.1	13.1.2.1.1	Ценовая зона 2	НП до 25 000 чел.
2.1.2	13.1.2.1.2	Ценовая зона 3	НП 25 000 - 100 000 чел.
2.1.3	13.1.2.1.3	Ценовая зона 4	НП более 100 000 чел.
2.2	13.1.2.2	Сельские НП
2.2.1	13.1.2.2.1	Ценовая зона 5	НП до 15 км. от столицы
2.2.2	13.1.2.2.2	Ценовая зона 6	НП 15-30 км. от столицы
2.2.3	13.1.2.2.3	Ценовая зона 7	НП 30-50 км. от столицы
2.2.4	13.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
2.2.4.1	13.1.2.2.4.1	Ценовая зона 8	НП до 21 км. от АДФЗ
2.2.4.2	13.1.2.2.4.2	Ценовая зона 9	НП 21км. + от АДФЗ

В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводится статистический анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости.

К расчетам принимались предложения к продаже земельных участков, соответствующие следующим критериям:

1. Местоположение объектов-аналогов соответствует типовой территориальной зоне в пределах Кабардино-Балкарской Республики и сопоставимо с объектами оценки, относящимися к той тоже подгруппе;

2. Категория земель объектов аналогов – земли населенных пунктов;

3. Разрешенное использование объектов в общем случае – индивидуальное жилищное строительство/личное подсобное хозяйство;

4. Участки не застроены;

5. К расчетам принимаются предложения к продаже земельных участков, информация о которых получена из достоверных, открытых источников, является полной и проверяемой.

После выбора аналогов, анализа корректности и репрезентативности выборки для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов аналогов и оцениваемых объектов введен ряд корректировок.

Корректировка на торг отражает тот факт, что при определении стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. В подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используются понижающая процентная поправка – «скидка на торг». В соответствии с приложением 11 Методических указаний с учетом региональных особенностей для расчета стоимости аналогов применена корректировка в размере 15 %.

Таблица 81. Корректировка на торг

Вид использования	Активный рынок	Неактивный рынок

Среднее значение	Границы диапазона	Среднее значение	Границы диапазона
Земельные участки под промышленную застройку	11%	7-15%	19%	2 - 25%
Земельные участки под офисную/торговую застройку	10%	6 - 14%	16,0%	0 - 22%
Земельные участки сельскохозяйственного использования	15%	10-20%	23%	6 - 30%
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство	9%	5-13%	15%	0-20%
Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство	10%	6-14%	17%	1-23%
Земельные участки под объекты рекреации	14%	9-19%	21%	4 - 28%
Земельные участки под объекты придорожного сервиса	11%	7-15%	18%	2-24%

Корректировка на дату предложения отражает тот факт, что подобранные объекты аналоги могут отличаться по данному ценообразующему фактору от объектов оценки. Использование его в дальнейших расчетах необходимо для того, чтобы сгладить временные различия между объектами по дате сделки (предложения).

По данному критерию Объекты оценки и аналоги являются равноценными (аналоги собирались в течение 2023-2025 годов), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение отражает тот факт, что величина рыночной стоимости земельного участка колеблется в зависимости от локального местоположения.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в одних территориальных образованиях, поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на разрешенное использование отражает тот факт, что земельные участки с различными видами разрешенного использования могут отличаться по стоимости.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (ИЖС/ЛПХ), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на рельеф/форму участка отражает тот факт, что земельные участки с ровным рельефом и правильной формы ценятся выше, чем участки, требующие дополнительных затрат на выравнивание и планировку.

По данному критерию отсутствует достоверная информация по Объектам оценки и в расчет принимается, что Объекты оценки и аналоги являются относительно идентичными, поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на инженерные коммуникации отражает наличие необходимых технических систем функционирования при возведении и эксплуатации улучшений, что отражается на возможных вариантах использования земельного участка и эффективности организации процесса строительства и реализации инвестиционных проектов.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (имеется возможность подключения коммуникаций), поэтому корректировка к объектам аналогам не применяется.

Корректировка на условия продажи отражает тот факт, что особая мотивация сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. При формировании базы аналогов объекты аналоги, предлагаемые к продаже по нерыночным условиям, исключались.

По данному критерию отобранные Объект оценки и аналоги являются равноценными, поэтому корректировка не применяется.

Построение статистических моделей оценки для каждой сформированной подгруппы

Порядок подготовки и построения модели оценки регламентирован п. 45.1 Методических указаний.

Для каждой подгруппы земельных участков на основе корреляционного анализа был выбран свой состав ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости. В перечень таких факторов вошли:

- стандартизированная численность населения в населенном пункте;

- стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ;

- стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам);

- расстояние от кадастрового квартала объекта до столицы субъекта РФ;

- cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения).

Определение общего и конкретного вида функций с расчетом коэффициентов статистической модели и анализом показателей качества статистической модели для каждой подгруппы был произведен с использованием статистического моделирования и метода УПКС.

Таблица 82.

Код группы	Ценовая зона	Включает	Метод расчета	Обоснование выбранного метода расчета
13.1.1	Ценовая зона 1	Приэльбрусье (0-24 км.)	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
13.1.2.1	Городские НП / Районные центры
13.1.2.1.1	Ценовая зона 2	НП до 25 000 чел.	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.1.2	Ценовая зона 3	НП 25 000 - 100 000 чел.	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.1.3	Ценовая зона 4	НП более 100 000 чел.	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.2	Сельские НП
13.1.2.2.1	Ценовая зона 5	НП до 15 км. от столицы	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.2.2	Ценовая зона 6	НП 15-30 км. от столицы	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.2.3	Ценовая зона 7	НП 30-50 км. от столицы	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы
13.1.2.2.4.1	Ценовая зона 8	НП до 21 км. от АДФЗ	Статистическое моделирование	Достаточное количество рыночной информации
13.1.2.2.4.2	Ценовая зона 9	НП 21км. + от АДФЗ	Моделирование на основе УПКС	Недостаточное количество рыночной информации

Подгруппа «13.1.1 Приэльбрусье (0-24 км.)».

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.1 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, ограничивается расстоянием до Эльбруса.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1
1	Линейный	=3842.7818279569897+(-69.01715053763456*X1)	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)
2	Мультипликативный	=5229.717504875569*(X1^-0.23590205264571473)

3	Экспоненциальный	=3930.0812527475464*exp(-0.022772364288134977*X1)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Определяющим фактором выступает показатель «Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)».

На графике ниже представлено влияние фактора, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 46.

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)» имеет отрицательную корреляцию в связи с обратной зависимостью от значения ценового фактора, что объясняется тем, что чем ближе объект оценки, тем его удельная стоимость становится выше.

Включение в модель факторов «стандартизированная численность населения в населенном пункте», «стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ», «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.9507435820647803	0.9441996151104528	0.9509087845334008
R-квадрат	0.9039133588373696	0.8915129131747271	0.9042275165027897
Нормированный R-квадрат	0.8901866958141367	0.8760147579139739	0.8905457331460453
Стандартная ошибка	133.9374261905992	0.04694994709447113	0.0441129862158136
Наблюдения	9	9	9

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	1	1181315.0329469533	1181315.0329469533	65.85091783104608	0.00008320965737429464
Остаток	7	125574.6389419355	17939.234134562208
Итого	8	1306889.6718888888
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	101.11100091876015	38.00557598123825	2.271493881877973e-9	3603.6923285204675	4081.871327393512
X1	8.50503506814237	8.114857844167474	0.00008320965737418362	-89.12836058060564	-48.90594049466348
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.589428	5.591448	12.24638
t табличное	1.894579	2.364624	3.499483

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	1	0.12679958881225384	0.12679958881225384	57.52380836139568	0.0001279287110478311
Остаток	7	0.015430082725215483	0.0022042975321736385
Итого	8	0.14222967153746932
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.07143106623192952	119.86538900925379	7.416289804496046e-13	8.393204927678394	8.731020154793615
X1	0.03110340278262499	7.584445158440817	0.0001279287110478311	-0.3094499053471766	-0.16235419994425287
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.589428	5.591448	12.24638
t табличное	1.894579	2.364624	3.499483

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	1	0.1286079826673334	0.1286079826673334	66.08988703633122	0.00008225041452414317
Остаток	7	0.013621688870135928	0.001945955552876561
Итого	8	0.14222967153746932
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.03330143274105594	248.5303093114463	4.440892098500626e-15	8.19767001255507	8.355160746742845
X1	0.00280117742588299	8.129568686980493	0.00008225041452414317	-0.029396095657636116	-0.01614863291863384
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.589428	5.591448	12.24638
t табличное	1.894579	2.364624	3.499483

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает Линейная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС ' =3842.7818279569897+(-69.01715053763456*стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам))

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 2 414,13 руб./кв.м, максимальное – 3490.79 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора для аналогов ограничено значениями от 5 до 20 км.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа «13.1.2 Отдаленные от Эльбруса (25км. +)

13.1.2.1 Городские НП / Районные центры

13.1.2.1.1 НП до 25 000 чел.»

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.1.1 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора включает в себя:

Расстояние от НП до столицы;

Стандартизированная численность населения в населенном пункте.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1	Фактор X2
1	Линейный	=354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2	Мультипликативный	=279.6283274677363*(X1^-0.32668964302089387*X2^0.12829599319526586)

3	Экспоненциальный	=341.2798626199647*exp(-0.009393391993719555*X1+0.000019658826894976245*X2)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

На графике ниже представлено влияние факторов, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 47.

Как видно из графика, влияние представленных факторов является логичным и интерпретируемым. Фактор «стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ» имеет отрицательную корреляцию, так как зависимость от значения фактора обратная, что объясняется тем, что чем дальше расположен от столицы объект оценки, тем его удельная стоимость становится ниже. Фактор «Численность» имеет положительную корреляцию, что объясняется тем, что чем больше население в населенном пункте, в котором расположен объект оценки, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)», «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.9947893300706174	0.9900857525290339	0.9954437298852795
R-квадрат	0.9896058112223478	0.9802697973609832	0.9909082193679173
Нормированный R-квадат	0.9878734464260724	0.9769814302544804	0.9893929225959035
Стандартная ошибка	11.581555465162605	0.04719375594316104	0.03203636578299132
Наблюдения	15	15	15

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	153245.12424942167	76622.56212471084	571.2456252574684	1.2611023336717153e-12
Остаток	12	1609.5891239116609	134.1324269926378
Итого	14	154854.71337333333
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	9.680058927526874	36.58774184366891	1.1124434706744069e-13	333.0804588397941	375.2625353039174
X1	0.10451326682883288	30.11418480013757	1.1255441023649837e-12	-3.375046695788691	-2.9196169669104313
X2	0.0004699912986461765	14.647527543495034	5.0993123057452294e-9	0.005860187340745698	0.007908233643500042
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.806796	3.885294	6.926608
t табличное	1.782288	2.178813	3.05454

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	1.3278970526367335	0.6639485263183668	298.1022998990845	5.899147836885277e-11
Остаток	12	0.02672700720027188	0.002227250600022648
Итого	14	1.3546240598370054
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.2917438610078795	19.309613919649372	2.1011636874845863e-10	4.997806002455841	6.2691166365241635
X1	0.014899196861198515	21.926661286802705	4.754130422668368e-11	-0.3591522068316324	-0.29422707921015534
X2	0.02843242989665671	4.512311950177422	0.000711249224706556	0.06634704531484156	0.19024494107569015
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.806796	3.885294	6.926608
t табличное	1.782288	2.178813	3.05454

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	1.342308115046026	0.671154057523013	653.9367321762516	5.648814749292796e-13
Остаток	12	0.012315944790979305	0.001026328732581617
Итого	14	1.3546240598370054
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.026776533561142655	217.82890002773706	0	5.774361792761536	5.891043911597444
X1	0.0002890997893482743	32.49186730607912	4.569677969357144e-13	-0.010023286373048838	-0.008763497614390273
X2	0.0000013000683028754658	15.121380047106166	3.544130544597124e-9	0.000016826221175783242	0.00002249143261416925
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.806796	3.885294	6.926608
t табличное	1.782288	2.178813	3.05454

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает Линейная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС '=354.17149707185575+(-3.147331831349561* стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ +0.00688421049212287* стандартизированная численность населения в населенном пункте)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 144.67 руб./кв.м, максимальное – 476.65 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ для аналогов ограничено значениями от 10 до 84 км, фактора стандартизированная численность населения в населенном пункте – 7 972 – 22 334 чел.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа 13.1.2.1.2 НП 25 000 – 100 000 чел.

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.1.2 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, включает в себя:

Расстояние от НП до столицы;

Стандартизированная численность населения в населенном пункте.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1	Фактор X2
1	Линейный	=444.00593579964885+(-4.107821489564738*X1+0.003731614651460232*X2)	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2	Мультипликативный	=55.95401337712575*(X1^-0.33784370335040803*X2^0.3079964011584675)

3	Экспоненциальный	=436.25737371000594*exp(-0.009817979976976643*X1+0.000009156084446176551*X2)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

На графике ниже представлено влияние факторов, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 48.

Как видно из графика, влияние представленных факторов является логичным и интерпретируемым. Фактор «Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ» имеет отрицательную корреляцию, так как зависимость от значения фактора обратная, что объясняется тем, что чем дальше расположен от столицы объект оценки, тем его удельная стоимость становится ниже. Фактор «Численность» имеет положительную корреляцию, что объясняется тем, что чем больше население в населенном пункте, в котором расположен объект оценки, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)», «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.8692621834226325	0.8697275137323626	0.869520492115405
R-квадрат	0.7556167435286825	0.756425948143077	0.7560658862086163
Нормированный R-квадат	0.7250688364697677	0.7259791916609616	0.7255741219846933
Стандартная ошибка	29.91069362772894	0.0717063775743507	0.07175935777128059
Наблюдения	19	19	19

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	44259.15078101436	22129.57539050718	24.73546688718805	0.000012722474256765537
Остаток	16	14314.393492669835	894.6495932918647
Итого	18	58573.544273684194
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	23.814798530336034	18.644118917657867	2.816413768869097e-12	393.52082532119687	494.49104627810084
X1	0.5916572896397827	6.942906918404898	0.000003312062717197861	-5.362078736158561	-2.853564242970914
X2	0.0006708986491892514	5.562113824449801	0.00004292187090970678	0.002309373250550692	0.005153856052369772
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.668171	3.633723	6.226235
t табличное	1.745884	2.119905	2.920782

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.25548825935105113	0.12774412967552556	24.844221044938116	0.000012389339828722257
Остаток	16	0.08226887335736549	0.005141804584835345
Итого	18	0.3377571327084166
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.5470301098247042	7.357054193908386	0.0000016156979192327725	2.8648782987120653	5.184182028647944
X1	0.05007370397903274	6.746928557389576	0.000004689569250482251	-0.44399519878407945	-0.23169220791673661
X2	0.05835257966769559	5.278196832298342	0.00007500950341210455	0.18429447575802127	0.4316983265589137
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.668171	3.633723	6.226235
t табличное	1.745884	2.119905	2.920782

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.2553666458644702	0.1276833229322351	24.795740930445362	0.000012536615885405666
Остаток	16	0.0823904868439464	0.005149405427746649
Итого	18	0.3377571327084166
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.05713457097514682	106.38449317322964	0	5.957112513177843	6.199352238543979
X1	0.0014194571230500424	6.91671471969535	0.000003468586218691172	-0.012827094229416042	-0.006808865724537243
X2	0.0000016095666919208044	5.6885399605591855	0.000033586735798118994	0.000005743955968140178	0.000012568212924212925
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.668171	3.633723	6.226235
t табличное	1.745884	2.119905	2.920782

Все три модели соответствующют всем критериям качества статистических моделей.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС '=436.25737371000594*exp(-0.009817979976976643* стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ +0.000009156084446176551* стандартизированная численность населения в населенном пункте)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 287.12 руб./кв.м, максимальное – 565.24 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ для аналогов ограничено значениями от 25 до 62 км, фактора стандартизированная численность населения в населенном пункте – 26 210 – 60 009 чел.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа 13.1.2.1.3 НП более 100 000 чел.

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.1.3 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, ограничивается расстоянием от кварталов до центра Нальчика.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1
1	Линейный	=3020.7984666969774+(-208.66239234463174*X1)	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ
2	Мультипликативный	=2829.425719174525*(X1^-0.21012717226477928)

3	Экспоненциальный	=3127.44463853007*exp(-0.09418516086810225*X1)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Определяющим фактором выступает показатель «расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ».

На графике ниже представлено влияние фактора, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ

Рисунок 49.

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ» имеет отрицательную корреляцию в связи с обратной зависимостью от значения ценового фактора, что объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру Нальчика, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированная численность населения в населенном пункте», «стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ», «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» нецелесообразно, поскольку, построение модели идет для ограниченной пределами столицы территории.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.9862463127724712	0.8641169234149133	0.9745039107276516
R-квадрат	0.9726817894572951	0.7466980573320552	0.9496578720234868
Нормированный R-квадат	0.9687791879511944	0.7105120655223488	0.9424661394554136
Стандартная ошибка	73.82078011404614	0.10268615078923003	0.04577816697939387
Наблюдения	9	9	9

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	1	1358231.623963476	1358231.623963476	249.23933123501362	9.912483041052411e-7
Остаток	7	38146.55303652445	5449.5075766463515
Итого	8	1396378.1770000004
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	45.940908705903645	65.75399903460745	4.944622489233552e-11	2912.1654913891884	3129.4314420047663
X	13.217091412357453	15.787315517053981	9.912483041052411e-7	-239.91584390848607	-177.4089407807774
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.589428	5.591448	12.24638
t табличное	1.894579	2.364624	3.499483

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	1	0.21758466811187716	0.21758466811187716	20.635003215022106	0.0026595136185947332
Остаток	7	0.07381111894735942	0.010544445563908487
Итого	8	0.2913957870592366
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.05175015614910627	153.58077415377073	1.3100631690576847e-13	7.825459382724334	8.070198705192183
X1	0.046257264418629054	4.542576715370037	0.0026595136185947332	-0.3195082098834156	-0.10074613464614297
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.589428	5.591448	12.24638
t табличное	1.894579	2.364624	3.499483

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	1	0.27672630305528373	0.27672630305528373	132.04855200530676	0.000008499234878556194
Остаток	7	0.014669484003952848	0.0020956405719932667
Итого	8	0.2913957870592366
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.02848914068199861	282.49260412970204	1.7763568394002505e-15	7.980605434879192	8.115337646471252
X1	0.00819625878678145	11.491238053634879	0.000008499234878556194	-0.11356623110553654	-0.07480409063066795
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.589428	5.591448	12.24638
t табличное	1.894579	2.364624	3.499483

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает Мультипликативная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС '=3020.7984666969774+(-208.66239234463174* расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 1369.48 руб./кв.м, максимальное – 2942.55 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора для аналогов ограничено значениями от 0.38 до 7.91 км.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа «13.1.2 Отдаленные от Эльбруса (25км. +)

13.1.2.2 Сельские НП
13.1.2.2.1 НП до 15 км. от столицы».

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.2.1 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, включает в себя:

1.	Расстояние от НП до столицы;

2.	Стандартизированная численность населения в населенном пункте.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1	Фактор X2
1	Линейный	=237.38764798972704+(-9.154486624396618*X1+0.006607374180261801*X2)	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2	Мультипликативный	=141.17790601339246*(X1^-0.43430394610844325*X2^0.15192076901037638)

3	Экспоненциальный	=218.52598533244404*exp(-0.031901567517754637*X1+0.00002545106237209437*X2)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

На графике ниже представлено влияние факторов, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 50.

Как видно из графика, влияние представленных факторов является логичным и интерпретируемым. Фактор «Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ» имеет отрицательную корреляцию, так как зависимость от значения фактора обратная, что объясняется тем, что чем дальше расположен от столицы объект оценки, тем его удельная стоимость становится ниже. Фактор «Численность» имеет положительную корреляцию, что объясняется тем, что чем больше население в населенном пункте, в котором расположен объект оценки, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)», «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.8174137639243277	0.7796160983811918	0.8211553329760399
R-квадрат	0.6681652614529365	0.6078012608551122	0.674296080874991
Нормированный R-квадат	0.594424208442478	0.5206459854895815	0.6019174321805445
Стандартная ошибка	36.55933470398024	0.1483671060430955	0.13520601765169718
Наблюдения	12	12	12

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	24221.504814021107	12110.752407010554	9.060967184156864	0.006984709036901515
Остаток	9	12029.264585978883	1336.5849539976539
Итого	11	36250.76939999999
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	42.81070758524557	5.5450531275858	0.0003587065391397193	140.54310615081067	334.2321898286434
X1	3.7640847047808257	2.4320618005140413	0.03785432680063128	-17.669437187909498	-0.6395360608837386
X2	0.001798725801019168	3.6733637647928474	0.005127998288338542	0.0025383740184056827	0.01067637434211792
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.006452	4.256495	8.021517
t табличное	1.833113	2.262157	3.249836

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.3070245930108357	0.15351229650541784	6.973774775032079	0.014817600078747106
Остаток	9	0.19811518340042827	0.02201279815560314
Итого	11	0.505139776411264
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.5223616796682629	9.476232718614837	0.0000055890685475290525	3.7683567096296757	6.131684970016313
X1	0.15650296599079008	2.7750524941105668	0.021574554253718903	-0.7883382261452709	-0.08026966607161551
X2	0.05088765974842853	2.985414730436054	0.015314422867919397	0.036804893296850535	0.2670366447239022
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.006452	4.256495	8.021517
t табличное	1.833113	2.262157	3.249836

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.3406137715281845	0.17030688576409225	9.316229206234535	0.006422489895396621
Остаток	9	0.16452600488307945	0.018280667209231046
Итого	11	0.505139776411264
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.15832523573855367	34.02429756912944	8.072498225430991e-11	5.028748393168497	5.745061473773736
X1	0.013920573422843835	2.2916848716449976	0.04764315729253976	-0.06339209013025478	-0.00041104490525449566
X2	0.000006652160231369953	3.8259845654458853	0.004052575441027884	0.00001040283153957921	0.00004049929320460953
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.006452	4.256495	8.021517
t табличное	1.833113	2.262157	3.249836

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает Линейная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС '=141.17790601339246* стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ ^-0.43430394610844325* стандартизированная численность населения в населенном пункте ^0.15192076901037638)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 140.35 руб./кв.м, максимальное – 294 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ для аналогов ограничено значениями от 6 до 14 км, фактора стандартизированная численность населения в населенном пункте – 1 906 – 21 161 чел.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа 13.1.2.2.2 НП 15-30 км. от столицы

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.2.2 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, включает в себя:

1.	Расстояние от НП до АДФЗ;

2.	Стандартизированная численность населения в населенном пункте.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1	Фактор X2
1	Линейный	=158.6104327939999+(-2.929875785620445*X1+0.004463893120210053*X2)	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2	Мультипликативный	=14.689788862292879*(X1^-0.04807522850186202*X2^0.2862626023836605)

3	Экспоненциальный	=163.75259497885602*exp(-0.01835185500808388*X1+0.000021205544215649865*X2)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

На графике ниже представлено влияние факторов, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 51.

Как видно из графика, влияние представленных факторов является логичным и интерпретируемым. Фактор «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» имеет отрицательную корреляцию, так как зависимость от значения фактора обратная, что объясняется тем, что чем дальше расположен от АДФЗ объект оценки, тем его удельная стоимость становится ниже. Фактор «Численность» имеет положительную корреляцию, что объясняется тем, что чем больше население в населенном пункте, в котором расположен объект оценки, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)», «стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.93199480074831	0.945584591996328	0.941019660184302
R-квадрат	0.868614308621882	0.8941302206208621	0.8855180008533794
Нормированный R-квадат	0.8160600320706348	0.8517823088692069	0.8397252011947312
Стандартная ошибка	16.994180829258116	0.07689357329963874	0.07995997352903424
Наблюдения	8	8	8

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	9546.614439712383	4773.307219856191	16.52794721234287	0.006257057944839994
Остаток	5	1444.0109102876195	288.8021820575241
Итого	7	10990.625350000002
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	15.351585736270332	10.331859882022476	0.00014614366370535592	119.14792282888664	198.07294275911318
X1	1.6658785499994446	1.758757134859214	0.13894564977918789	-7.212153200435117	1.352401629194227
X2	0.0010188650603371126	4.381240749126368	0.00714628807569051	0.0018448169356785576	0.007082969304741548
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.779716	5.786135	13.27393
t табличное	2.015048	2.570582	4.032143

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.24967718360613028	0.12483859180306514	21.113915270825963	0.0036469517719224243
Остаток	5	0.029563108073934585	0.005912621614786915
Итого	7	0.27924029168006487
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.4898002430200199	5.486221486186277	0.002745132127801364	1.4280809288928042	3.946224305498582
X1	0.030761482931465654	1.5628384564219524	0.17885247630275591	-0.12715014281879486	0.030999685815070815
X2	0.052787239209947094	5.422950824253713	0.0028882160576939597	0.15056867544087632	0.42195652932644473
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.779716	5.786135	13.27393
t табличное	2.015048	2.570582	4.032143

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.24727230484624557	0.12363615242312279	19.337494266659107	0.0044344831779643545
Остаток	5	0.031967986833819295	0.006393597366763856
Итого	7	0.27924029168006487
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.07223133621054112	70.58372430946231	1.0810542461214823e-8	4.912680148890152	5.284033294287681
X1	0.007838189207167365	2.3413386080681304	0.06626976906188009	-0.03850056309662258	0.0017968530804548175
X2	0.0000047939011637414664	4.423442096811963	0.006869906563299333	0.000008882428174356999	0.00003352866025694273
Тип	90%	95%	99%
X табличное	3.779716	5.786135	13.27393
t табличное	2.015048	2.570582	4.032143

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает Экспоненциальная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС ' =158.6104327939999+(-2.929875785620445* cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения) +0.004463893120210053* стандартизированная численность населения в населенном пункте)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 134.28 руб./кв.м, максимальное – 269.53 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ для аналогов ограничено значениями от 0.8 до 14.4 км, фактора стандартизированная численность населения в населенном пункте – 4 000 – 25 372 чел.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа 13.1.2.2.3 НП 30-50 км. от столицы

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.2.3 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, включает в себя:

1.	Расстояние от НП до АДФЗ;

2.	Стандартизированная численность населения в населенном пункте.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1	Фактор X2
1	Линейный	=126.77839402718466+(-1.3289873954009208*X1+0.0046582578404921055*X2)	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2	Мультипликативный	=138.4581623754163*(X1^-0.14705275942691406*X2^0.028127242482537784)

3	Экспоненциальный	=126.33605493701337*exp(-0.0099438843220646*X1+0.00003095766156072544*X2)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

На графике ниже представлено влияние факторов, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 52.

Как видно из графика, влияние представленных факторов является логичным и интерпретируемым. Фактор «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» имеет отрицательную корреляцию, так как зависимость от значения фактора обратная, что объясняется тем, что чем дальше расположен от АДФЗ объект оценки, тем его удельная стоимость становится ниже. Фактор «Численность» имеет положительную корреляцию, что объясняется тем, что чем больше население в населенном пункте, в котором расположен объект оценки, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)», «стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.7319445209722898	0.7964999787820324	0.7097097013632739
R-квадрат	0.5357427817813547	0.634412216199778	0.5036878602091475
Нормированный R-квадат	0.5155576853370658	0.6185170951649857	0.48210907152258864
Стандартная ошибка	15.746376400275103	0.10105359642225384	0.11774253604402173
Наблюдения	49	49	49

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	13161.84440424442	6580.92220212221	26.541502204857448	2.1649570802750873e-8
Остаток	46	11405.625008000472	247.9483697391407
Итого	48	24567.469412244893
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	7.441195190255574	17.037369775382864	0	111.80004199349997	141.75674606086935
X1	0.3835485837329324	3.464977976105119	0.0011589850659938783	-2.1010308054026057	-0.5569439853992362
X2	0.0011049804433733844	4.215692565807729	0.00011524159653686361	0.0024340471259475934	0.0068824685550366175
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.421788	3.199582	5.098579
t табличное	1.67866	2.012896	2.687013

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.8151569623314598	0.4075784811657299	39.91238662550198	8.888090263781123e-11
Остаток	46	0.46974415009410064	0.010211829349871753
Итого	48	1.2849011124255605
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.2162322842639471	22.802183402283568	0	4.495315103215475	5.3658213033469995
X1	0.02050580583967403	7.171274349160212	5.0462776179927005e-9	-0.18832881397837056	-0.10577670487545757
X2	0.02417155565046129	1.163650486103529	0.2505661595337596	-0.02052758520005314	0.07678207016512871
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.421788	3.199582	5.098579
t табличное	1.67866	2.012896	2.687013

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.6471890918979838	0.3235945459489919	23.3418041913951	1.0054550458882261e-7
Остаток	46	0.6377120205275767	0.013863304794077755
Итого	48	1.2849011124255605
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.055641067546433165	86.96715704063647	0	4.726945776919369	4.950945141519259
X1	0.002867960335561348	3.467232164533502	0.0011513224124926058	-0.015716790209674696	-0.004170978434454506
X2	0.000008262421548589223	3.7468024814119225	0.0004982010909029277	0.000014326266275256386	0.000047589056846194494
Тип	90%	95%	99%
X табличное	2.421788	3.199582	5.098579
t табличное	1.67866	2.012896	2.687013

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает Экспоненциальная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано уравнение следующего вида:

УПКС ' =138.4581623754163*(cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения) ^-0.14705275942691406* стандартизированная численность населения в населенном пункте ^0.028127242482537784)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 98.41 руб./кв.м, максимальное – 180.38 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ для аналогов ограничено значениями от 1 до 236 км, фактора стандартизированная численность населения в населенном пункте – 732 – 12 122 чел.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа 13.1.2.2.4 НП 50км. + от столицы

13.1.2.2.4.1 НП до 21 км. от АДФЗ

Для расчета кадастровой стоимости подгруппы 13.1.2.2.4.1 производится построение статистической модели. Состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора, включает в себя:

1.	Расстояние от НП до АДФЗ;

2.	Стандартизированная численность населения в населенном пункте.

Анализ собранных аналогов позволил построить три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен в таблице ниже:

№	Вид статистической модели	Модель	Фактор X1	Фактор X2
1	Линейный	=94.80783559497496+(-1.5566213577908226*X1+0.006182858147635406*X2)	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
2	Мультипликативный	=39.36408091269328*(X1^-0.1102794207647062*X2^0.14808547243666292)

3	Экспоненциальный	=95.23909750017819*exp(-0.015336394098816208*X1+0.00005395848804308061*X2)

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по следующим параметрам:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению X-критерия Фишера.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

На графике ниже представлено влияние факторов, по которому объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости:

Рисунок 53.

Как видно из графика, влияние представленных факторов является логичным и интерпретируемым. Фактор «cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)» имеет отрицательную корреляцию, так как зависимость от значения фактора обратная, что объясняется тем, что чем дальше расположен от АДФЗ объект оценки, тем его удельная стоимость становится ниже. Фактор «Численность» имеет положительную корреляцию, что объясняется тем, что чем больше население в населенном пункте, в котором расположен объект оценки, тем его удельная стоимость выше.

Включение в модель факторов «стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)», «стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ» нецелесообразно, поскольку, во-первых, наблюдается нелогичная прямая зависимость, а во-вторых, коэффициент детерминации R2 имеет крайне низкие значения около 0,3.

Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Критерий оценки	Линейный	Мультипликативный	Экспоненциальный
Множественный R	0.9462300797859774	0.9074735259244887	0.9239263236188094
R-квадрат	0.8953513638917772	0.8235082002538238	0.853639851475769
Нормированный R-квадат	0.8430270458376657	0.7352623003807357	0.7804597772136536
Стандартная ошибка	7.980238674844646	0.09483738582218898	0.08636320065490048
Наблюдения	7	7	7

Дисперсионный анализ линейной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	2179.473934198627	1089.7369670993135	17.1115725381427	0.010951337039311282
Остаток	4	254.73683722994474	63.68420930748623
Итого	6	2434.2107714285717
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	8.744919830581154	10.841475671787194	0.00041073118238221795	70.52804665595707	119.08762453399285
X1	1.0078420900064626	1.5445091778026863	0.1973491669577805	-4.354839489378815	1.2415967737971703
X2	0.0013614471469951173	4.54138683332786	0.010486039504813194	0.002402875023596548	0.009962841271674263
Тип	90%	95%	99%
X табличное	4.324555	6.944272	18
t табличное	2.131847	2.776445	4.604095

Дисперсионный анализ мультипликативной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.16786592042426074	0.08393296021213037	9.331971246688648	0.031149355377644405
Остаток	4	0.03597651899834692	0.008994129749586731
Итого	6	0.20384243942260766
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.5050836588497308	7.271773070027451	0.00189988817478004	2.2705167493393645	5.075190747729446
X1	0.0780557411038725	1.4128290783627575	0.2305767574408124	-0.3269968928738475	0.10643805134443507
X2	0.0560805168174434	2.6405867998456483	0.05754505033965951	-0.007618998078543715	0.30378994295186956
Тип	90%	95%	99%
X табличное	4.324555	6.944272	18
t табличное	2.131847	2.776445	4.604095

Дисперсионный анализ экспоненциальной модели:

dX	SS	MS	X	Значимость X
Регрессия	2	0.17400802971317325	0.08700401485658663	11.664921907816224	0.02142129307603491
Остаток	4	0.029834409709434406	0.0074586024273586024
Итого	6	0.20384243942260766
Стандартная ошибка	t-статистика	p-значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	0.09463868147454887	48.14511861875953	0.0000011135101056769514	4.293631451528552	4.81914963950176
X1	0.01090700067932202	1.4061055417271249	0.23241693471407054	-0.045619081599916435	0.014946293402284018
X2	0.000014733761473527612	3.6622343954752288	0.021537868583896946	0.000013051009668712243	0.00009486596641744899
Тип	90%	95%	99%
X табличное	4.324555	6.944272	18
t табличное	2.131847	2.776445	4.604095

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано линейное уравнение следующего вида:

УПКС '=95.23909750017819*exp^(0.015336394098816208*cтандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения) +0.00005395848804308061* стандартизированная численность населения в населенном пункте)

Минимальное значение УПКС по выборке составляет 82.38 руб./кв.м, максимальное -142.58 руб./кв.м.

Значение ценообразующего фактора стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ для аналогов ограничено значениями от 2 до 12 км, фактора стандартизированная численность населения в населенном пункте – 723 – 8 047 чел.

Для объектов оценки логично использование аналогичного диапазона, т.е. при выходе значения ценообразующего фактора за пределы диапазона в расчете используются крайние значения данного диапазона.

Перечень всех использованных в расчетах аналогов и результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложении 2.

Подгруппа 13.1.2.2.4.2 НП 21км.+ от АДФЗ

В связи с неактивностью рынка недвижимости объектов подгруппы 13.1.2.2.4.2 «НП 21 км.+ от АДФЗ» и невозможностью определения перечня ценообразующих факторов, построение статистической модели для данной подгруппы не представляется возможным. В связи с этим оценщиком было принято решение определить эталонное значение для всех объектов данной группы – минимальное значение УПКС соседней группы - 13.1.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ» – 82.38 руб/кв.м.

Таблица 83. Модели

Код группы	Включает	Модель	X1	X2
13.1	ИЖС/ЛПХ	-	-	-
13.1.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1)	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
13.1.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
13.1.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
13.1.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.1.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.1.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
13.1.2.2	Сельские НП	-	-	-
13.1.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.1.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.1.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.1.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
13.1.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.1.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 13.1.2.2.4.1	-	-

Описание процесса оценки земельных участков оценочной группы 13.2 «Садоводство и огородничество»

В оценочную группу 13.2 «Садоводство и огородничество» отнесены земельные участки с кодом расчета вида использования: 13:011 (Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур); 13:021 (Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек).

В соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости объектов данного сегмента выполнено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, представляющей собой математическую зависимость между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и совокупностью ценообразующих факторов, оказывающих влияние на ее величину. Построение статистической модели включает определение перечня ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, выбор состава факторов, включаемых в модель, установление функциональной зависимости между кадастровой стоимостью и каждым из факторов, расчет коэффициентов модели, а также оценку статистической значимости и качества полученных результатов.

В целях построения статистически обоснованной модели проведен анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. По результатам анализа установлено, что объем рыночной информации по объектам сегмента 2 не обеспечивает возможность построения самостоятельной статистически достоверной модели определения кадастровой стоимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации определение кадастровой стоимости объектов группы 13.2 выполнено с использованием статистических (регрессионных) моделей, разработанных для подгруппы 13.1 сегмента 13 «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС/ЛПХ)». Выбор указанных моделей обусловлен сопоставимостью объектов по основным ценообразующим факторам, определяющим уровень рыночной стоимости земельных участков, а также достаточным объемом рыночной информации, использованной при построении статистически значимых моделей.

Для обеспечения корректного применения моделей объекты группы 13.2 распределены по подгруппам в соответствии с классификацией, принятой для подгруппы 13.1 сегмента 13. Такое распределение обеспечило применение статистических моделей, построенных для соответствующих территориальных подгрупп, с сохранением состава ценообразующих факторов и функционального вида зависимостей.

Таблица 84.

Код подгруппы	Наименование подгруппы
13.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)
13.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)
13.2.2.1	Городские НП / Районные центры
13.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.
13.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.
13.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.
13.2.2.2	Сельские НП
13.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы
13.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы
13.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы
13.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы
13.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ
13.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ

При использовании моделей подгруппы 13.1 к объектам сегмента 2 применены корректирующие коэффициенты, учитывающие различия в видах разрешенного использования земельных участков и обусловленные ими различия в уровне рыночной стоимости.

Корректировки к УПКС рассчитываются в соответствии со справочником «Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2025» Areal.ru (рекомендовано к использованию профессиональными участниками рынка)

Рисунок 54.

Исходя из анализа рыночной информации, в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но оказывающей влияние на ценообразование, в соответствии со справочником «Земельные участки» 01.01.2025» Areal.ru рассчитаны корректировки:

Таблица 85. Величина корректировки удельной цены ЗУ группы «ИЖС/ЛПХ» к удельной цене участков группы «Садоводство и огородничество»

Группа 13.2 Садоводство и огородничество	13. СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"	Код расчета	Сегмент	Величина корректировки
13.2.	Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур	13:011	13	0.87
13.2.	Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек	13:021	13	0.87

Указанный коэффициент применен при расчете кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 13:021 и 13:011 путем корректировки результатов, полученных по статистическим (регрессионным) моделям подгруппы 13.1.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов 2 сегмента осуществлен методом статистического (регрессионного) моделирования, на основе моделей, построенных для подгруппы 13.1, с введением корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования.

Для объектов подгруппы 13.2.2.2.4.2 «НП 21км. + от АДФЗ» вследствие отсутствия достаточного объема рыночной информации и невозможности определения статистически значимых зависимостей между кадастровой стоимостью и ценообразующими факторами применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным.

В соответствии с положениями Методических указаний для указанной подгруппы применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости. В качестве эталонного значения принят минимальный удельный показатель кадастровой стоимости, определенный для смежной подгруппы 13.2.2.2.4.1 «НП до 21 км. от АДФЗ».

Таблица 86.

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Модель	X1	X2
13.2	Садоводство и огородничество	-	-	-
13.2.1	Приэльбрусье (0-24 км.)	=(3842.78182795698+(-69.0171505376345*X1)*0.87	Стандартизированное расстояние от объекта до зоны рекреации (по автомобильным дорогам)	-
13.2.2	Отдаленные от Эльбруса (25км. +)	-	-	-
13.2.2.1	Городские НП / Районные центры	-	-	-
13.2.2.1.1	НП до 25 000 чел.	=(354.17149707185575+(-3.147331831349561*X1+0.00688421049212287*X2)) *0.87	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.2.2.1.2	НП 25 000 - 100 000 чел.	=(436.257373710005*EXP(-0.00981797997697664*X1+9.15608444617655E-06*X2)) *0.87	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.2.2.1.3	НП более 100 000 чел.	=(3020.79846669697+(-208.662392344631*X1)) *0.87	Расстояние от кадастрового квартала объекта до центра столицы субъекта РФ	-
13.2.2.2	Сельские НП	-	-	-
13.2.2.2.1	НП до 15 км. от столицы	=(141.177906013392*(X1^-0.434303946108443*X2^0.151920769010376)) *0.87	Стандартизированное расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.2.2.2.2	НП 15-30 км. от столицы	=(158.610432793999+(-2.92987578562044*X1+0.00446389312021005*X2)) *0.87	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.2.2.2.3	НП 30-50 км. от столицы	=(138.458162375416*(X1^-0.147052759426914*X2^0.0281272424825377)) *0.87	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.2.2.2.4	НП 50км. + от столицы	-	-	-
13.2.2.2.4.1	НП до 21 км. от АДФЗ	=(95.2390975001781*EXP^(-0.0153363940988162*X1+0.0000539584880430806*X2)) *0.87	Стандартизированное расстояние от территории до ближайшей автомагистрали (дороги федерального, регионального значения)	Стандартизированная численность населения в населенном пункте
13.2.2.2.4.2	НП 21км. + от АДФЗ	Минимальный УПКС от группы 13.2.2.2.4.1	-	-

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 14 «Иное использование»

К данному сегменту отнесены, с присвоением кода 14:000, земельные участки, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной стоимости в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в год оценки и в год предшествующий году оценки.

Кадастровая стоимость данных объектов установлена в размере их рыночной стоимости на основании решения Государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости».

Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета

В рамках данного отчета, к объектам, кадастровая стоимость которых определена индивидуально отнесены объекты, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной стоимости в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года, а также в год проведения оценки.

Заключительная глава

Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения

Перечень объектов оценки включает сведения о 329 245 земельных участках, сформированных в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Анализ сведений и графической части Перечня приведен в пункте 2.7 Отчета.

Проверка исходных данных об объектах оценки проводилась в соответствии с требованиями раздела III Методических указаний «Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

В ходе обработки перечня объектов оценки выявлены объекты с неполными или отсутствующими сведениями о виде разрешенного использования, местоположении и о иных характеристиках.

В соответствии с пунктом 23 Методических указаний бюджетным учреждением для согласования сведений о фактическом использовании объектов недвижимости в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них), направлены электронные таблицы, построчно содержащие следующие сведения об объектах недвижимости:

- кадастровый номер объекта недвижимости;

- адрес объекта недвижимости;

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение);

- категория земель (для земельных участков) или назначение (для здания, сооружения) или проектируемое назначение (для объекта незавершенного строительства);

- виды разрешенного использования земельных участков и зданий, сооружений, помещений;

- сведения о фактическом использовании объекта недвижимости.

Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях

В соответствии с п. 63.2. Методических указаний 63. контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях.

Верификация информации о рынке недвижимости осуществлялась по следующим критериям:

правильность собранной рыночной информации (проверка собранной рыночной информации на правильность заполнения);

достоверность собранной рыночной информации (проверка существования указанных источников информации; проверка на достоверность информации о местоположении объекта; проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между ценообразующими факторами); проверка даты объявления на актуальность);

полнота собранной рыночной информации (проверка на наличие значений всех ценообразующих факторов у всех объектов-аналогов).

Все использованные в процессе оценки данные приведены в соответствующих приложениях к Отчету с указанием источников информация для подтверждения их достоверности, а также в целях обеспечения проверяемости не только полученных результатов, но и исходной информации.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости

Согласно п. 65.1. Методических указаний Проверка результатов определения кадастровой стоимости включает проверку корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом, которая осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) сравниваются УПКС разных видов использования объектов.

недвижимости, расположенных в границах одного муниципального образования.

Таблица 87. Анализ показателей УПКС по группам

Наименование группы	Минимальное значение УПКС, руб.	Максимальное значение УПКС, руб.	Примечание
1. Сельское хозяйство	6.97	42.82	Наименьшее значение УПКС обусловлено назначением объектов и низким содержанием гумуса. Наибольшее значение УПКС также обусловлено назначением и высоким содержанием гумуса (плодородностью) объектов.
2. Жилая застройка (Многоэтажная жилая застройка)	216.78	9 022.27	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся в значительном удалении от столицы республики Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки и его назначением.
3.Общественное использование	66.87	2 359.93	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки, объект находится на незначительном удалении от административного центра
4. Предпринимательство	121.54	5 620.63	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик.
5. Отдых (рекреация)	131.85	9 764.69	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки, объект расположен на незначительном удалении от курортно-туристической зоны.
6. Производство	14.34	2 697.90	Минимальные и максимальные значения УПКС обусловлены назначением, использованием объектов оценки, а также местоположением объектов оценки.
7.Транспорт	132.24	7 939.86	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки, объект расположен на незначительном удалении от локального центра.
8.Обеспечение обороны и безопасности	64.82	2 697.90	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки, объект расположен на незначительном удалении от локального центра.
9. Охраняемые природные территории и благоустройство	87.99	5 620.63	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки, объект находится на незначительном удалении от локального центра.
10. Использование лесов	5	7.7	Равное значение УПКС для всех объектов оценки данной группы.
11.Водные объекты	64.82	2 697.90	Наименьшее значение УПКС выявлено в загрязненных и заиленных озерах. Наибольшее значение УПКС обусловлено выгодными гидрологическими условиями для рекреации.
12.Специальное, ритуальное использование, запас	1.25	15 000	Минимальные и максимальные значения УПКС обусловлены площадью объектов оценки.
13.Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка	71.67	3 428.68	Наименьшее значение УПКС выявлено в сельских населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от центра города Нальчик. Наибольшее значение УПКС обусловлено так же местоположением объекта оценки.

Второй этап проверки корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялся путем сравнения средневзвешенных по площади значений в разрезе групп объектов оценки, расположенных в разных муниципальных образованиях Кабардино-Балкарской Республики. На территории Кабардино-Балкарской Республики 13 муниципальных образований. Сравнение проведено по всем группам объектов оценки.

Распределение средневзвешенных по площади УПКС в разрезе муниципальных образований

Рисунок 55.

Рисунок 56.

Рисунок 57.

Рисунок 58.

В результате анализа выявлены муниципальные образования с наиболее дорогими стоимостями по всем сегментам: город Нальчик, город Баксан, город Прохладный и Эльбрусский район. Эти муниципальные образования занимают различное положение на территории республики. Здесь сосредоточено большинство административных учреждений, большая часть учреждений культуры и объекты рекреационного назначения, наиболее плотное заселение. Таким образом, распределение удельных показателей в разрезе муниципальных образований не противоречит логике ценообразования.

Таблица 88. Сравнение средних, минимальных, максимальных УПКС в разрезе видов использования и муниципальных районов

Гр.	Значение	Баксанский	Баксан	Зольский	Лескенский	Урванский	Майский	Черекский	Нальчик	Прохладненский	Прохладный	Терский	Чегемский	Эльбрусский
1.1	Мин.	12.41	15.96	12.41	12.86	13.30	12.86	13.30	12.41	12.41	14.85	12.41	11.08	11.97

Сред.	15.35	15.96	16.02	14.43	14.63	14.28	15.30	12.41	14.96	14.85	14.80	14.45	13.45

Макс.	16.40	15.96	16.40	15.96	16.40	16.40	16.40	12.41	16.40	14.85	15.52	16.40	15.52
1.2	Мин.	6.97	10.03	7.80	8.08	8.36	8.08	8.36	7.80	7.80	9.33	7.80	6.97	7.52

Сред.	9.64	10.03	10.06	9.07	9.19	8.97	9.61	7.80	9.40	9.33	9.30	9.08	8.45

Макс.	10.31	10.03	10.31	10.03	10.31	10.31	10.31	7.80	10.31	9.33	9.75	10.31	9.75
1.3	Мин.	32.41	41.67	32.41	33.56	34.72	33.56	34.72	32.41	32.41	38.77	32.41	28.93	31.25

Сред.	40.06	41.67	41.81	37.68	38.19	37.27	39.93	32.41	39.06	38.77	38.64	37.73	35.11

Макс.	42.82	41.67	42.82	41.67	42.82	42.82	42.82	32.41	42.82	38.77	40.51	42.82	40.51
2.1	Мин.	216.78	650.34	216.78	216.78	258.96	216.78	216.78	450.67	216.78	1081.95	216.78	216.78	253.71

Сред.	383.37	974.51	277.69	410.17	485.74	297.12	387.27	1450.34	259.60	1081.95	251.75	412.42	3660.1

Макс.	549.78	1298.68	592.78	728.24	1181.01	919.95	786.03	7740.58	465.88	1081.95	803.69	1239.3	9022.5
3.1	Мин.	101.08	303.85	101.28	101.28	120.99	101.28	101.28	210.56	101.28	505.5	101.28	101.28	118.54

Сред.	179.12	455.31	129.74	191.64	226.94	138.86	188.81	677.62	121.29	505.5	117.62	192.69	1710.0

Макс.	256.86	606.76	276.95	340.25	551.78	429.82	367.24	3616.51	217.67	505.5	375.5	579.03	4215.4
3.2	Мин.	134.85	404.54	134.85	134.85	161.08	134.85	134.85	280.33	134.85	673.02	134.85	134.85	157.82

Сред.	238.47	606.19	172.74	255.14	302.15	184.87	251.38	902.17	161.48	673.02	156.59	256.54	2276.7

Макс.	341.98	807.83	368.73	453	734.63	572.25	488.94	4814.95	298.80	673.02	499.33	770.91	5612.4
4.1	Мин.	135.05	405.13	135.05	135.05	161.32	135.05	135.05	280.75	135.05	674	135.05	135.05	158.05

Сред.	238.82	607.07	164.64	255.52	302.59	185.14	251.75	903.49	161.72	674	151.73	242.87	2117.5

Макс.	342.48	809.02	369.27	453.66	735.71	573.09	489.66	4822.01	290.22	674	500.66	772.04	5620.6
4.2	Мин.	121.54	364.62	121.54	121.54	145.19	121.54	121.54	252.67	121.54	606	121.54	121.54	142.24

Сред.	214.94	547.36	148.18	229.96	272.33	166.63	226.57	813.14	145.55	606	141.14	231.23	2052.1

Макс.	308.24	728.12	321.04	408.29	662.14	515.78	440.69	4339.81	261.20	606	450.6	694.84	5058.5
5.1	Мин.	134.85	404.54	134.85	134.85	161.08	134.85	135.05	280.75	135.05	674	135.05	135.05	158.05

Сред.	238.47	606.19	172.74	255.14	302.15	184.87	251.75	903.49	161.72	674	151.73	242.87	2117.5

Макс.	250.5	807.83	356.19	453	734.63	572.25	489.66	4822.01	290.22	674	500.66	772.04	5620.6
6.1	Мин.	64.82	194.46	64.82	64.82	77.43	64.82	6.82	134.76	64.82	323.52	64.82	64.82	75.86

Сред.	114.64	291.40	79.03	122.65	145.24	88.87	120.84	433.68	77.63	323.52	74.93	120.07	1020.9

Макс.	164.39	388.33	171.22	217.76	353.14	275.08	235.04	2314.57	139.31	323.52	240.32	370.58	2697.9
6.3	Мин.	14.24	114.73	38.24	38.24	45.69	38.24	38.24	79.51	38.24	190.88	38.24	38.24	44.76

Сред.	67.64	171.92	46.63	72.36	85.69	52.43	71.29	255.87	45.80	190.88	44.41	72.76	645.73

Макс.	96.99	229.11	101.02	128.48	208.35	162.30	138.67	1365.59	82.19	190.88	141.79	218.64	1591.7
6.4	Мин.	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22

Сред.	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22

Макс.	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22	404.22
7.1	Мин.	190.77	572.30	190.77	190.77	227.89	190.77	190.77	396.59	190.77	952.11	190.77	190.77	223.26

Сред.	337.37	857.57	244.37	360.95	427.45	261.54	355.62	1276.30	228.45	952.11	221.54	362.93	3220.9

Макс.	483.80	1142.84	521.64	640.85	1039.29	809.56	691.70	6811.71	409.98	952.11	707.25	1090.6	7939.8
7.2	Мин.	132.24	396.71	132.24	132.24	157.97	132.24	132.24	274.91	132.24	659.99	132.24	132.24	154.76

Сред.	233.86	594.45	169.39	250.20	296.30	181.29	246.51	884.71	158.36	659.99	153.57	251.58	2232.7

Макс.	335.36	792.2	361.59	444.23	720.41	561.17	479	4271.75	284.19	659.99	490.25	755.99	5503.7
8.1	Мин.	64.82	194.46	64.82	64.82	77.43	64.82	6.82	134.76	64.82	323.52	64.82	64.82	75.86

Сред.	114.64	291.40	79.03	122.65	145.24	88.87	120.84	433.68	77.63	323.52	74.93	120.07	1020.9

Макс.	164.39	388.33	171.22	217.76	353.14	275.08	235.04	2314.57	139.31	323.52	240.32	370.58	2697.9
9.1	Мин.	135.05	405.13	135.05	135.05	161.32	135.05	135.05	280.75	135.05	674	135.05	135.05	158.05

Сред.	238.82	607.07	164.64	255.52	302.59	185.14	251.75	903.49	161.72	674	151.73	242.87	2117.5

Макс.	342.48	809.02	369.27	453.66	735.71	573.09	489.66	4822.01	290.22	674	500.66	772.04	5620.6
10.1	Мин.	5	5	7	5	5	5	5	5	5	5	5	5	5

Сред.	5	5	7	5	5	5	5	5	5	5	5	5	5

Макс.	5	5	7	5	5	5	5	5	5	5	5	5	5
11.1	Мин.	62.82	194.46	64.82	64.82	77.43	64.82	6.82	134.76	64.82	323.52	64.82	64.82	75.86

Сред.	114.64	291.46	79.03	122.65	145.24	88.87	120.84	433.68	77.63	323.52	74.93	120.07	1020.9

Макс.	164.39	388.33	171.22	217.76	353.14	275.08	235.04	2314.57	139.31	323.52	240.32	370.58	2697.9
13.1	Мин.	82.38	247.14	82.38	119.58	98.41	82.38	82.38	171.26	82.38	411.15	82.38	98.41	96.41

Сред.	151.77	370.33	103.28	166.52	165.25	122.86	154.37	551.15	105.77	411.15	95.67	183.49	1373.4

Макс.	208.92	493.52	225.26	276.74	448.80	349.59	298.70	2941.51	177.04	411.15	303.41	470.96	3428.6

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

Согласно п.66 Методических указаний при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

В рамках выборочной проверки рассмотрена кадастровая стоимость объектов оценки сегмента 13 «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» группы 13.1 «ИЖС/ЛПХ» подгруппы 13.1.2.1.3 «НП более 100 000 чел.». В результате проведенных расчетов, величина среднего УПКС в оценочной зоне составила 1125 руб./кв.м. Рыночная выборка аналогов, расположенных в данной оценочной зоне представлена объектом и имеет разброс скорректированных цен предложений от 650 руб./кв.м 5815 руб./кв.м. Средняя рыночная стоимость объектов оценки составляет 1286 руб./кв.м. Отклонение УПКС от среднего значения удельного показателя рыночной стоимости составляет менее 10 %, что говорит о корректности определения кадастровой стоимости.

Выводы по итогам контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

В результате проведения контроля качества определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Кабардино-Балкарской Республики было установлено, что наиболее дорогими являются район Приэльбрусья, а также столица республики, наиболее дешевыми – объекты отдаленных населенных пунктов с наименьшей численностью населения.

Данное распределение соответствует ожиданиям рынка недвижимости, что свидетельствует о корректности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.